三季度房企拿地:融创食言、中海保利低价“捡漏”

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  图片来源@视觉中国

  随着国庆假期的结束,十月已经过去三分之一,今年“金九银十”的落空已成定局。在市场行情不尽人意的情况下,“去化”难度增强,再加上融资收紧,企业的“增储”意愿进一步下降。

  克而瑞数据显示,9月百强房企新增货值约7000亿元,较8月份1.1万亿元的数据出现大幅下滑;拿地销售比0.38,较8月末再降3个百分点,其中4成房企拿地销售比不足0.3,另有3成房企9月未拿地。例如恒大、碧桂园9月拿地金额分别为9.14亿元、16.11亿元,在拿地金额排行榜中连前20名都排不上。

  同时,进入下半年后土地市场也开始降温,仅从9月来看,截至9月19日,9月以来成交价格超过10亿元的地块合计52宗,其中22宗地块是底价成交,占比高达42%,刷新年内最高纪录。因此,也有不少房企趁市场低迷时期以低价补充土地储备,甚至不惜“食言”。

  融创“食言”

  在8月的中期业绩发布高峰期,曾有大量企业表态下半年拿地将放缓,融创中国董事长孙宏斌甚至直接提出:“下半年我们基本上没有指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。自4月底、5月初,公司严格控制投资节奏,停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。在下半年,一定会严格地控制整个投资的节奏。”

  然而,数据显示,2019年下半年以来,融创的新增货值已经高达1384亿元,新增土地价值305亿元,新增土地建筑面积618万平方米,在百强房企中名列前茅。仅9月单月,融创便新增货值近500亿元,在所有房企中位列第三;拿地销售比高达0.79,是百强房企均值的两倍;成交总价155亿元,在30强房企中拔得头筹。

  例如在9月24日,融创以30.9亿元竞得上海青浦赵巷宅地,楼板价21013元/平方米,溢价率仅为0.6%。据了解,该地块附近有佘山高尔夫球场、世茂佘山艾美国际酒店、欢乐谷、玛雅水上乐园、宋庆龄国际学校、奥特莱斯购物中心、米格商业广场、协和双语学校,山姆超市等,或许算是孙宏斌眼中“特别好的机会”。

  不过,与此前相比,融创的拿地节奏并未加快。2019年1-8月,融创单月平均新增建筑面积及成交总价分别为238万平方米、122亿元,均比9月单月数据要高。但就平均楼面价而言,1-8月的均值为5146元/平方米,而9月为7688元/平方米,涨幅较大。

  中海、保利低价“捡漏”

  9月25日,北京土地市场打破了很长一段时间的沉寂,单日成交3宗地块,总成交金额达93.9亿元,溢价率分别为0%、5.6%、25.77%,而25.77%已经是下半年来,北京土地市场乃至全国较高的溢价水平。第三季度,百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。

  以8月为例,中原地产数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿元,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。

  因此,也有不少企业趁机拿地补充土储。如前述三宗地块分别由中海、保利、金茂合生联合体拿下。值得注意的是,这是保利在2017年11月之后,即时隔近两年来,首次在公开市场拿地,进入下半年后,保利一转上半年的“保守”,开启了积极补仓模式——同一天,保利还以39.71亿元拿下浙江一宗地块、以42亿元摘下佛山旧改地块;此前的20日,保利以6.25亿元拿下长春一地块,溢价率仅0.18%;9月,保利地产拿地金额192.67亿元,拿地面积164.44万平方米,在所有房企中排名第一。

  20日,中海也在长春以11.47亿元拿下一块地,溢价率仅溢价率0.37%;25日,中海在宁波以19.67亿元拿地,溢价率仅0.23%;在上海以12.4亿元拿下上海长宁地块,溢价率2.31%。

  金茂、绿城等逆势而为

  与整体的理性不同,TOP11-30强房企下半年呈现出加大力度拿地的趋势,希望为自身业绩更上一层楼加强货值保障;部分规模较小的企业或者为了存活、或者为保持自身市场份额,不得不被动性拿地,“求生”欲望强烈。

  例如世茂、旭辉等今年上半年拿地便较为积极,在中期业绩会上依然表达了乐观态度,世茂通过积极收并购、合作拿地等方式扩张规模,1至9月新增货值1832亿元,业绩有望在下半年冲进前十。

  而阳光城、融信等企业由于上半年拿地保持理性,投资目标尚未完成,拿地计划主要在下半年完成;受重点城市上半年推地减量的影响,金茂、绿城等企业在三季度拿地金额较前几个月平均值都有明显提升,进入下半年以来拿地更加积极。

  例如,金茂7月的拿地金额是1-6月的平均拿地金额的2.5倍,8月拿地金额是1-7月平均拿地金额的1.6倍。在今年8月27日举办的中期业绩会上,绿城集团管理层表示,下半年将通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成全年新增货值2000亿元。

  四季度保持理性

  展望四季度,克而瑞研究院分析认为,企业投资将继续保持理性和谨慎,是否“逆周期”抄底拿地关键在于价格合理。

  一方面,从房企自身来看,大部分上市房企截止到8月份完成了全年销售目标6成左右,四季度还将以走量、抓回款作为主要任务;另一方面,融资环境持续收紧,典型房企的融资总量也随之下降,在这样的宏观环境下,标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度,不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

  当然,对于仍有纳储需求的企业而言,其也将通过多种方式拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本,通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。(本文首发钛媒体,作者| 石万佳)

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