批量精装修想做不敢做？提前预演让项目更有把握

引言

经营意识薄弱、专业交圈不充分、设计/工程质量不达标、房屋交付难度升级……这些“痛点”贯穿在精装修项目的全过程，虽然建立精装修管理体系可以缓解项目管理压力，但是，如何保证体系的有效落地和管理能力的有效提升？

01
批量精装修的“红与黑”

随着政府导向、市场轮动、客户需求和经营效益的影响，精装修成为房地产开发大势所趋。

然而，精装修是一把“双刃剑”，相较于传统的毛坯房，精装修在项目管理上面临更大的难度和风险。

一是精装修经营意识薄弱。在精装修开发价值链中，各专业开展工作的过程中难免有本位主义，对精装修提升产品溢价、加大现金流贡献、减少土增税等的经营收益的理解比较浅薄；

二是专业交圈不充分。相对于毛坯房而言，批量精装房在开发过程中涉及专业较多，但往往协同性不高，如工程、设计、成本、采购专业间的工作面，工程专业中土建、暖通、室内等小专业间的工作面，设计专业中建筑、精装、机电等小专业的工作面等，交割不够充分，缺乏有效协同；

三是设计/工程质量不达标。目前整个精装修行业治理标准尚不完善，质量标准更是欠缺，导致房屋交付时常出现观感、空鼓、开裂、渗漏、脱落、设计等功能缺陷，及空气质量、放射物质等环保问题；

四是客户触点多，交付难度升级。开发商在进行房屋交付时，会出现与合同不统一（如户型图、材料部品的偷换），与销售说辞不统一，与营销前期宣传（模型、样板房、宣传资料）不统一，以及交付时间延误等问题，导致业主对精装交付的满意度并不高。

上述“痛点”贯穿在精装修项目的全过程，虽然建立精装修管理体系可以缓解项目管理压力，但是，如何保证精装修管理体系有效落地和精装修管理能力的有效提升？

02

精装修项目预演的7个“锦囊”

如果能深刻认识到房地产开发过程中的环环相扣，及每个环节变动对其他环节的影响和推进，乃至对整个项目经济效益的影响，则有利于显著提高员工之间的协同性、联动性和经营管理意识。

那么有没有一种方法可以提前预测精装修过程和结果，并通过角色扮演、实战操作来直观感知精装修过程和经营成果的实现？

基于房地产开发价值链可设计7个环节来模拟精装修项目的开发、运营及销售全过程：

通过实战模拟、对症下药来强化房企批量精装修的专业交圈能力、市场判断能力、设计专业能力、质量管控能力、交付协同能力、经营算账能力。

锦囊1——土地竞拍：设定背景信息，现场地价滚动测算

土地竞拍环节，可设定一定的背景信息，如土地区位、市场信息、初步的经济技术指标、成本估价、政府限价等，以此为前提来模拟真实的竞拍场景，项目组以经营为导向，通过静态经济效益测算，实拍竞标，由此拉开精装修预演练的序幕。

通过预估毛坯和精装两种开发模式的收益，增强企业精装修经营意识，提供项目开发新思路。现场土地价格滚动测算表如下所示：

锦囊2——开发路径图：设计一套精装项目的开发节点

精装修开发节点与常规开发节点有相似也有不同，通过研究案例，可以设计出一套针对精装修项目的开发节点（47个），涵盖投资、设计、成本、招采、工程、营销、客服、运营全专业，其中主关键路径13个、精装修管控关键点5个。

通过项目成员合作摆图、项目组PK，促进专业交圈、强化逻辑认识，了解如何通过工作前置、串改并来控周期，加强专业协同，同时通过排节点、控周期来深化精装修项目经营意识。

锦囊3——定位策划：清晰的市场定位是前提，合理的材料设备选型是保障

土地竞拍成功后，如何设定精准的产品定位以赢得客户？

首先，清晰的市场定位是前提。通过编制定位策划报告，明晰客群、户型配比、装修档次选择、成交渠道、营销活动等。

其次，合理的材料设备选型/选品是保障。在既定材料设备品牌库中模拟材料设备选型，基于装修档次选择适配的材料品牌。如下表所示，可下拉选择不同的材料类别/品牌。

此外，项目组基于背景信息，通过定位策划环节的实操演练，有助于提高各专业的市场敏锐度、价格敏感性和成本控制意识。

锦囊4——设计评审：建立全结构、全专业精装评审体系

精装项目“面子”工程多、涉及专业多、二次设计多，“三多”之下如何保证图纸质量符合施工要求？

需要注意的是，精装项目设计提倡全装修住宅设计，而非毛坯房再加工；同时，精装项目观感面积大，稍有不慎就会出现问题。此时设计图纸评审体系的建立至关重要。

第一步，准备一定数量的批量精装方案设计评审要点。如下表所示：

第二步，各小组营销、设计、客服、成本、工程等专业紧扣关键词（如温度、美感、实用），讨论选出若干契合公司场景力地产理念的评审要点。

第三步，组内讨论、组外互相提问，最终形成符合公司战略方向的精装方案评审体系。

通过设计评审要点等基本素材进行图纸评审，不同专业集思广益，有助于走出设计专业的思考圈，从工程、成本、营销等专业角度总结精装修设计方案评审关键点，建立全结构、全专业的精装评审体系，从而提升精装设计质量。

锦囊5——工程策划：强化对精装工程的“四化”管理意识

精装项目体量大、推动快，在项目开发阶段，工程质量管控至关重要。学会如何在保质保量的前提下尽力缩短精装施工周期、加强关键工序的质量管控，是精装修工程质量的有力保障。

从场地移交到精装工程结算全过程可选择若干个关键节点（含合同支付节点及支付进度），项目组可画出工序搭接并标记各节点完成时间及精装支付节点，同时识别关键工序的质量管控制度。博采众长，各专业在不断的PK中逐渐强化对精装工程的“四化”管理意识，“四化”即管理标准化、质量精细化、节点有序化、成本节约化。

例如管理标准化，精装修质量管控制度涵盖如下内容：

又如节点有序化，精装修工程节点时间进度如下表示例：

锦囊6——交付管理：场景模拟和演练，提高交付满意度

精装项目的交付通常为批量交付，数量多、难度大，质量和时间不可控，无形中增加了交付的难度和工作量，而且，相较于传统的毛坯交付，精装交付群诉的可能性更高，那么，如何降低业主投诉率、提高交付满意度？

一是深思熟虑建“流程”。模拟交付现场识别交付前、中、后期管理动作、责任专业及协作专业，强化专业统筹与协同能力；

二是头脑风暴立“标准”。形成统一的精装修交付标准，涵盖样板房、宣传单页、合同和销售说辞；

三是七嘴八舌论“投诉”。通过交付投诉案例卡片识别客户触点，针对不同类型的客户，可设定微场景来预演，接受“百般刁难”，多次演练，考验专业人员的经验成熟度与应对能力，从而增强精装修交付管理与经验总结能力。

锦囊7——经济效益测算：直观呈现项目价值与风险，提升经营策略主动性

经营决定管理，管理服务经营，最终通过数据说话，从而直面精装修项目与毛坯项目、不同档次的精装修项目所带来的价值差异。

通过给定项目经济技术指标、全景计划、投入产出比、财务收支规则，并结合这四个环节的结论，勾稽成本、售价、去化、利润之间的关系，绘制项目累计经营性净现金流曲线，同时计算现金流回正周期、资金峰值、净现值等关键经营指标。

对比不同档次精装项目与毛坯项目的现金流曲线图，如下所示：

通过经济效益测算所得出的数据对比分析，可以更加直观地展现精装或毛坯项目的价值与风险。

相对于毛坯项目，精装修项目带来了高溢价、高利润、现金流贡献增多的优势，同时也显现出现金流回正慢的弊端，这可以指导专业的管理人员进一步发挥主观能动性，以经营结果为导向来针对性调整管理策略。

结束语

房地产大运营时代，精装修项目管理一直是业界难题，而通过上述精装修管理演练，实际上是通过沙盘的形式来真实、系统地展现整个项目开发精装修各环节，这也要求从经营视角打通各专业线的管理壁垒，强化专业间协同，建立全局观，从而激发员工的管理意识和经营意识，提升企业精装修项目的管理能力。

作者：夏艳秋；来源：赛普地产研究院。

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