都説小县城房价会大跌，真有这可能吗？

最近，网友提问，网络上都在説小县城房价以后会大跌，你认为有可能吗？对此，专家们认为，小县城房价会下跌，但跌幅是有限的，这主要是中国目前城镇化率只有58%，要想达到发达国家80%以上的水平，就会有数亿农村人口进城，他们进县城后，就会在当地购房置业。所以，小县城房价很难大跌。

从目前资料来看，全国有200多家小县城房价涨至8000元到9000元/平方米，小县城房价近两年来也基本上都翻了个倍。那是什么导致小县城房价出现大涨呢？主要有以下三个原因：第一，很多农民工在大城市里打工，积蓄了一点资金，他们深知现在大城市房价已很高，于是就跑到家乡附近的小县城去买房，这样希望通过投资小县城，来使得自己圆上住房梦。农民工在小县城购置房产，就会推动房价大幅上涨。

再者，本轮房地产上涨始于2015年，各大中城市都被悉数炒了一遍，先是深圳领涨一线城市，随后以苏州、南京为代表的二线城市跟进，马上三四线城市房价也涨了上涨。后来就遇到了史上最严厉的房地产调控政策。炒房资金无奈之下，就开始投机炒作小县城，小县城房价上涨，又刺激了当地的购房需求跟进，于是小县城房价也会大涨。

最后，棚改货币化安置，使得小县城里很多的危房简屋要进行拆迁，于是地方政府就去向银行贷款，拿到贷款后，就直接发给动迁居民。而动迁居民拿着安置款后，就到周边买房。虽然，这么做有利于缓解房地产去降库存的压力。但是小县城房地产市场盘子本身就不大，再加上棚改拆迁资金的进入。于是，棚改的居民购房推高了小县城的房价。

现在的问题是，小县城的房价以后会否大跌呢？我们认为这种可能性很大。第一，小县城当地居民收入只有二三千元。而当地房价被炒到八九千/平米。显然，近年来小县城房价的大涨，已经远远透支了当地居民的购房能力，在这种情况下，如果投机性炒房者退出，当地居民无法支撑起高房价，房价大起大落就在所难免。

第二，小县城前几年房价大涨，主要是在大城市攒到了钱的农民工进城购房，这些农民工平时不在小县城住，多数时间要到大城市去做工作。只有春节、国庆等假期才能回来。而现在农民工购房潮已经释放完毕。目前，国内多数小县城的情况是，人口流出大于流入，产业单一，同质竞争严重。而一旦炒房资金撤出，那小县城房价肯定会直线下跌。

第三，由于这几年小县城房价上涨翻倍，很多开发商在小县城周边建造了大量商品房，本来棚改货币化安置就是让拆迁居民消化掉存量商品房库存，但随着县城房价的大涨，一些开发商纷纷拿地建房。这就导致原来存量房还没有消化掉，新建的大量商品房又进入小县城.。所以，现在小县城房子不是供不应求，而是供远大于求。

前两年小县城房价大涨，是农民工回乡置业潮，投机资金看中小县城的价值洼地，以及棚改货币化安置等几个因素。而现在，小县城房价涨幅，远远超过当地居民收入的涨幅，同时，小县城多数是人口流了大于流入，更关键的是，小县城现在房子早已不是供不应求，而过大量新建商品房入市 ，乃是供过于求。未来国内房价最有可能出现大调整的就是小县城，随后才是三四线城市房价。