开发商:说实话,二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎没可能性

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  随着城市化快速发展,城市人口从1999年的3.7亿上升到2018年的8.3亿。大量的新城市人涌入,对购房提出了几何级的需求。人口多,土地少,是我们的国情。通过规划和建设高层住宅无疑解决了眼前的居住需要。

  根据相关数据显示,高层住宅可以成倍提升土地利用率,比如同样地基建设8层住宅与16层住宅,后者相比前者的土地利用率、房产面积和居住人口提高1倍。通过建设高层住宅,还可以缓解拆迁老旧房子费用高、难度大的矛盾。

  此外,住久了低矮平房的人,当搬进高楼大厦式的住宅,会给人眼前一亮的感觉。开发商或者房产中介也正是抓住购房者这一心理,他们尽可能地宣扬高层住宅的优势,如通风性好、少蚊虫叮咬、不潮湿,而且视野开阔等等,毕竟,房子卖出去才是他们的第一要务。

  就眼下来说,由于高层住宅设计前卫、材料新,居住者看到也是一些优势,加之一些专家、学者也在帮着鼓吹高层住宅的好处,让购房者们深信不疑。但是,无论是开发商,还是专家们,他们很少有把高层住宅的弊端说出来,或者说他们把在世界其他地方见识到的老旧高层住宅的“命运”呈现给大众。一位开发商直言不讳地表示:实话实讲,二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能!

  

  (一)拆迁安置成本高,各方都不愿赔钱

  在开发商看来,房子都有变旧的那一天,高层住宅也不例外。对于过去的老小区房子的做法是,我们通过协商拆迁,要么补偿现金让户主去买别的商品房,要么新建安置房小区让他们搬进来。这本是一件各方都得利的事,但在拆迁过程中还是会遇到不少困难,大多时候就是因为补偿标准达不到户主的预期。

  当然,这还算好的,毕竟大多数时候还是能完成工作的,只是时间问题,但未来不一定。因为相比过去5-6层住房,我们拆了后建10多层,甚至二三十层,双方都能“共赢”,但如果要把现在已建成的二三十层高层住宅拆掉,那我们要盖多少层、补偿户主多少钱才能实现这种“平衡”呢?

  按照过去的方式,拆5-6层住宅,我们盖了二十多甚至三十层,差不多依照1比1.5的补偿标准,减去10层的赔付款,再除去土地成本、建造成本等,我们大概还能落得5-6层的利润空间。问题是,再过N年,这些老旧的高层住宅面临拆迁的话,由于本身就是二三十层高,仅赔付款就要减去30层-45层,那么,开发商要想平衡甚至盈利,起码得盖60层到80层。从事过建筑的人士应该知道,超高层建筑需要更高的建造技术和要求,比如需要设置避难层、防火层等等,这无疑会大幅提升建造成本和周期。

  不赚钱的事,开发商不会去做。同样,如果拆迁补偿标准低了,高层户主也不会同意,各方都不愿意赔钱,或是高层住宅拆建的大“难题”。

  

  (二)当维修基金使用完,难协调一致出钱维护保养高层住宅

  我们在购房时,都会交一笔还算可观的维修基金,其目的就是待楼房出现问题使用。我们假定所有的维修基金都能顺利申请使用的话,在大楼新建的5-10年内,往往不会使用到或者用多少维修基金,但如果把这个时间推移到30、40年后,甚至更久,当然,高层住宅的维修成本大概率更高,维修基金终有使用完毕的时候。彼时,若再需要维修费用,这钱谁来出?

  有网友建议说,可以让大家分摊,每家每户出,但这谈何容易呢?想想,我们现在的老旧小区住宅楼需要加装一部电梯,或者维修一些设施,很多时候各户主的意见都难取得一致,更何况高层住宅所需要的不菲费用,其难度可想而知。而且,由于那时楼层住户的结构问题,出钱意愿也不会强烈,这在下面一点还会说到。

  

  (三)住房存量趋于饱和,住宅需求更多样化,老旧高层住宅边缘化

  如果住房建设仍旧按照过去的速度,就拿最近5年来说,商品房加上保障房,年均竣工量差不多在1500万套上下,如果把时间往后再推三十年,那么差不多就有4.5亿套住房,即使以前的房子不算,那么新建的住房就差不多能达到1:1了,即使打个折,新增加3亿套,加上现在的存量房,显然是足够我们居住了。彼时,大家买房的选择余地会更大,多半不会像现在这样都“挤”着去买高层住宅。

  根据目前国家对下半场城市化的发展思路,会加大城市群和都市圈发展支持力度,彼时,在我们市区土地使用完毕后,就会向远郊、卫星城、特色小镇方向发展。就像我们现在年轻人观念一样,当在老城区无新房可选时,会选择交通比较方便、同城化高区域的新住宅,也就是说,他们不一定就非得选择老旧高层住宅,而且随着住宅发展更新,彼时的年轻人更容易接受新式住宅理念设计,当然,房子也更新。

  我们的住宅发展,确实走在一个别国未走过的模式,因为人口和国土面积决定了他们不需要建造那么多高层住宅。如果非要找一个参照的话,那么可以与欧美的高层公寓做一个比较,这些高密度公寓的居住群体大多是当地的中低收入群体,加之一些外来务工人员,居住人群结构较为复杂,而当地的有钱人基本上是住在称之为“House”的房子里。这也正是第(二)点提到的,要想让这些群体出钱维修住宅,结果显而易见。

  随着经济的不断发展和收入提高,高层住宅的住户也有换新房子的打算,有经济条件的家庭会换到新区域或者新房子里,而留下换不起房子的户主或者租房者。朱国钟教授曾做过相关研究,根据城市发展趋势、商品房价格、房龄、住房供应结构等要素,在模拟大量开发商和购房者的动态行为基础上,推测中国未来也有可能出现贫民区,主要就集中在老旧的高层住宅小区里。

  

  (四)想原地推倒重建几乎不可能

  对于这个问题,我们先来看看经济观察网一篇题为“朱荣斌回清华 谈如何提高住房品质”报道,摘录文中一段原话:

  “我在办公室里,每天看着外面的高楼,心想随着楼龄增长,这些高楼一旦出现质量问题,维修起来难度该有多大?玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等,都是未来可能存在的问题。

  朱荣斌作为百强开发商阳光城的董事长,说出这番话,表达了对建筑质量的担忧。按照国家对高层建筑设计寿命70年的规定,一些人担忧如果按照现在的建造质量可能等不到这些建筑“寿终正寝”,如果高层建筑提前拆建,这些钱谁来出?这又回到第(一)个问题,拆不起、没钱赚,估计没哪一方愿意妥协。所以,开发商表示,高层住宅想原地推倒重建几乎不可能!

  开发商认为,就是在目前的旧城拆迁过程中,我们也会遇到各种问题,比如有的希望在原地重建,有的人希望在异地重建,还有希望能拿到补偿现金。各家各户意见都难统一。所以,我们也经常可以看到一些区域拆了几十年都还没拆完,所谓“众口难调”真不是说说,而高层住宅拆迁遇到的最大问题就是补偿标准难达到房主的预期。如果是一两个小区,地方还可以补助一下,但大面积的“水泥森林”谁也兜不住。

  综上,我们既然看到高层住宅为解决我们眼下城市化的住房需求,也应考虑到未来的“退出”机制。既然我们买房人花大价钱买了高层住宅,在设计上、质量上和监管上多下功夫总是有必要的。对于开发商认为的二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能,您还有什么好建议吗?欢迎留言讨论。

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