内房股上市周年考：美的置业稳健增长 资本市场认可度提升

　　2018年10月11日，在港交所鸣锣，这家带着制造业基因的地产公司正式登陆资本市场。

　　今年10月，美的置业迎来上市一周年。在复杂多变的市场环境下，美的置业逆势突围，凭借着不断优化的城市布局，优渥的土地储备，稳健的财务结构，获得资本市场的认可。上市不到一年时间即纳入恒生综合指数，进入港股通标的。

　　在一周年的新起点下，美的置业在千亿道路上全速出击。美的置业发布的最新数据显示，截至2019年9月底，美的置业实现合约销售金额708亿元，同比增长21.65%。

　　资本市场认可度提升

　　美的置业凭借稳健业绩表现，一年时间，逐渐从一个资本市场新兵发展为成熟的上市公司。

　　8月16日，美的置业纳入恒生综合指数大中型成分股，9月9日又成功纳入港股通成分股。恒生综合指数是国际资本市场的重要指标，被不少大型基金及投资组合作为参考基准。而在纳入港股通之后，美的置业在资本市场的认知度和流通性、市值有望进一步提升，这也将对美的置业在资本市场的融资等活动产生积极效应。

　　在行业持续调控、融资监管不断加码的背景下，融资能力对房企的生存和竞争的重要性将进一步凸显。美的置业不断强化资金管理、提升融资能力，保持稳健现金流。2019年上半年，美的置业的现金短债比有较大的提升，货币资金278.3亿元，较2018年末增加4.9%，现金短债比242%，较2018年末提升82个百分点，足以覆盖短期债务。

　　2019年上半年，美的置业实现债务财务结构进一步优化，降低了成本较高的信托融资占比。截至2019年6月30日，美的置业成本较高的信托融资占比则从期初的24%下降至8%；而低成本的银行借款占比67%，公司债券占比14%， 低成本的银行借款及债券融资占比由期初的62%提升至81%；除此之外，还有8%的保险融资与3%的资产抵押证券，保持了较为充足的融资空间。

　　与此同时，美的置业持续保持低成本融资优势，2019年上半年美的置业融资成本5.95%，与2018年末基本保持一致。7月3日，美的置业公告披露完成一笔17亿元债券发行，票面利率低至5.2%。对比国内主要房企，美的置业的融资成本属于行业较低水平，大型地产企业的融资利率在6%左右，中小地产企业融资成本在8%-10%之间甚至更高。

　　在房地产行业融资难以及融资成本走高的背景下，美的置业实现低成本融资，显示出资本市场对美的置业的认可和支持。

　　美的置业实施稳健的财务政策之际，其国内信用评级从AA+稳定上调至AAA稳定。机构对美的置业的高质量发展亦表示认可。自去年上市以来，已有包括花旗银行、摩根大通、法巴银行、中金、海通国际、建银国际以及工银国际在内的7家机构，给予美的置业“买入”或“增持”评级。

　　城市布局持续优化

　　寻找房地产业的巨量增长洼地，考验着房企的眼光。基于此，美的置业战略布局路径呈动态发展。

　　从2004年成立到2009年，美的置业扎根珠三角发展，2010年开始进行全国化布局开始，正式走出广东，将扩张触角至全国，2016年开始，公司进入规模迅速提升阶段，聚焦区域深耕，均衡城市布局，实现销售额206亿元，2017年销售额跃升至507亿，在2018年，美的置业实现销售额790亿，同比增长55.8%，近三年年复合增长率高达92.4%，跑赢了大多数同行。

　　登陆资本市场之后，美的置业实现城市布局等级升级优化，深耕一线及核心二线城市，选择性布局强三线城市。随着城镇化以及都市圈的发展，一线核心城市市场外溢到重点二三线城市。因此布局核心区域的二三线城市更具潜力。三四线城市选择上，环一线城市周边三四线有更大的发展空间，这些城市受到一线城市的辐射以及规划利好，市场发展可期。

　　在拿地渠道上，美的置业通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式，多渠道、低成本补充优质土储。

　　美的置业的土储集中在具备良好的经济产业基础以及具有高潜力区域。根据公司2019年半年报，按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。随着城市成交分化延续，市场调整延伸至单城的不同区域，该城市布局结构能够让美的置业在不同的行业周期中灵活应对市场变化。

　　今年上半年，美的置业新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，提升新进城市量级；同时在佛山等深耕城市优选核心地块，优化城市布局结构。

　　截至2019年上半年，美的置业总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，平均拿地成本2677元/平方米，与2019上半年销售均价10419元/平相比，低成本拿地优势使得美的置业具有较好的盈利能力和增长潜力。