调研| 三四线城市棚改退潮后,楼市就凉凉了!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  国庆前,樱桃特意去了湘潭老家做调研,因为这个湖南三四线小城市,受棚改政策影响太大了。

  从长沙南二环打车,司机一路疾驰,不堵车半个小时就到了湘潭的九华经济开发区,这算是湘潭产业发展最多最快的新区。

  当年谁也没想到,这个城乡结合部的农民能够随着产业新区的落地一夜暴富,拆迁补偿款全市最高,令城里人羡慕不已。

  更没人想到,这里的房价长期趴在2000多块像一潭死水,买房送车都没人要,国家棚改政策一来,仅仅两三年的时间,立刻飞奔到六七千一平米。

  但涨跌皆因政策风起,随着棚改退潮后,湘潭楼市就凉了,重新迈入调整周期。

  

  湘潭城区范围很小,只有雨湖区、岳塘区和湘潭县,而下辖的县级市曾国藩故乡湘乡市和毛主席家乡韶山市都比较远,九华属于雨湖区,毗邻长沙,湘潭不限购,跟长沙有价差,因此会吸引长沙投资客去买。

  这里也是湘潭新盘最多的片区,开发商的竞争异常激烈,所以毫无疑问,降价会最先在这种地方打响。

  看了超级大盘五矿万境水岸,130平米的毛坯房卖5400元/平米,比

  2017最高峰降了1100元/平米左右,降幅20%

  

  附近恒大的一个盘说是打8折,但打完精装修还要7200-7500元/平米,学区也不好,卖的好不好可想而知。

  周边新盘几十个,除了长沙人,九华虽然有产业,也有购买力,但是本身的需求难以消化这么多的供给量,因为这个开发区是2003年就成立了,2011年就升级为国家级开发区了,否则你是无法解释为什么它的房价一直到2016年才爆发,而九华最大的一个购买力来源就是靠拆迁户。

  这从数据占比可以窥见一斑,2013-2017年整个湘潭的棚改计划是7.79万户,其中雨湖区就占到了2.95万套,九华属于雨湖区。后文会说到拆迁户和成交量的占比。

  走在雨湖区沿江路,这里是这几年湘潭拆迁最多的片区,在一个公园里,全是老年人在休闲,一个老人告诉樱桃,他家是2017年改造的,65平米,每平米补贴6000多元,基本上所有拆迁户都是按市价给的货币化补贴,接着他就去附近花了31.3万买了95平米的1994年楼梯房。

  岳塘区是新城区,政府部门都搬迁过去了,各种配套齐全,城市风貌焕然一新,所以相对抗跌。

  看了三个新盘,中南旭辉越府,均价7100,虽然没降价,但去化一般,只有恒大的一个楼盘推出了特价房,6500元/平米,2015年开盘五千多,后来涨到七千多,现在跌回到6500。

  另一个时代公馆7200元/平米,降了100,樱桃在售楼处时,刚好碰上他们的负责人兴冲冲过来对销售人员传达消息,

  湘潭过几天马上要出台优惠政策,契税补贴50%,还有人才购房补贴政策

  楼市行情不好,政府要救市了。开发商也天天盼望着能出台刺激政策拉动成交量。

  樱桃最新打听到的是,要到月底才能出台这个政策。

  因为紧邻岳塘区,湘潭县樱桃也去看了一圈,这里槟榔企业还挺多,房价相对比较低,有主打名校的楼盘售价在5300/平米左右,还有楼盘打出89折的广告。

  

  二手房市场,樱桃也跑了一下,因为雨湖区算老城区,楼梯房特别多,所以品质电梯小区的价格和楼梯房还是相差挺大的,很多2010年盖的房子还是楼梯房,这在一二线城市几乎不太可能了,而且楼梯房三楼以下和五六楼市场完全是天壤之别,所以价格也便宜。

  雨湖区金源小区,三楼130平米才60万,单价4615,但五六楼才三千多一平米,都难卖出去,老破旧就更不用说了,最先跌价的就是这些房子,而品质小区白石古莲城到了八千多一平米,也没跌价。

  岳塘区霞光社区1980年代的,去年将近五千,现在也降到了四千多点。

  所以不要小看小城市,大家虽然收入不高,但也一样追究生活居住品质。

  新环境地产的置业顾问告诉樱桃,去年上半年行情还很好,有拆迁户买房,今年店里都来了几个搞拆迁工作的人上班,因为没有项目拆迁任务了,队伍就解散了,只能出来找工作,去年来了一个人,今年来了五六个这样的人上班,更别说二手房成交量了。

  听她说出这种事,还真是让我挺吃惊的。

  

  2016年,楼市突然之间从“一房难卖”到“一房难求”,从房价“停滞”到“一天一个价”,从库存高企到市场“缺房”。

  行情转变,似乎就在一夜之间。

  这要感谢棚改政策,彻底激活了楼市。

  “精美湘潭两年行动”,棚改作为行动之一,开始连片改造。

  因此2016年湘潭投资了132.7亿元,对板塘、河东滨江、河西滨江、窑湾—白石、三桥北、火车站、昭山、二桥北、竹埠港等9大片区进行棚户区改造。

  

  2015-2018年,湘潭棚户区改造户数是7.28万户,投资资金335.6亿元,其中2016年是棚改最多也是投资最大的一年,因为湘潭基本上全面实行了货币化补贴,132.7亿,

  也就意味着会有这么多钱补贴给拆迁户去买房。

  “房子一拆居民马上就要买房,价格就涨起来了,成交量也拉动了房地产市场,那接着开发商买地肯定就会拉动土地市场,政府财政也受益了,这是一个完整的链条。”湘潭一家专门做棚改的平台公司负责人士对樱桃说了实话,

  他说

  2016年之前九华两千多的房价没人要,棚改一来,房价立马上涨,整个市场被带活了,这就是看得见的效果。

  拆迁越多,房地产市场越活跃。

  

  (数据主要来源于湘潭市统计局,制图:樱桃大房子)2015年湘潭的商品住宅销售额是82.6亿,2016年是89.4亿元,2017年153.8亿元,2018年是201.2亿。

  我们算笔账,2015年-2018年,湘潭住宅成交面积一共是1136万平米,按照统计,平均一套房的成交面积大概是118平米,就是9.62万套,销售额是527亿元。

  当然拆迁户也不全是买新房,有的也会买二手房,湘潭市场的新房二手房成交比例大概不到三比一,《湘潭市2017年房地产市场交易行情报告》显示,2017年,市城区共有45710户家庭实现了购房置业,其中购置新建商品房33533套(其中住宅27445套),购置二手房12177套(住宅11186套)。

  这是什么概念呢?

  四年时间,拆迁户是7.28万户,新房成交9.62万套,二手房我没去全部统计了,合计按超过4万套以上算吧,

  拆迁户对房地产成交量的贡献也至少超过了一半。

  满城尽是拆迁户,湘潭的中介跟我说,2017年给大家的感觉是到处没房子买,新房库存告急,因为拆迁户拿到钱,都需要买房。

  湘潭这位平台公司负责人坦言,

  2016-2018年是棚改的超级红利期,有中央和省里的棚改专项补助资金,银行贷款、PPP模式各类融资都容易,但现在政策的红利期结束了,银行贷款利率提高,融资也难了。

  他们作为地方平台公司,虽然是国企,不求赚多少,但最起码也要求收支平衡,否则政府财政也负担不起,所以只能压缩投资规模,不搞那么多拆迁项目了,优先改危房,改最迫切的,或者说改最有利的项目。

  因为棚改毕竟是民生工程,很多项目做不到收支平衡,投入高于产出,如果土地卖不了投入的那么多钱,就必须亏钱,比如河东滨江、河西滨江的棚改项目,政府改了是要修路,做滨江风光带形象工程,土地根本卖不了,那就是亏钱的事。

  

  之前各个地方政府的棚改资金,

  主要是通过政府购买棚改服务模式解决,

  即政府授权相关部门,通过法定招投标程序,选择平台公司并与其签订服务协议,由平台公司负责棚改的具体实施,同时,项目资金来源于国家政策性银行的棚改专项贷款。

  湘潭也不例外。

  

  (信息来源:湖南财政新闻联播,市政府指湘潭市政府)

  原本湘潭在2017年就做了2018-2020三年宏伟的棚改计划,

  准备投资600多亿,改造10.6万户。

  但政府购买服务的模式被国家在2019年叫停了!

  以后棚改要融资只能通过公开发债!

  主要是防止政府继续通过平台公司变相举债,增加隐形债务

  另一方面,国家棚改政策也收紧了,政策性银行贷款规模压缩,给地方的感觉是,棚改融资明显变难了。

  因此这个三年棚改规划也宣告流产了!

  上述这个平台公司的负责人对樱桃说,湘潭有十多家平台公司,

  2018年他们公司还拆了上千户,今年是一户都没有了

  ,整个湘潭今年的棚改任务也只有4100户,蛋糕太小,他们现在还是做以前的工作。

  这甚至连2010-2012年都不如,那3年时间,湘潭棚改户共22255户,平均每年还有7418户。

  翻开湘潭的棚改史,可以说对房地产成交功不可没。

  从2009年-2011年,湘潭房地产经历了三年黄金期,2012年因调控出现松动,2013年跟随全国房地产市场迎来扩张,房价出现上涨,2014年楼市再次遇冷,到2015年房价停滞,接着2016年楼市触底反弹,在此之前,房价一直在4000徘徊,

  2017年彻底“爆发”,2018年行情见顶,均价达到6500元/平米,2019年转冷下跌,重新迈入调整期。

  十年弹指一挥间,作为中部的四线城市湘潭楼市已经走完了几个小周期,再次处于下跌中。

  根据湘潭住建局数据统计,湘潭楼市2019年1-6月份共成交面积168.98万㎡,同比2018年上半年下降32.66%。

  2017年湘潭无房可卖,而2018年新房供给量同比暴增60%,而拆迁户又慢慢消化了,棚改退出后,需求不足,整体供需才逐渐平衡,接着就是引发新房供给量多,投资比重过大的区域价格最先下跌。

  截至6月底,2019年湘潭全市(含县市)新建商品住宅剩余可售面积为320.16万㎡,去化周期在12个月左右。

  未来,樱桃预计供给量较多的区域,比如九华,明显依赖于棚改拆迁带来的需求,一旦棚改难以为继,供过于求,很长时间都会处于调整震荡周期内,楼盘降价促销会是常态。

  

  这次樱桃到湘潭走一圈,切实感受到了地方财政的紧张。

  一些开工两年的重大市政工程居然停工了!

  

  (杨梅洲大桥,樱桃大房子摄)

  第一个是跨江大桥,杨梅洲大桥,属于省重点工程,2017年3月开工,2019年6月底开始停工。而原计划是今年底要开通。

  现场工程开发公司员工告诉樱桃,工人都已经遣散了,整个合同工程造价13个亿,两年多时间,项目只做了28%的进度,主要是融资没有解决,钱没到位,政府欠了工程款,今年的工程款都没有发,很多员工工资都是工程方垫钱,但农民工的血汗钱不能欠,是由工程方垫资。
“我们垫资扛了半年实在扛不住了,政府不给钱只能停工了,我们也欠了材料款,还借了银行的钱,主要是ppp融资模式出了问题,由湘潭城发集团和中交三航融资合作开发。”
第二个重要的跨江大桥,下摄司大桥停工传闻已久,樱桃在现场看到,还有七八个工人在施工,虽然没有完全停工,但也因为资金问题施工受到影响了。

  

  (下摄司大桥,樱桃大房子摄)

  现场工作人员告诉樱桃,很多东西都没有做,实际上已经处于半停工状态,说是没有停工,但一座大桥几个工人应付施工,这也不正常,另外还有些拆迁没有谈下来。

  这大桥2017年7月开工,原计划2020开通,但现在不知道何时才能完工。

  一个施工人员说,他们班有五六天没有来材料了,施工进度慢,没材料就只能休息。

  听说还有其他市政工程停工,但我没有亲自去现场核实,所以不冒然乱说。

  樱桃在走访雨湖区时,不禁感叹,老城区确实是有很多棚改旧房需要改造,但之前的棚改是不是真的按楼龄质量好坏在改?

  下图这些已经好几十年楼龄的的危房才是急需改造的棚改房,为什么过去几年政府没有优先改造这些危房?而沿江的绿化形象棚改工程却成片成片的改造了。

  

  上图是樱桃本人在一间危房外面观望。

  

  (老人们在二楼的老人理发店门口等候,樱桃大房子摄)

  上图是几个老人在二楼危房里,一间老人理发店门口等候,理发一次5元,居住和卫生条件十分恶劣,看着令人心酸。

  现在这么重要的跨江大桥都停工了,棚改项目没有了国家政策支持,短期之内,靠地方财政恐怕很难去改造了,这些老人们,不知道又要轮候到什么时候才能住上新房。

  樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 3
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

樱桃大房子

关注楼市风云,挖掘投资者故事

头像

樱桃大房子

关注楼市风云,挖掘投资者故事

442

篇文章

82446

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码