开发商：说实话，二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎没可能性

随着城市化快速发展，城市人口从1999年的3.7亿上升到2018年的8.3亿。大量的新城市人涌入，对购房提出了几何级的需求。人口多，土地少，是我们的国情。通过规划和建设高层住宅无疑解决了眼前的居住需要。

根据相关数据显示，高层住宅可以成倍提升土地利用率，比如同样地基建设8层住宅与16层住宅，后者相比前者的土地利用率、房产面积和居住人口提高1倍。通过建设高层住宅，还可以缓解拆迁老旧房子费用高、难度大的矛盾。

此外，住久了低矮平房的人，当搬进高楼大厦式的住宅，会给人眼前一亮的感觉。开发商或者房产中介也正是抓住购房者这一心理，他们尽可能地宣扬高层住宅的优势，如通风性好、少蚊虫叮咬、不潮湿，而且视野开阔等等，毕竟，房子卖出去才是他们的第一要务。

就眼下来说，由于高层住宅设计前卫、材料新，居住者看到也是一些优势，加之一些专家、学者也在帮着鼓吹高层住宅的好处，让购房者们深信不疑。但是，无论是开发商，还是专家们，他们很少有把高层住宅的弊端说出来，或者说他们把在世界其他地方见识到的老旧高层住宅的“命运”呈现给大众。一位开发商直言不讳地表示：实话实讲，二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能！

（一）拆迁安置成本高，各方都不愿赔钱

在开发商看来，房子都有变旧的那一天，高层住宅也不例外。对于过去的老小区房子的做法是，我们通过协商拆迁，要么补偿现金让户主去买别的商品房，要么新建安置房小区让他们搬进来。这本是一件各方都得利的事，但在拆迁过程中还是会遇到不少困难，大多时候就是因为补偿标准达不到户主的预期。

当然，这还算好的，毕竟大多数时候还是能完成工作的，只是时间问题，但未来不一定。因为相比过去5-6层住房，我们拆了后建10多层，甚至二三十层，双方都能“共赢”，但如果要把现在已建成的二三十层高层住宅拆掉，那我们要盖多少层、补偿户主多少钱才能实现这种“平衡”呢？

按照过去的方式，拆5-6层住宅，我们盖了二十多甚至三十层，差不多依照1比1.5的补偿标准，减去10层的赔付款，再除去土地成本、建造成本等，我们大概还能落得5-6层的利润空间。问题是，再过N年，这些老旧的高层住宅面临拆迁的话，由于本身就是二三十层高，仅赔付款就要减去30层-45层，那么，开发商要想平衡甚至盈利，起码得盖60层到80层。从事过建筑的人士应该知道，超高层建筑需要更高的建造技术和要求，比如需要设置避难层、防火层等等，这无疑会大幅提升建造成本和周期。

不赚钱的事，开发商不会去做。同样，如果拆迁补偿标准低了，高层户主也不会同意，各方都不愿意赔钱，或是高层住宅拆建的大“难题”。

（二）当维修基金使用完，难协调一致出钱维护保养高层住宅

我们在购房时，都会交一笔还算可观的维修基金，其目的就是待楼房出现问题使用。我们假定所有的维修基金都能顺利申请使用的话，在大楼新建的5-10年内，往往不会使用到或者用多少维修基金，但如果把这个时间推移到30、40年后，甚至更久，当然，高层住宅的维修成本大概率更高，维修基金终有使用完毕的时候。彼时，若再需要维修费用，这钱谁来出？

有网友建议说，可以让大家分摊，每家每户出，但这谈何容易呢？想想，我们现在的老旧小区住宅楼需要加装一部电梯，或者维修一些设施，很多时候各户主的意见都难取得一致，更何况高层住宅所需要的不菲费用，其难度可想而知。而且，由于那时楼层住户的结构问题，出钱意愿也不会强烈，这在下面一点还会说到。

（三）住房存量趋于饱和，住宅需求更多样化，老旧高层住宅边缘化

如果住房建设仍旧按照过去的速度，就拿最近5年来说，商品房加上保障房，年均竣工量差不多在1500万套上下，如果把时间往后再推三十年，那么差不多就有4.5亿套住房，即使以前的房子不算，那么新建的住房就差不多能达到1:1了，即使打个折，新增加3亿套，加上现在的存量房，显然是足够我们居住了。彼时，大家买房的选择余地会更大，多半不会像现在这样都“挤”着去买高层住宅。

根据目前国家对下半场城市化的发展思路，会加大城市群和都市圈发展支持力度，彼时，在我们市区土地使用完毕后，就会向远郊、卫星城、特色小镇方向发展。就像我们现在年轻人观念一样，当在老城区无新房可选时，会选择交通比较方便、同城化高区域的新住宅，也就是说，他们不一定就非得选择老旧高层住宅，而且随着住宅发展更新，彼时的年轻人更容易接受新式住宅理念设计，当然，房子也更新。

我们的住宅发展，确实走在一个别国未走过的模式，因为人口和国土面积决定了他们不需要建造那么多高层住宅。如果非要找一个参照的话，那么可以与欧美的高层公寓做一个比较，这些高密度公寓的居住群体大多是当地的中低收入群体，加之一些外来务工人员，居住人群结构较为复杂，而当地的有钱人基本上是住在称之为“House”的房子里。这也正是第（二）点提到的，要想让这些群体出钱维修住宅，结果显而易见。

随着经济的不断发展和收入提高，高层住宅的住户也有换新房子的打算，有经济条件的家庭会换到新区域或者新房子里，而留下换不起房子的户主或者租房者。朱国钟教授曾做过相关研究，根据城市发展趋势、商品房价格、房龄、住房供应结构等要素，在模拟大量开发商和购房者的动态行为基础上，推测中国未来也有可能出现贫民区，主要就集中在老旧的高层住宅小区里。

（四）想原地推倒重建几乎不可能

对于这个问题，我们先来看看经济观察网一篇题为“朱荣斌回清华 谈如何提高住房品质”报道，摘录文中一段原话：

“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题。”

朱荣斌作为百强开发商阳光城的董事长，说出这番话，表达了对建筑质量的担忧。按照国家对高层建筑设计寿命70年的规定，一些人担忧如果按照现在的建造质量可能等不到这些建筑“寿终正寝”，如果高层建筑提前拆建，这些钱谁来出？这又回到第（一）个问题，拆不起、没钱赚，估计没哪一方愿意妥协。所以，开发商表示，高层住宅想原地推倒重建几乎不可能！

开发商认为，就是在目前的旧城拆迁过程中，我们也会遇到各种问题，比如有的希望在原地重建，有的人希望在异地重建，还有希望能拿到补偿现金。各家各户意见都难统一。所以，我们也经常可以看到一些区域拆了几十年都还没拆完，所谓“众口难调”真不是说说，而高层住宅拆迁遇到的最大问题就是补偿标准难达到房主的预期。如果是一两个小区，地方还可以补助一下，但大面积的“水泥森林”谁也兜不住。

综上，我们既然看到高层住宅为解决我们眼下城市化的住房需求，也应考虑到未来的“退出”机制。既然我们买房人花大价钱买了高层住宅，在设计上、质量上和监管上多下功夫总是有必要的。