“NBA事件”触发蝴蝶效应 楼市风云诡谲 房子还值不值得买

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  十月,可谓多事之秋!

  由莫雷涉港推特引发的NBA与中国的摩擦在美国已惊动最高层级。

  美国总统特朗普当地时间10月9日就此事首次表态,他批评此前不愿评论此事的两位NBA球队主教练科尔和波波维奇“迎合中国”。

  同时又拒绝直接干预事态,而是称“他们(NBA)必须自己化解争端”。

  

  CNBC:特朗普斥责NBA球员与官员“迎合中国”,但表示联盟须自己化解争端。

  据美国CNBC报道,当地时间10月9日,特朗普在白宫罗斯福厅对记者就莫雷涉港言论引发的风波发声。他在谈到NBA与中国目前不断升级的摩擦时表示,“他们必须自己化解争端。NBA——他们知道自己在做什么。

  CNBC说,这是事发后特朗普第一次就此问题公开发表评论。特朗普对在场记者说,“我看到了(金州勇士队主教练)科尔和(圣安东尼奥马刺队主教练)波波维奇,还有其他一些人是怎么‘迎合中国’,而不是迎合我们自己国家的。看上去他们并不尊重(我们自己的国家)。

  《纽约时报》则将特朗普的表态解读为:不批评中国,反而把矛头对准自己人。文章批评特朗普没有指责中国的处理方式,反而抨击科尔和波波维奇。

  

  《纽约时报》:在被问及NBA与中国的争论时,特朗普抨击了科尔与波波维奇

  NBA事件不断发酵,紧随而来的是8大科技龙头被“拉黑”,局面突然复杂,A股情绪急转直下,连续两日波动幅度巨大,市场敏感一触即发!

  楼市利好政策 让地产板块突现高光

  
市场暗淡之际,房地产板块却突然崛起,持续爆发!连续两天,逆势拉升,大涨超2%,龙头金地、保利等更大涨10%左右。

  

  小阳春之后,历时近半年,楼市政策面,除了利空,几乎没别的。然而,十一过后,10月8日,一天之内,楼市惊现两大利好!

  第一个利好,房贷利率换锚大日子,央行做出意外之举,许多城市首套房利率不升反降。

  据易居研究院报告,房贷利率换锚之后,一二线整体提升,三四线不但没有提升,反而出现减负。均值比换锚之前,降低5个基点左右。


  除了房贷换锚,同在10月8日,央行还做了一件,对楼市而言,尤其三四线楼市来说非常重要的事情。

  什么事?

  时隔5个月,央行重启PSL,重新投放抵押补充贷款。


  

据央行官网,时隔5个月之后,央行再次出手,2019年9月对国家开发银行 、中国进出口银行 、中国农业发展银行净增加抵押补充贷款 246亿元。

  PSL(抵押补充贷款)对三四线楼市非常重要。因为,2014央行创设PSL的目的就是为了解决棚改资金不足的问题。从后视镜,从结果看,PSL一路走高的轨迹和三四线这些年的发展一脉相承。

  山雨欲来风满楼 近期楼市发生诸多变化

  01

  我命由我不由天,新房贷利率横空出世

  中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式,楼市利率将与实体利率完全脱钩。

  前几天,9月份LPR报价出台:

  

一年期LPR4.2%,较上月降低5个基点;5年期以上LPR为4.85%,与上月保持一致。

  

  这组数据,将政策意图展现得淋漓尽致:

  

一年期LPR正是实体经济贷款的参考利率,定向降息的意味十分明显;
5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准,楼市定向加息的意图同样突出。

  新模式下,房贷利率是增是减?

  目前,北京地区已经做出表率。据报道,有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。

  由此换算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比,均出现微增。

  显然,新利率模式下,实体降息,楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

  新模式最具杀伤力的一点是,由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。
即使未来出现宽松,房贷利率仍旧能维持在高位,这就最大限度避免资金之水流向楼市,从而为定向调控奠定基础。

  02

  房屋网签全国联网已启动,涉及150个城市

  目前,我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网,这一次推出的网签全国联网可谓最后一环,从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。

  届时,监管部门将会掌握每一个城市的成交信息,而每一个购房者在不同城市之间的投资房产,也会一目了然。

  换言之,在国家眼里,你的房子是完全透明的。
这意味着,房地产税只要想开征,随时都能开征,技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵,将不再存在太多困难,炒房客或将迎来最后的兑付期。

  03

  城市套路深不如回农村 城里人仍不能在农村购房

  楼市第三个大变化是,集体土地获得直接入市资格,而宅基地仍被严控,城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。

  关于土地制度,最近有两个政策影响深远:一是新土地管理法通过,集体土地获得直接入市资格,原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。

  不过,这一次允许入市的只是农村集体经营性用地,并不包括影响面最大的宅基地,只能用于工业、商业用途,不能用于建设商品房。

  随着集体土地进一步入市,厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。

  另外,中央出台宅基地新规,关键内容有三个方面:

  

1、一户只能拥有一处宅基地;
2、严禁城镇居民购买宅基地;
3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

  这意味着,宅基地仍在受控之列,城里人到乡村建房仍旧受限,而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。

  同时,农民进城落户,仍有保留宅基地的可能,这为“推动1亿人口进城落户”扫清最大障碍。

  除了政策因素 供需关系也在影响房价

  宏观量价

  价格调整是通过价格变化来调整市场供求关系的不平衡。

  数量调整是通过数量变化来调整市场供求关系的不平衡。

  供不应求时:商品短缺,购买者争相购买,销售者趁机提价,买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要,于是就出现了“物以稀为贵”的现象,这时商品的价格就高。

  供过于求时:商品过剩,销售者竟相出售,购买者持币待购,卖方不得不接受较低的价格以减少他们过剩的存货,于是就出现了“货多不值钱”的现象,这时商品的价格低。

  

  量价关系图

  基础原理就是,价格的平衡点可以通过价格和数量两个维度进行调整,同时监测我们的需求供给的,影响需求的因素除了价格本身,还有相关商品的价格、收入、预期、偏好、人口、政策等。

  楼市供需关系

  楼市供求比>1时,供过于求

  楼市供求比<1时,供不应求

  级别

  城市

  供求比

  当月供求比

  上月供求比

  一线

  北京

  1.13

  0.54

  一线

  上海

  0.59

  1.30

  一线

  广州

  0.78

  0.82

  一线

  深圳

  1.54

  0.65

  二线

  天津

  1.46

  1.30

  二线

  重庆

  1.07

  1.14

  二线

  长春

  1.42

  0.91

  二线

  长沙

  0.82

  0.35

  二线

  杭州

  1.55

  0.69

  二线

  合肥

  0.75

  0.53

  二线

  南昌

  0.60

  0.68

  二线

  南京

  1.53

  0.57

  二线

  南宁

  1.48

  1.06

  二线

  宁波

  0.47

  0.77

  二线

  青岛

  1.29

  1.44

  二线

  沈阳

  0.50

  0.62

  二线

  苏州

  1.17

  0.48

  二线

  武汉

  1.03

  0.79

  二线

  厦门

  0.51

  2.69

  二线

  郑州

  1.24

  0.75

  二线

  福州

  1.13

  1.69

  二线

  成都

  0.53

  0.23

  二线

  大连

  0.62

  0.63

  二线

  济南

  1.99

  0.69

  二线

  昆明

  1.09

  0.94

  二线

  兰州

  1.65

  0.94

  二线

  西安

  0.98

  0.57

  二线

  西宁

  0.67

  1.14

  二线

  海口

  0.65

  0.41

  二线

  呼和浩特

  0.35

  0.56

  附9月主要城市供求表

  ★在楼市中供求关系短期显现的就是库存消化周期的延长和缩短

  ★北京供大于求,房产存量去化周期17.5月

  ★上海、广州、深证1.3供过于求,去化周期基本11月的状态

  ★当然影响楼市价格影响库存去化的因素还有很多,如房产政策、金融政策、库存结构等都有关系。

  ★楼市量价观:凯恩斯的有效需求原理“决定经济活动水准的不是供给而是需求”。

  ★楼市量价观:楼市价格和数量的的平衡点可以通过价格政策和土地供给两个维度进行调整,同时监测整体供需比,影响需求的因素除了价格本身,还有相关商品的价格、收入、预期、偏好、人口、政策等。

  楼情微暖 青岛楼市表现如何

  根据网报数据,2019年三季度(7月-9月)青岛新房共计成交41385套(其中住宅成交34892套),环比二季度(40003套)上涨3.45%;新房总成交面积为4687838.91㎡,比二季度(4602775㎡)上涨1.85%。

  从同比情况来看,今年三季度新房成交总套数和成交总面积也都出现了一定程度的上涨,上涨幅度分别为7.50%、10.92%。

  楼情微暖 青岛楼市表现如何

  根据网报数据,2019年三季度(7月-9月)青岛新房共计成交41385套(其中住宅成交34892套),环比二季度(40003套)上涨3.45%;

  楼情微暖 青岛楼市表现如何

  根据网报数据,2019年三季度(7月-9月)青岛新房共计成交41385套(其中住宅成交34892套),环比二季度(40003套)上涨3.45%;

  

  从青岛各区市新房成交量来看,三季度依旧是近郊板块在楼市中“唱主角”。其中,西海岸三季度新房成交11200套,占全市成交总量的27%,稳居冠军席位;胶州市紧随其后,夺得亚军,三季度新房共卖出6563套,占比全市总成交量16%;即墨区三季度成交新房5995套,占比全市总成交量15%。

  主城区中,市北区2019三季度共成交新房1794套,单区成交量占比全市三季度总成交量的4%;崂山区三季度新房成交1371套,占比全市总成交量的3%;李沧区三季度新房成交量为1332套,占全市新房总成交量的3%;市南区三季度新房仅成交358套

  此外,面对传统的楼市“银十”旺季,开发商也是摩拳擦掌,以求让业绩更亮眼。据统计,2019年10月青岛预计将有62个新盘入市,其中西海岸开盘数量依旧位居首位。传统主城区市南、市北、李沧、崂山共计将有8个新盘开售。

  跟随主流 岛城部分楼盘迎来小高潮

  
这个“金九”青岛新入市楼盘显然没有皆大欢喜,部分项目取得相当不错的开盘效果,实现了战略和战术目标,也有不少项目没有能够借金九消卖房之愁,个位数的去化比例,压力明显上头。

  下面跟着小编来看看那些人气爆棚的楼盘,都获得了怎样斐然的成绩?

  TOP1·绿城海棠印月

  9月21日,绿城海棠印月北区开盘,首开当日收获了19亿的销售战况,上演了一场楼市久违的金九“满棠红”。了边角房源,当天都被一扫而空,为啥卖得好,21000元/平方米的均价,加上绿城的口碑,很多人觉得买到就赚几十万。

  开盘当天,绿城海棠印月就推出了南区沙盘9.28开放的消息,算是给刚刚错过北区还未消散情绪的青岛绿粉们,一张全新的理想生活入场券。南区的开挂“人设”,是“更好的海棠印月”。

  

  与北区相比,南区的自然环境优势更加明显。南侧的金水桥公园与市政公园与北侧的山遥相呼应,天然的地势差让整个小区视觉感官更具有层次感。

  从9月28日绿城海棠印月南区沙盘开放的现场来看,又是一幅人挤人的现场图。从鸟瞰图来看,绿城海棠印月南区共有14栋楼座,户型为117-160㎡,目前价格尚未对外公布,预计11月中下旬开盘。

  NO.2绿地青岛城际空间站

  作为绿地择址交通商务区青岛西站旁、建立起的第27座城际空间站,绿地青岛城际空间站集智慧商务、品质消费、特色文旅、健康宜居为一体,打造办公、商务、商业、人文、宜居五大中心,打造一座百万方高铁大城,业态齐备,发展势头强劲。

  

  在全城置业者期待之中,绿地青岛城际空间站首批高层住宅首开在即,将推出建面约95㎡、107㎡、119㎡套三户型。

  NO.3 龙湖春江天境

  9月29日晚,龙湖春江天境首次开盘,推出7#与8#楼两栋楼座,户型为99㎡与119㎡,实用的户型令购房者称赞。

  

  作为龙湖入主市区的首个项目,龙湖春江天境可谓诚意十足。装修房,送车位,起价24500元/㎡,如此有诚意的优惠购房者们自然买账。据项目工作人员介绍,龙湖春江天境首开去化率超9成,项目在10月1日继续加推6#中央景观楼座,户型依然为99㎡与119㎡,具体价格尚未公布。

  NO.4 卓越嘉悦

  经过半年时间酝酿的卓越嘉悦于9月28日在红岛国际会展中心首开,首开大捷,销售7亿。户型面积为89㎡、113㎡,成交价格区间:14000-15200元/㎡,均价14700元/㎡。

  

  卓越嘉悦正是位于高新区奥体版块,其中奥体中心距离卓越嘉悦约2公里左右,已投入使用;红岛国际会议展览中心建成后将积极承揽具有较强国内外影响力和发展潜力的大型展览活动,都将成为区域价值攀升的助推器。

  卓越嘉悦与青岛58中高新区校区仅一路之隔(已开工建设),附近还规划有多所幼儿园、小学、初中,还可近享青岛中学、银海学校、实验二小等优质教育资源;驱车5分钟范围内还有奥特莱斯(规划中)、利群、银座(建设中)等商业体,步行可至奥体中心、会展中心等城市大配套等。

  NO.5远洋万和城

  远洋万和城二期建面约119-167㎡升级新品9月28日开盘,此次为住宅最后一次加推,均价34000-35000元/㎡,带装修交付,当天开盘两小时劲销7亿,足见其受置业者热捧程度。

  

  远洋万和城二期加推

  目前,项目尚剩余部分房源在售,包含建面约119㎡、143㎡、167㎡三居、四居户型,具体在售信息以售楼处为准。

  第四季楼情预测

  楼市调控将保持平稳政策,投资客将基本从青岛市场散去,购房人群会以刚需和改善为主。尤其是刚需人群,成为岛城楼市的主力购买人群。这个群体对于中小户型、毛坯房颇为青睐。

  政策层面“加码”可能性不大,开发企业的金融政策已经到了最严苛的阶段,对购房者的按揭政策目前也是非常严苛,特别是很多银行9月暂停了贷款,继续保持贷款的银行也延长了按揭的周期,对购房者的影响还是很大的。

  可以说9月末是政策面的最低点,不应该有更加严苛的政策继续出台来影响当前的市场。

  供应层面来看,9月份包括10月初都在逐渐好转的过程当中,事实上,从9月20号以后整个供应开始逐步的加码,目前已经有了一定量的回升,主要与规模房企加紧业绩冲刺的需求密切相关。

  预期整个四季度都不会有太大的问题,10月、11月、12月供应都会持续回升。

  成交层面来看,如果“恒大10·1黄金周”真的如市面传言的销售了500亿元,我相信会对前30强的房企有比较大的触动,更多的房企可能会加入到降价促销的行列中来。

  如果促销策略确实有效,叠加供应整体增长的刺激效应,“银十”应该会好于去年同期,也会比今年9月整体市场销售有所好转,所以今年“金九”可能只是TOP30房企的“金九”,但是“银十”或将惠及更多房企。

  基于此,预判四季度销售可能也会进一步的提升。

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