四线城市消费购房以实际支付能力为准

四线城市消费购房以实际支付能力为准

易宪容

由于房地产调控政策是“一城一策”，所以2016年一线城市的房地产调控政策出台以来，这两年是四线城市房地产市场发展最好的机会，也是这些城市房价上涨最快的几年。因为，房地产市场调控以来，四线城市基本上没有采取什么房地产调控政策，再加上大量的全国大型房地产企业进入这些城市，及一线、二线、三线城市房价快速上涨趋势基本上蔓延到四线城市，这两年四线城市成为房地产市场发展最好的机会。尤其东南沿海地区的四线城市。

我记得去年去过离南京北面不远的全椒市。这是安徽与南京最近的一个县级市或四线城市。到那里，不仅大型全国性的房地产企业碧桂园的楼盘鹤立鸡群（其楼盘规划设计是最好的，同时其价格当时是当地最高的），而且在全椒高铁站附近的土地基本上拍卖完了，高楼拔地而起，其房地产市场一片繁荣。而且当地官员告诉，许多大片土地的规划早已经完成。如果我现在去，全椒的房地产市场更是会刮目相看。但我可以推测，尽管这个全椒市与南京很近，其房价水平也不及南京市的一半，但如果这个地方的房价快速上涨，政府一定会增加大量的住房供给，这两年肯定会建造了大量的住房。如果这个城市出现住房过剩并非什么罕见的事情。因为，这些城市有大量的土地可建造住房。

可以说，全椒是这样，我这几年去过的不少三四线城市都是如此。这些城市基本上没有多少产业，人口基本上处于净流出（即使是东南沿海的多数四线城市都是如此，更不说内地四川的四线城市了），房地产是这些城市经济发展核心，再加上这些四线城市的土地供给基本上处于无限供给状态，房价上涨所导致住房供应过剩肯定是一种趋势。

还有，只要在县城生活的人都会知道，在中国的四线城市，尽管在住房制度改革之前，许多住房建造不是那样好，但县城居民基本的居住条件基本上得以解决，不会有多少困难。所以，对于县城的居民来说，基本上不存在居住严重困难的问题，更多的是如何让现有的居住条件改善。所以，全国性大型房地产开发商进入这些四线城市，建造一些新的住房，对住房改善的居民来说是有吸引力的。但是，这些城市居民要想通过购买住房作为一种投资赚钱工具，四线城市的居民则要当心点，特别是那些近一二年房价上涨较快的四线城市，目前到这些四线城市购买住房投资更是要当心点，否则风险会非常高。

对于购买住房的改善性需求的居民来说，作为自己消费进入房地产市场，最为基本的准则就是要看其家庭支付能力。首付有支付能力，每月的住房按揭贷款还款不能够超过其家庭收入50%，否则整个家庭会面对着巨大生活压力。

像今天报道的四川遂宁市购买住房的青年，尽管目前遂宁市新区住房价格一套价格在50-100万这个范围内，而这个小青年的月收入只有3500元。也就是说，四川的这个四线城市看上去的房价不高，但是房价收入比也在非常高的水平(12-24)。房价收入比如此之高，尽管这个小青年购买的住房是居住消费，他也不担心未来住房的价格是上涨还是下跌，但购买住房负担过重，对这个小青年，对这个小青年的家庭生活会造成不小的影响。所以，即使在四线城市，年青人购买住房最为重要的是要看自己及家庭承担负债的能力，而不是在于房价涨跌。

大量的大型房地产开发商进入遂宁，比如吸引了碧桂园、保利、中铁、融创、金科、敏捷等多家国内知名房企建造大量的住房，会让整个改善性的住房质量越来越高，这对这个城市居民来说，确实是有不小的吸引力。但是如果负债过重进入这个市场，可以会影响整个家庭未来的生活。所以即使四线城市的居民购买住房是消费，还是看这个市场未来走势及政府房地产供应量。如果这个城市住房出现过剩端倪，晚一点改善住房条件也是一样。如果家庭购买住房支付能力比较强，有能力承担过高的债务负担，那么要改善家庭居住条件，只要有合适的住房，什么时候进入都不会有太多问题。