只有5.1%的租户选择续租。
近日，上海青客设备租赁有限公司（简称青客公寓）向美国证券交易委员会递交文件，成为国内首家提交IPO申请的长租公寓品牌。招股书显示，青客公寓计划在纳斯达克上市，股票交易代码为QK，预计融资1亿美元。此前自如及蛋壳也曾传出上市消息，但目前并没有新动向。
2012年成立于上海，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。截至2019年上半年，所有的签约租赁房源中，64.4％位于上海。公司成立后很快拿到了纽信创投的天使投资，此后拿到达晨、赛富、凯欣资本、摩根士丹利等机构的投资。到2018年C轮融资完成，青客公寓四轮股权融资总规模超过一亿美元。
作为第一家申请IPO的长租公寓公司，青客公寓捅开了长租公寓烧钱的面纱。公司2017年、2018年以及2019年前三季度内，青客公寓累计亏损额达11.17亿元。据投中网计算，青客公寓每租出一间房亏损3800元。
按照计划，青客公寓还将继续扩大公寓网络，并表明“我们可能无法维持或提高盈利能力”。招股书说明称，“如果我们无法实现或维持盈利能力，我们的美国存托凭证的市场价格可能会大幅下降。”
独立地产经济学者、前方圆地产首席市场分析师邓浩志对时间财经表示，撇开当前美国纳斯达克股票交易所正收紧限制，打击中国小企业赴美国纳斯达克新股发行（IPO）的消息不说，即便青客公寓在纳斯达克上市，也未必意味着什么。毕竟，除了少数一些龙头的股票市值非常高，更多的是成千上万的一块、几毛钱的股票。青客公寓上市融资可能会在短阶段内缓解资金问题，但核心的盈利模式不确定的问题仍然存在，资金断裂的风险并不同通过上市一劳永逸。
时间财经致电青客公寓，截至发稿时间未收到回复。
一年亏5亿
长租公寓一度是激动人心的万亿市场，如今却频频以“爆雷”姿态呈现在公众面前。华菁证券报告《长租公寓，万亿市场竞速跑》曾预计，到2027年中国租赁市场将达到5万亿元，并预测整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。而根据China Insights Consultancy的数据，品牌的长期公寓租赁租客在2018年仅占中国长期公寓租赁人口的1.8％。
关键的推动还在于，2017年7月21日，八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。
巨大发展潜力加上政策东风，资本将长租公寓送上了“风口”。旭辉领寓国际副总裁高杰曾公开描述，此前跟很多银行洽谈融资都约不到人，结果2017年下半年，风口突转，各种银行都来找上门。
青客公寓也是高速发展。招股书显示，青客公寓成立的2012年底，其运营的房源数量为940间，并且只在上海运营。截至2018年12月31日，青客公寓已在六座城市运营，房源数量达到91234间，复合年增长率为114.4%。
风险转变得猝不及防。克而瑞副总裁张兆娟曾公开表示，“如果说2017年是长租公寓元年的话，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了。”
上述华菁证券报告显示，长租公寓的息税前利润率的敏感性分析显示，在入住率为95%，拿房成本达租金收入60%的去年高考，项目息税前利润率为0。这样的利润结构意味着长租公寓领域盈利相当单薄，入场的无论是资源获取端还是运营管理端，都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。
青客公寓和众长租公寓品牌一样，一直在亏损。2017年和2018年，青客公寓营业收入为5.23亿元和8.9亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。今年前三个季度，青客公寓营收8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元。
在去杠杆的宏观环境下，踩在盈亏刀刃上的长租公寓岌岌可危。2019年8月，乐伽公寓宣布破产，导致上万租客无家可归。而早前，已有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等一系列长租公寓公司倒下。
据时代周报记者不完全统计，自2017年起至今已有22家长租公寓机构或品牌被报道出现了问题，包括寓见公寓、乐伽公寓、杭州安闲居等等，其中有16家均被爆出资金链断裂的消息。
邓浩志称，目前长租公寓都亏得很厉害，几乎没有一个是不亏损的。除了高进低出的模式所限之外，目前融资成本太高也是关键因素之一，加上现在租金水平很低，所以怎么算都划不来。
招股书还显示，青客公寓超60%的租金付款是由分期付款的贷款支付的。青客公寓已与11家金融机构达成合作，为平台分期付款的贷款提供融资。
在多公寓爆雷后，租金贷俨然成为关注的重点。严跃进对时间财经表示，对于租金贷来说，当前关键要做到公开透明以及资金合规使用。尤如果租金贷和租赁房源收购等挂钩，风险会进一步加大形成爆雷。同时公司还可能面临监管风险，至少从今年下半年看类似金融风险其实是被监管层明确提示的。
问题不断
亏损之下，青客公寓资金承压。到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元。资产负债率高达133%。
招股书还显示，截至2018年9月30日，青客公寓账上现金及等价物为1.038亿元，其中受限制的现金为1500万元。未偿还的短期债务为1.32亿元，长期债务为1.655亿元。现金已经不能够覆盖短期债务。
从现金流情况来看，青客公寓2017年现金净流出4358.9万元，到2018年经营活动现金净流出1.17亿元，资金消耗较快。
规模上，目前青客公寓也未占优势。青客公寓引用的咨询机构出具的报告，以总租赁房间价值和数量计算，自称为国内长租公寓运营商的第三位。今年7月克而瑞发布的《 2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示，在分散式长租公寓中，青客的规模排名第四，与第一名自如的85万间房源还有8倍多的差距。
除了资金压力和规模焦虑外，2018年，中国质量万里行消费投诉平台收到租房相关投诉共1246例。据平台统计，涉及相关投诉的企业超过150家，其中消费者集中投诉的租房平台有10家。这其中包括青客公寓。
截至目前，黑猫投诉也显示，“青客白领公寓”下面有506项投诉，多因贷款纠纷以及押金退款难、提现难等问题引发。今年3·15期间，媒体也报道了青客公寓的各种问题，其中包括房租难退、日常生活费用收取不透明等等。
招股书中显示，截至2019年6月30日止的9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。但在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择续租。客户对青客公寓的满意度也由此可见一斑。（北京时间财经 陈世爱）
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