不是自如也不是蛋壳，这家长租公寓公司抢先赴美上市！

文章来源：南方都市报

10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国证券交易所提交了上市招股书，股票代码“QK”， 拟通过发行ADS（美国存托股票）方式募资最高1亿美元，承销商为摩根士丹利和中金公司。据介绍，这笔款项将被计划用于扩大其公寓网络，以及技术系统和基础设施的持续投资。

从去年至今，国内多个长租公寓品牌频频陷入负面舆论，被曝“资金链断裂”、发生“爆仓”、哄抬租金、虚假房源等事件，行业洗牌加速，一方面头部品牌不乏知名资本押注，另一方面行业“烧钱”亏损问题严重。（更多原文点击《自如、蛋壳还没动静，青客公寓抢先赴美上市，三年来累计亏14亿》阅读）

对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自看懂App的解读）

美国初次购房者年龄为32岁，一生工作跳槽平均7次。主要是年轻人和州内跳槽，单身比例高，住房自有率60%，很多人在墨西哥购房养老。我国年轻人购房有父母支持，年龄略早，具体数据未查到。不过一线城市住房自有率低于全国是肯定的。本文提到市场渗透率17%多，应该指的是租房群体里租品牌长租公寓的比例，不包括与父母同居的年轻人。

这个数据有些粗放，不适合进行运营控制。例如，本品牌租户租赁周期是8个月，基本可以推测是跳槽率偏高的年轻人，相当于人事流动150%，当然不比零售业员工流动率高，但不低。只有对租户特征细分到一定程度，才能对租赁时间的变动加以控制，这些细分市场的渗透率就是关键数据了。

招股说明书数据看到，每间房平均3个出租房间，最近一年，基本没有新增房源，正在装修的房间也减了，入住率提升了，毛利率下降到不到10%，比酒店业还是略高。酒店业入住率一般不超过70%，管理费比例一般是4%加毛利润提成8%。需要进一步细化管理。

当然其房源分布过于集中在长三角，也有一定的区域市场集中风险。上市的好处是可以获得股权融资，缓解债务压力，透明度高信誉好。坏处是维护成本高，可能受短期业绩压力而缺乏长远计划。现在大约9万间房间，大约是300间连锁中型酒店的规模。还是比较小的。世界大型酒店一般至少在几千家酒店的规模。

从青客公寓发布的数据来看，其2019年上半年拥有的出租房源数为 9.7万间，不到10万间，在整个长租公寓行业里属于中上水平。本人查阅网络数据得知，在2018年10月，曾经有媒体报道，当时的自如管理着70万间房源，相寓管理着55万间房屋，蛋壳公寓管理着17万间公寓，这三家的公寓都以分散式房源为主，以集中式长租公寓著称的魔方公寓在2018年3月管理的房源达到了4.7万间。

由于分散式公寓收储房源比较容易，而集中式公寓也需要整栋收房，在选址和收储时难度大的多，在发展时也往往比较缓慢，但是房源的质量更好控制，装修也更为统一。从青客公寓的模式来看，其主要以分散式房源为主。另外，从经营模式来看，长租公寓通常扮演者二房东的角色，其收益主要来源于出租价格和收储价格的房租差，以及其他相关增值服务。

因此，控制收储价格成了影响长租公寓经营成本的最核心因素。从文章报道来看，2019年6月，房租成本已经相当于租赁收入的90.7%，成本压力相当的大。与此同时，房源的地段、居住环境、交通便利性、服务质量都是影响出租率的重要因素，长租公寓必须尽可能的选择交通便利、环境优美的好房源。从文章公布的数据来看，90.7%的出租率是高于酒店行业的平均入住率的，但是这一数值相当于入住的所有租客在承担所有租金成本，没有更多净收益。

文章提到，近期公司在通过降价促销的方式提高入住率。 值得注意的是，长租公寓的租金价格普遍高于周围同地段其他房源租金价格的20%-100%，成为推动大城市房租价格上涨的重要推动力，如此高的房租价格是否具有市场可持续性也成为长租公寓行业发展的不利因素。

国家在支持长租公寓发展的同时，也在打击刺激房租价格上涨的企业和个人。从青客公寓的出租价格来看，本人查阅青客公寓和链家杭州东站附近同一个小区的房源，可以发现，青客公寓标价1938元的次卧，在链家上的价格为1650元，青客公寓标价2255元的主卧，在链家上标价为1944元，价格更高在青客公寓上同样存在。