补偿款未到手土地却已被出让，拆迁户应该怎么办？

在集体土地和房屋征地拆迁在，很多拆迁户的土地和房屋的征收程序还没有完毕，就有开发商在土地上施工。通过询问得知，该土地已经被挂牌出让给了开发商。在这种情况下，拆迁户肯定会有疑问，明明补偿款还没有拿到，为什么土地就不属于自己了呢？遇到这种情况，应该怎么办？圣运律师为您解答！

根据《土地管理法》、《闲置土地处置办法》和《国土资源部关于加大限制土地处置力度的通知》等相关法律法规及文件的规定，在土地没有依法征收完毕、土地上还有建筑物的情况下，土地是不能被依法挂牌出让的，而且明确规定禁止“毛地”出让，即禁止将未进行拆迁平整的土地出让。因此，补偿款未到手时，也就是说在拆迁征收行为没有完全完成时，国土部门将属于拆迁户的土地挂牌出让的行为是不合法的。

首先，征收必须是国家出于公众利益的需要，通过合法程序取得拆迁户拥有的土地或者房屋。如果征收行为不合法，或者征收行为还没有进行完毕，那么拆迁户的土地或房屋所有权也没有发生转移。对于所有权没有发生转移的土地或房屋，政府没有随意处置的权利；

其次，若拆迁户的土地为集体土地，如果没有通过合法的征收途径，集体土地是不可能自己变为国有土地的，而只有国有土地才可以被挂牌出让。对于集体土地，国土部门没有将其挂牌出让的权利，该行为应当予以撤销；

最后，根据相关法律规定，应当先补偿后搬迁，即拆迁户应当就征收问题与政府达成一致，签订安置补偿协议或者已经收到补偿款后，再将自己的土地交出或者房屋腾退，在未签订安置补偿协议或者未收到补偿款的前提下，可以不予交出土地或者腾退房屋。那么国土部门将未拆迁平整的土地公开挂牌出卖，违反了相关法律的禁止性规定。

圣运律师建议

根据最高院的相关答复（【2009】行他字第55号《最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复》、【2010】行他字第191号《最高人民法院行政审判庭关于拍没出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》等）对于国土部门作出的拍卖公告、成交确认书等属于具体的行政行为，可以通过复议或者诉讼的救济途径维护自己的合法权益。

圣运律师温馨提示

拆迁征收程序比较复杂，相关拍卖公告、成交确认书等明确的文件的获取也需要其他程序的辅助，虽然看似只是土地被出让的问题，实际上可能前期征收程序就是不合法的，甚至与违法部分有关的后续程序均不合法，所以建议向专业的拆迁律师团队进行咨询并寻求帮助，能够更加高效的维护自己的合法权益。

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