银泰置地“牵手”ST天业,瞄准山东土地投资、物业管理等

◆经济导报记者 韩祖亦

成立合资项目公司拿地，与土地持有方进行股权合作，集团层面的战略合作，小股操盘和代建……当下，各房企之间的“联姻”，正在成为房地产市场“新常态”。 10日，ST天业(600807)公告称，公司与北京银泰置地商业有限公司(下称“银泰置地”)近日签订《战略合作框架协议》，本着平等互利、合作共赢的原则，双方建立战略合作伙伴关系，共同开展项目合作。 经济导报记者了解到，作为我国高端商业地产引领者，旗下囊括“银泰中心”“银泰城”“顶级酒店与公寓”等产品线的银泰置地，此番与ST天业“牵手”，拟瞄准传统地产、产业地产、土地投资、物业管理等多方面，进一步加大对山东省内乃至全国的布局力度。

共同争取以优惠条件 获取项目土地

根据此次ST天业与银泰置地签订的《战略合作框架协议》，双方拟充分利用各自优势和资源，在传统地产，商业地产、养老地产、旅游地产、教育地产等产业地产，土地投资，物业管理等多方面加深合作，打通全国范围内住宅、产业等市场，将根据合作双方利益最大化的原则，选择确定合作项目进行深入合作。 在合作模式方面，双方拟根据不同业务的发展需要，分别成立不同的项目公司，实施具体合作业务，项目公司的股权比例、经营管理、人员配置等事宜，则根据具体项目实际情况另行协商确定。同时，合作项目可根据经营发展需要使用双方各自的品牌，具体的使用方式由双方另行协商确定。 经济导报记者注意到，在此番“携手”过程中，银泰置地与ST天业的一项关键“任务”——便是充分利用各自的优势、资源，共同向政府争取以优惠的条件，获取符合双方要求的项目土地，并共同争取其他的优惠开发条件。 此次战略合作期限为3年，自合同生效之日起算。协议届满后，将另行协商确定是否继续合作。

瞄准商业地产 时尚商业零售

此次与ST天业战略合作，展现出银泰置地对山东市场的兴趣及信心。 银泰集团官网显示，银泰置地属银泰集团旗下，以综合性商业地产开发与经营为主营业务，涉及商业地产拓展、规划设计、开发建设、招商运营管理等各个方面，致力于开发管理高端购物中心、顶级酒店、高端写字楼、高端住宅等业态的大型城市综合体。银泰置地旗下囊括“银泰中心”“银泰城”“顶级酒店与公寓”等产品线，是我国高端商业地产的引领者。 截至目前，银泰置地在全国建成及在建项目已达70余个，项目遍及北京、上海、杭州、成都等数十个城市，总开发和运营建筑面积近2000万平方米，代表项目包括北京银泰中心、成都银泰中心、杭州湖滨银泰in77等项目。 经济导报记者注意到，2014年9月开业的淄博银泰城，为银泰置地在山东布局的首个大型商业项目，建筑规模25.6万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化、艺术、体验等功能于一体的一站式全业态综合型购物中心。 对于此次与ST天业合作，银泰置地表示，其对山东的未来充满信心，“将充分利用自身的优势、资源，积极推动合作，实现互利共赢，为山东商业地产、时尚商业零售等行业的高质量发展作出积极贡献。”

房企合作开发五大模式

近年来，我国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。 对此，克而瑞研究中心表示，从项目股权划分上，合作开发中各房企可以根据股东的数量和参股情况对持有的项目开发公司进行股权分配，形成51%:49%，34%:33%:33%，各25%或者各20%等形式的股权比例。“从开发职能划分上，各房企一般会根据不同的合作模式，协商负责房地产项目整体开发流程中的各个职能，涵盖了从投资拿地、规划设计、工程建设、成本核算到营销推广等。” “房企合作开发的方式多种多样，但目前常见的主要有以下五大模式，合资成立项目公司获取土地，在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发；为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发；集团层面的战略合作，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等；小股操盘的模式，这要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力，操盘方的持股比例通常远小于50%，但全权操盘；代建业务，为房企轻资产输出的主要模式之一，目前已成为部分房企的重要竞争力。”克而瑞研究中心在报告中称。 不过，房企在实际合作运营中，也会存在一些潜在的问题，例如沟通成本提高，合作效率降低，进而拖延项目进度，增加财务成本等。对此，克而瑞研究中心认为，房企在参与项目合作开发的前期，各方需明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目。其次需要做好财务核算和工程进度的管理，并建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。（编辑：李师全 陈德罡）