约定的房产中介费高于明码标价,应以哪个为准?

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  房产中介费怎么定?

  剖析真实案例,

  透视法理人情,

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  高明法院与佛山电台高明分台FM88.3

  合作开设“以案说法”专题节目!

  

  
今天 高明法院的江小凤法官 跟大家谈谈有关房产中介费的问题

  平时我们说到的所谓中介费就是由中介公司提供了相应的服务之后应当收取的费用,大家对中介公司和中介费的认识大部分都是通过房产中介,因为现在房产中介公司是随处可见的。

  二手房买卖流程繁琐而复杂,一些售房者为了省去房产交易的麻烦,也为了能够将房子卖个好价钱,便会委托房产中介进行交易,房产中介自然会收取相应的佣金。

  那么, 中介费收取标准是否合理? 约定的中介费高于明码标价, 应以哪个为准? 来听听高明法院法官是怎么说的。

  

  案情回顾

  2017年12月,余某委托房地产经纪机构A公司出售其名下的一套房屋及杂物房,双方签订《房屋买卖承诺书》及《买卖代理费支付承诺书(卖方)》。其中,《房屋买卖承诺书》载明:出售楼价(承诺价)为21万元;若成交价高于承诺价时,高出部分作为服务费用;《买卖代理费支付承诺书(卖方)》载明:如A公司成功促成买方与余某签订买卖合同,余某同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共2万元,否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。

  

  同日,经A公司提供中介服务,余某与买方签订了《房地产买卖合同》,房屋成交价为23万元。随后,余某收齐房款23万元并完成了物业交易,过户相关税费均由买方承担。同时,A公司按成交价的1.5%向买方收取了佣金。

  此外,A公司在其经营场所公示了一份《收费标准》,该标准从2017年6月起执行,载明二手楼交易的收费标准为:按成交价向买卖双方各收取1.5%佣金,成交价低于30万则向买卖双方各收取不低于4500元。因余某拒不支付中介费,A公司起诉至法院,要求余某支付居间服务费2万元及逾期违约金。

  最终法院会怎样判决呢? 案例中所提到的居间服务费是什么呢?

  法院判决

  居间服务费就是我们平常所说的中介费或佣金,A公司提供了中介服务,那么居间服务费究竟是以双方约定为准,还是以A公司明码标价为准呢?

  

  高明法院经审理后认为,A公司作为居间人,确实提供中介服务促成余某与买方签订《房地产买卖合同》,余某应当向A公司支付居间服务费。

  关于居间服务费金额的问题,根据《房地产经纪管理办法》第十八条和《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条的规定,房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

  

  因此,A公司应当严格执行明码标价制度,按照其公示的二手楼交易收费标准向余某收取居间服务费。鉴于出售房产的成交价为23万元,低于30万元,故余某应向A公司支付居间服务费4500元。

  虽然《房屋买卖承诺书》、《买卖代理费支付承诺书(卖方)》约定成交价高于承诺价的差额作为A公司的佣金,但2万元已经高出A公司公示的收费标准,违反了前述部门规章的规定,过高的部分应认定为无效,故法院不予支持。最终,法院判决余某向A公司支付居间服务费4500元及逾期付款违约金。判决作出后,双方当事人都没有上诉,目前该案判决已生效。

  法官说法

  
关于房地产经纪机构向买卖双方收取居间服务费,可能会存在哪些陷阱?

  随着楼市持续升温,二手房交易量明显增多,房产经纪公司开遍大街小巷,越来越多人为了方便省事选择通过房产经纪公司进行房产交易。《房地产经纪管理办法》已明确规定,房地产经纪机构严格执行明码标价制度,不得收取任何未标明的费用。

  

  然而,有些房产经纪公司为了谋取暴利,并未在经营场所的醒目位置公示价目表,一项服务包含多个项目和标准时存在混合标价、捆绑标价,更有甚者在公示价目表之外擅自提高中介费用,如本案所提到的以实际成交价与承诺底价的差额作为佣金。

  因买卖双方当事人对二手房产交易流程不熟悉,对中介收费标准不了解,签署的各类文件亦多种多样,很容易在不知情的情况下糊里糊涂地签订了中介费约定过高的居间合同。房产经纪公司的上述违规行为,不仅损害了买卖双方当事人的切身利益,也在一定程度上造成了二手房交易市场的混乱。

  “金九银十”楼市销售旺季即将到来,通过房产经纪公司进行房产交易需要注意哪些方面?

  在这里要提醒市民,买卖双方通过房产经纪公司进行房产交易时,需要先看看经纪公司营业场所公示的价目表,详细询问经纪公司的收费项目和标准,其次,在经纪公司指导下签署相关文件时需要看清楚文件内容,对于不确定的内容建议向专业人士或律师咨询,不能为了图快、省事就草草签名,否则吃亏的还是自己。

  

  接下来,是市民问题回复环节,

  大家一起来看看吧!

  

  市民提问

  何生上班地点是公司租用的,之前在签订劳动合同地址也是公司租用的场地,何生已经在那里上班4年了。今年因为租金问题,公司不再续租这里,要搬到离这里相隔60公里的地方,虽然有给何生配置宿舍,但何生觉得这样离家太远,要照顾家庭很不方便,而且何生签的是长期合同,又不想这样辞职,但又不想去那么远的地方上班。

  

  请问何生这样的情况,公司改变上班地点,是否属于违反劳动合同呢?何生可以按违约要求赔偿呢?

  法官回复

  首先,要看劳动合同针对工作地点是怎样约定的。在劳动合同履行过程中,变更工作地点属于对劳动合同内容的变更,对于工作地点的变更要审查约定的工作地点变更的条件是什么,用人单位针对劳动者采取了什么样的措施,是否具有相应的合法合理性。所以何先生提到的第一个问题是否违反劳动合同是要具体问题具体审查的。如果公司变更工作地点及所采取的措施是合理的,就没有违反劳动法规定。

  

  其次,劳动关系中的赔偿是基于相应事实的发生而产生的,如果因工作地点变更导致劳动关系无法继续履行,也要看是哪一方行使了劳动关系的解除权,其次才会产生补偿或赔偿的问题。因此,何先生提出的第二个问题在劳动关系存续的时候不产生赔偿问题,若何先生以公司改变上班地点为由提前与公司解除劳动合同,公司是否需要支付经济补偿金则需要对前述第一个问题的审查后才能做出判断。

  好了,
本期节目就到这里, 下期,请继续关注我们的节目, 咱们不见不散!

  

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