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9月北京二手房价再跌 市场仍低位企稳

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9月,北京二手房交易量继续保持稳定,价格则再度小幅下跌,市场整体稳中有降。先行指标上,新增房源量、客源量下滑,供需矛盾缓和,市场进一步向买方倾斜。

1.网签量仍在1.2万套上下徘徊

2019年9月北京全市二手住宅共网签12319套,较8月增长2.23%,较去年同期下降19.39%。6-9月网签量持续保持在1.2万套左右,走势平稳。

北京二手住宅经纪机构9月的实时交易量环比8月下降6.96%,同比去年9月下降13.19%,是今年迄今除去2月外的最低值。3月以来市场整体逐步萎缩。

2.机构实时交易量再降

9月北京二手住宅的成交均价为54605元/㎡,较8月下跌3.12%,同比去年9月上涨0.35%。自7月以来,北京二手房成交均价已连续3个月小幅走低。

3.成交均价继续小幅下跌

9月成交量较多的11个行政区中,西城、海淀、朝阳、丰台、通州、大兴、昌平7区价格都在环比下跌,仅东城、石景山、顺义、房山有所上涨。其中海淀、朝阳两大核心区域跌幅在1%以内,丰台、通州、大兴、昌平等更远的区域跌幅较大。

4.各区价格普跌 远郊区域跌幅更大

9月北京二手住宅交易的支付结构与8月基本一致,商贷占比依然超过30%,占比最高。去年9月,北京公积金新政出台,二手房市场的支付结构因此大幅改变。与一年前相比,今年9月的商贷占比由22.28%提升到了34.23%,增加了11.95个百分点;市管公积金占比从25.09%下降到了8.56%,减少了16.53个百分点。

5.市管公积金占比较一年前大幅减少

9月,北京我爱我家的二手房交易客户统计中,选择“首次购房”的客户比例达到了74.13%,较8月再增0.36个百分点。自5月有相关数据统计以来,这一指标持续保持在七成以上,6-9月还连续扩大,显然刚需是目前北京二手房交易的绝对主力。

6.首次购房占比继续扩大 刚需是市场绝对主力

9月北京二手住宅市场新增房源量环比下降4.10%,同比增长8.12%;新增客源量环比下滑8.35%,同比下滑21.63%;机构带看量环比下滑0.21%,同比增长17.08%;新增房客比为0.52。与8月相比,9月房源供给小幅下滑,客户需求则继续以更大幅度下滑,房客比提升,供需关系缓和。

7.新增客源再降 供需关系缓和

9月传统的二手房交易主力区域朝阳、海淀、丰台、昌平四区房价同步下跌,通州、大兴等区域的房价也在走低,各区二手房价普降,但朝阳、海淀两大热门区域的房价降幅不大。显然,由于房源更多、区位更优、经济更好、教育医疗等资源更丰富,海淀、朝阳两区的二手房价更为坚挺。相比之下,远郊区域的二手房在市场变冷时价格波动更大。 我爱我家研究院分析表示,自6月以来,北京二手房交易量稳定,价格小幅下行,市场整体热度不高,但保持稳定。伴随市场的持续低温,买卖双方的心态、供需关系正在变化,购房者观望情绪加重,入市意愿减弱,市场进一步向买方倾斜。

2018年9月北京实施公积金新政后,北京二手房交易的支付结构大幅变化, “317新政”后占比一度超过30%的市管公积金迅速下滑,迄今已不足10%,商贷则再度成为占比最高的支付方式,但30%多的占比仍远远低于“317新政”前的50%以上。显然,政策的变化对北京二手房市场的影响极大,由于各类贷款途径受限,北京二手房市场的投资投机需求锐减,如今的交易大部分都是刚需置业,其占比还在持续增加。

整体而言,目前北京二手房市场热度偏冷,量价稳中有降。虽然央行近期有全面降准、LPR改革等利好动作,但面向房地产的渠道仍然收紧,释放的流动性难以流向楼市,房贷利率也保持平稳,北京二手房市场将持续低位企稳。

数据来源:我爱我家研究院

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文章来源:乐居二手房

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