数据视角下的长租公寓仰仗上市“救火”出路几何?

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  “长租公寓”又名“白领公寓”,是房地产三级市场的一个新兴产业,主要将业主房屋租赁过来,加以装修改造,以单间形式出租给有需要的白领工作人士。随着越来越多的年轻人步入社会,长租公寓近几年强势崛起、发展势头迅猛。

  青客公寓率先赴美招股 或掀起第一波“上市潮”

  据外媒报道,青客公寓已于美国东部时间10月7日正式向美国证卷交易委员会递交了F-1招股文书,欲以发行ADS(美国存托股票)的形式募资不超过1亿美元。这意味着相比之前同样被传出有赴美上市计划的蛋壳公寓和自如公寓,青客公寓已经先行一步,或将成为长租公寓海外上市的第一股。

  招股文件显示,青客公寓2018财年净收入8.9亿元,亏损5亿元,以2019年6月30日为止的九个月计算,净收入9亿元,亏损3.7亿元,按2019年6月30日为止97621家租户计算,青客公寓每出租一间房将亏损3800元,但是与之相对的是青客公寓不断扩张的趋势。

  

  (上图为青客公寓利润表,摘自招股文书)

  根据微热点(wrd.cn)统计,自北京时间10月8日有媒体报道青客公寓赴美IPO以来,“青客公寓IPO”事件热度不断攀升,于10月8日16时达到20.24的热度峰值,事件平均热度值为5.97。

  

  通过关键词云可以看出,“赴美上市”“招股书”“摩根士丹利”“募资”等IPO细节备受瞩目,“净亏损”“营收”“同比增长”等相关财务状况也同样受到关注,同时“自如”“蛋壳”等竞争对手也一并被提及。

  

  通过微博情绪分析可以看出,“中性”情绪占比高达85.5%,网友对青客公寓“赴美上市”多持客观冷静的态度。

  

  长租公寓十年长跑、聚焦青年 却前途未卜

  据分析人士观察,2010年国内开始出现服务对象为青年人群的中低端公寓,主要代表是魔方公寓、You+、自如、青客等。2013年长租公寓迅速起步,并开始受到资本青睐,如优客逸家在2013年连续获得天使轮、A轮累计700万美金的投资。2016年之后,长租公寓开始进入扩展阶段。而到了2018年,长租公寓却遭遇了一系列的问题,自如旗下的公寓甲醛超标,寓见、Color公寓资金链断裂,我爱我家高层出走等。2019年长租公寓并没有放缓发展的脚步,据统计,截止到2019年6月底,自如、相寓和蛋壳三家运营商分获分散式公寓管理房源的前三名,可以看出青客公寓在房源管理数量上是落后于自如和蛋壳的。

  

  值得关注的是,在国内几大长租公寓龙头企业纷纷筹划赴美上市时,众多中小型长租公寓企业却接连暴雷。今年9月底,杭州(楼盘)长租公寓企业杭州德寓科技传出资金链断裂的消息;今年8月,乐伽公寓宣布破产;此外,杭州鼎家、寓见公寓等众多长租公寓公司早已倒下。

  同策研究院发布的一份“暴雷名单”显示,2017年2月至2019年3月,已有20余家长租公寓品牌倒下,多数原因为“资金链断裂”。此外,今年还有很多地产商宣布暂缓甚至剥离长租公寓业务。万科、碧桂园、世联行等房企已暂缓旗下长租公寓业务的扩张,朗诗、远洋等房企甚至剥离长租公寓业务。

  通过微热点(wrd.cn)对分散式公寓房源数量十大品牌近一个月的热度指数统计发现,自如以39.53的热度排在首位,其次是蛋壳公寓热度为14.69,而青客的热度仅有0.98。

  

  从关注长租公寓人群的地域分析可以看出,北上广和东部沿海省份是主要地区。

  

  微热点(wrd.cn)数据统计显示,在长租公寓的关注者中,女性占比51.12%,男性占比达48.88%,男女比例基本均衡。

  

  在关注长租公寓的人群中,以20—29岁的年轻人居多,其中自如以72.09%的占比超过蛋壳和青客公寓,同时19岁以下和30—39岁人群也对长租公寓有所关注,40岁以上人群则鲜有关注。

  

  2019年9月,蛋壳和自如相继被爆出有望于今年或明年赴美上市,募资金额均在6亿以上,而随着青客正式向美国证卷交易所提交招股书,业界可能将迎来一波“上市潮”。但是业内有很多专业人士并不看好长租公寓,SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓,曾表示:“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的”;新城控股高级副总裁欧阳捷也公开表示过:“从目前来看,租赁住房看不到盈利模式”。尽管如此,长租公寓仍有机会成为下一个“互联网+”的大风口,拥有大量年轻用户群体作为支撑,如果上市真的可以缓解资金压力,或许该行业将迎来新一轮的洗牌。

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