房地产行业经历过的四个坎，每次都安然度过，第五次会那么顺利吗

上一个章节中我们讲到了我国开始大力扶持房地产行业发展的背景，商品房的出现其实就是为了解决城镇居民的住房问题，为了解决这个问题房地产行业迎来了黄金２０年，可以说创造了很多行业不曾达到的记录。今天借此机会简单跟大家分享下，我眼中的房地产黄金２０年。

房地产行业的３０年并不是一路顺风，不过每次“坎”都能安然度过

第一次房地产的坎遇到了９７年亚洲金融危机最后安然度过：

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段；与此同时，中国地产的首个泡沫亦开始蓄积。这个时候我国的房产供应有两大块：福利分房和商品房供应，因为商品房得到了大量的政策支持得到了飞速发展，此时的我国房产处于供不应求的情况，房价也迎来了一波上涨，投资风此时也已经开始蠢蠢欲动，以当时投资风最厉害的海南为例，1991年为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米、同比1991年增长了257%，1993年上半年价格达到了顶峰7500元／平方米；后来泡沫直接破裂（当时根本就买不起），93年下半年价格基本回落到1991年的水平，跌幅达85%；受到海南房地产崩盘的影响，全国出现了房地产行业大波动；有数据显示，到1995年底全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米，全国房地产市场一片萧条。紧接着１９９７年亚洲金融危机的爆发，催动了国家采取了更加积极的货币政策，福利分房最终在１９９８年彻底结束。

房地产

第二次房地产的坎遇到了２００３年非典，为了维持经济稳定

９８年之后，因为福利分房的结束但是购房需求还是很大的，各个单位（尤其是国有单位）加入了购房的大军，随着大量单位加入购房大军房地产市场的库存很快得到消化，甚至出现了供不应求，有当时的数据显示，仅仅２００１年北京第一季度的房价涨幅就达到了97.3%。在此背景下政府开始着力进行房地产调控，2002年，政府首发地产调控之“217号文”，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控（还是供需端调控）效果不明显，直到2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等才遏制住了房价上涨，受此影响全国房价应声下跌。可惜房地产这次又遇到了一个“救世主”非典！２００３年非典全面爆发，经济受到影响增长率下滑到6.7%（这在上个世纪初是不可想象的）；出于保增长的需要，住建部将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。商品房重新成为主力，全国房价开始重新上涨。

第三次房地产的坎遇到了２００８年美国次贷危机引发的全球经济危机，再次转为为安

2000年至2015年来，中国房地产平均销售价格的走势图

从２００４年土地开始招拍挂之后，房地产投资开始飞速增加，房价也开始重新起飞。后来国务院、住建部等９部委出台了“国八条”“国六条”等调控效果依然不明显（其实还是供需端调控）；直到2007年，央行进行了六次加息、十次上调存款准备金率至14.5%，国家继续从金融、税收、土地等方面入手，进行房地产市场的全面调控后，下半年市场才有反应，销量下滑、打折促销（类似于现在）等情况层出

不穷；本身因为房价上涨的周期已经结束（已经持续上涨了１６年）但是２００８年美国次贷危机引发的全球经济危机，再次拯救了房地产行业。同样为了“增投资、扩内需、保增长”，再次妥协。之后的事情大家应该知道了，房价继续上涨。

第四次房地产的坎迎来了一次主动的“去库存”不到一年房价再次暴涨

经历过２００８年之后的２年时间上涨后，２０１１－２０１５年我国的房价基本稳定，除去个别城市房价出现短暂上涨，其他多数处于不涨不跌的稳定趋势。但是这样的情况下地方财政收入受到极大影响，地方房地产库存高企，随即2015年底，国务院出台去库存政策以刺激房地产，引发了一波房价翻倍的涨幅，这种影响一直持续到现在，目前来看处于基本稳定时期。

楼市调控

任何供需端的调控政策都无法遏制我国房价的上涨，唯有融资端的调控才有效

通过上面的数次回顾后我们发现，几乎任何的供需端调控，比如：政策调控，限购、限贷、增加土地供应和房产供应等，都不能遏制房价上涨。只有通过融资端的调控，比如：提高首付、提升利率、控制贷款总量等才可以起到立竿见影的结果。目前来看２０１９年我国的房地产调控正在从供需端向融资端转移，这也是我为什么说这几年房价会基本稳定的原因。

房地产调控

从2017年，十九大会议提出“房子是用来住的不是用来炒的”后，今年的中共中央政治局7月30日召开会议明确指出持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。可以说这次对于房地产的调控是从上而下进行的，也期待这次调控能够坚持下去。

房地产行业对于我国经济发展确实起到了压舱石的作用，但是目前来看对于经济的抑制作用愈发明显。借用一位学者的一句话结尾：房地产业的长久发展，既需要尊重市场、尊重市场规律，也需要政府落实宏观政策、保持适度调控。