李嘉诚40亿再卖内地资产:开发8年未完工却赚110% 融创捡漏?

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  累计获现金流超1700亿。

  

  近日,有媒体报道,长江实业集团有限公司(简称“长实集团”)将大连市西岗山黑嘴子项目出售给了融创中国控股有限公司(简称“融创”),作价超过40亿元。据悉,该项目是长实集团2011年12月以19亿元竞得的地块,目前项目部分楼体已近封顶。对于开发八年还未结束,长实称是因为“政府延迟交地所致”。

  财经评论员严跃进对时间财经表示,对于此类地块来说,持有时间较长,容易被认为有囤地嫌疑。对长实集团而言,此类项目当前转让,可以回笼资金,规避后续开发的风险。纵观西岗区近年来的房价情况,这两年虽有上涨,但不能说过热,部分年份价格还有回调,就目前情况来看,地价很难再虚高上涨。对于融创来说该项目收购成本不算高,利好其在东北市场的布局,符合其逆势扩张的思路。

  时间财经就该项目出售原因及获利情况邮件联系长实集团,截至发稿未获回复。

  自2015年“别让李嘉诚跑了”言论出现后,“李超人”的每一次出售动作都格外引人注目,长实集团对“内地撤退”这一说法也讳忌莫深。此次同样如此,公司公开表示,过去10年间,长实集团在中国内地的物业销售收入平均每年约280亿港元,目前公司在中国内地的20多个城市仍然拥有50多个房地产开发项目,预计2019年度的物业销售规模与过去10年的平均水平相当。

  但实际上,有媒体统计,从2013年至今,李嘉诚在内地和中国香港卖出了近20处资产,累计获得现金流超过1700亿元,且近四年长实集团未在内地拿一宗地。

  融创捡漏?

  此次交易的项目,其开发主体为大连达连房地产开发有限公司(简称“达连公司”),天眼查显示,今年9月,达连公司完成了董事成员及管理层的变更,新任董事长徐迈为融创中国华北区域集团副总裁、总建筑师。

  

  据媒体报道,该项目约在半年前达成了协议出售,四个多月前签约落实。有观点认为,由于长江实业与融创中国均为中国香港联交所上市公司,因此该项目出售大概率是通过境外股权转让完成了交割。

  早前的规划文件显示,大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目地块上原有的大连水产品交易市场曾经是大连市最大的海鲜批发市场,被称为“东北第一渔市”。该宗地块的用地性质原为工业用地,已经调整为居住用地。

  地块规划总用地面积14.29万平方米,总建筑面积为72.58万平方米,计容建筑面积50.5万平方米,地上规划建设住宅、公寓、写字楼及酒店等业态。其中,规划建设住宅建筑面积3.15万平方米、公寓建筑面积3万平方米、办公部分建筑面积7.53万平方米、商业建筑面积4.66万平方米等。

  大连西岗区政府网站新闻显示,2013年1月,当地政府主要官员视察了黑咀子码头区域改造项目,并表示黑咀子码头区域改造项目是大连“钻石海湾”建设的标志性项目,对完善和提升西岗区城区功能具有重大意义。

  根据大连市发改委早在2014年底对该项目的备案批复,项目总投资约为43亿元,计划在2015年动工,建设周期为5年。据中国经营网报道,大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目的转让价款约40多亿港元,但不足47亿港元。

  长江实业方面也没有进一步透露公司转让大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目的具体原因和价格。据观点地产网报道,有融创相关人士回应称,收购价格是双方友好商谈的结果,符合市场行情,将为公司带来满意的盈利空间。

  观点地产新媒体了解到,融创中国接盘后,项目于10月1日已确认项目案名为融创壹号院。而据相关人士透露,项目已搭设好临时展厅,最快下个月项目将正式开盘,价位约为3万元/平米。

  根据财新网报道,融创正就此项目申请银团贷款。该项目于10月1日已确认项目案名为融创壹号院,将于下个月开盘,首期开盘出售70年产权住宅,价位约为3万元/平方米,户型面积在87-200平方米之间。据易居研究院智库提供的数据可知,西岗区房价2018年和2019年的成交均价在16700元/平方米区间。

  

  频繁出售内地资产

  据财报,截至2019年中,长和的总资产为12192.09港元,其在中国香港及内地的资产分别为719.85亿港元和659.77亿港元,合计为1379.62亿港元,按此计算,长和在中国香港及内地的资产占其总资产的比重仅为11.3%。而在2015年底时,长和在中国香港及内地的资产总和占其总资产的比重还高达19.21%。

  仅就土地资源来看,2014年,长和系在内地土地储备为1652万平方米,占整个长和系的78.96%。长实集团2018年年报显示,其内地土地储备1066万平方米。

  

  2013年10月,李嘉诚家族以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)出售上海陆家嘴东方汇经中心,26亿元出售广州西城都荟广场;2014年4月,李嘉诚家族又以72亿元出售北京盈科中心2014年11月,李嘉诚再以39.1亿元卖掉被媒体称为赚钱“金鸡”的重庆大都会。2016年10月,长实地产以200亿元价格售出上海浦东世纪汇广场项目。

  据公开资料显示,从2013年至今的6年时间里,李嘉诚在内地和中国香港卖出了近20处资产,累计获得现金流超过1700亿元。大量的资产处置降低了长实集团的杠杆率。

  中国网地产根据wind统计数据显示,长实集团2018年现金短债比高达30.30,拔得了100家样本企业现金短债比的“头魁”。长实集团2018年现金及现金等价物期末余额为554.17亿元,而短期负债仅为18.29亿元。

  在内地和中国香港出售物业的同时,李嘉诚家族频频在海外收购资产,据媒体统计海外收购总规模已超1800亿港元。收购的目光主要聚焦在欧洲,根据2018年长实集团的财报的数据显示,2018年长实总资产同比增长12%,而其中欧洲总资产同比长三成,截至2018年底欧洲资产占比已超过五成。

  

  长实集团2019年度中期业绩披露,截至6月30日止六个月实现收入340.08亿港元,同比增长41%;重估及出售投资物业前溢利140.45亿港元,同比增长16.38%。

  花旗发研报指,长实上半年核心业务的表现大致符合预期,公司宣派中期息按年增加10.6%,是一项正面的惊喜。但由于上半年的合同销售表现疲弱,2020年的核心盈利可能会录得按年下跌。

  汇丰研究8月发表报告称,预期长实集团需要加快收购速度,以在2020年之後维持双位数增长。(北京时间财经 陈世爱)

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