在西班牙租房如何与房东解决纠纷？这篇文章终于讲明白了！

　　华舆讯 据西闻报道在外租房住，难免会遇到房屋里家具家电等物件损坏的情况，这时应该怎么跟房东交涉？谁来掏钱维修或者赔偿？在西班牙，如果不了解行情，很容易陷入跟房东的“扯皮”中。《国家报》近日撰文披露，西班牙租房协议相关法律的模糊性使得租房过程中，房屋内物件损坏的维修及赔偿权责不明确的问题，也因此经常引发房东和租客的矛盾。针对房屋基础设施、房屋维修范围做了详细解读，并列举了数个房东与租客打官司的判决及结果。

　　关于租房引发矛盾及官司的新闻报道。（图片来源：《国家报》网站截图）

　　《国家报》报道，租赁协议中最常见的疑问之一就是房屋内物件损坏到底该谁负责维修或赔偿？在西班牙，房东相当强势，他们将房屋租给年轻人或外国移民时，通常会在合同中注明，必须由租客承担全部居住期内的物件维修及赔偿费，合同上有双方签字，是有法律效力的。然而，当租客与房东产生矛盾并诉诸司法途径解决时，法官往往会根据实际情况作出与合同内容大相径庭的裁定。

　　报道称，今年3月5日更新的《城市租赁法》（Ley de Arrendamientos Urbanos，简写：LAU）中第21条规定了保护租客的权益，明确规定“为保证居住者承租房屋的可居住性，房东为维护房屋所承担必须的修理，且无权向租客索取额外费用。”而此前，该条款仅要求租客“在最短时间内”通知房东维修房屋内物件。

　　然而，LAU只是“看上去很美”——尽管对租客提供了法律条文的保护性规定，但该法律并没有明确要求房东支付所有修理或赔偿费。该法律指出，租客也必须承担“小维修”的义务，支付使用房屋时造成的磨损费用。

　　基于此，LAU相当于没有为房东或租客任何一方指明法律规定的权责界限，也没有提供维修与赔偿的金额数额界限，而是采用了两个描述性词句：“维护房屋所必须的修理”（Reparaciones necesarias para conservar la vivienda）和“小维修”（Pequeas reparaciones）。这种模棱两可的法律条文造成的严重后果就是，当因维修和赔偿引发矛盾时，房东与租客“各有各的理”，双方都无法妥协时就会诉诸司法途径解决，而法官裁定的解决方案取决于每个官司的具体情况。恰恰因为法律的模糊导致了很多房屋在维修、保养等方面权责不清。

　　房屋的基本设施维修，必须房东出钱

　　为了保证房屋的可居住性，房东必须负责建筑物本身的各类维修费用，如电器设备、用水设备、煤气及供暖系统，此外还包括建筑物的屋顶、墙壁以及地板的维修等。不过，法律还强调，房东仅负责“维修”（Reparación），而“保养”（Mantenimiento）则由租客负责。

　　西班牙最高法院对此的定义是，无论是否因“时间的流逝、房屋内物件的自然磨损，或因为某种偶然或不可抗力原因”，房东必须担负起维修基础设施的责任。比如，法院认为房屋建筑内外的油漆属于“基本设施”，因此，如油漆脱落或老旧，房东必须支付刷漆和装修费用。

　　以此为据作出的判例有：1999年，加泰罗尼亚自治区莱里达省（Lérida）法院做出一项司法判决：要求一名房东支付房屋走廊上部分瓷砖，以及被大雨冲坏的天窗裂缝维修费。2015年，马德里法院裁定，尽管木质地板的磨损很大程度上受日常使用的影响，但维修属于房屋内基础设施的“实质性要素”（Elemento sustancial），所以，不属于“小维修”范围，这笔钱得房东出。

　　租客须承担的“小维修”到底是什么？

　　“小维修”到底指什么？范围有多大？法律条文没有详细解释。这就对租客到底该不该支付某些费用埋下了一个“法律陷阱”。总体而言，法官们承认，法律条文的模糊令他们难以快速做出判决，不过，他们认为，“小维修”包括的是房屋内部分日常用品的一系列维护费用，比如保养水龙头、门窗的轴、插座和开关等。法官们认为，将“小维修”的支付价格降低到200欧元以下是必要的。

　　下面来看几个有关“小维修”很有代表性的判决。

　　几年前，巴塞罗那一名租客被法院判决支付30欧元作为布置门框的装饰费。

　　莱里达省法院判决一名租客必须支付蓄水池修理费，原因是该租户承租房屋已16年，因时间的流逝和人为使用造成的蓄水池损坏必须由该租户承担，而非房东。

　　马德里法院认为，水龙头故障不属于“小维修”，因为水龙头故障极易造成积水过多，导致其它财产潮湿受损，因此属于房东的责任之内，这笔费用必须由房东承担。

　　“法官难断电器事儿”

　　电器是最易损坏的物件之一，也是房东和租客打官司的主要矛盾源。不过，基于一系列的法律判例，还是可以建立相对可靠的法律准则和判决参考的。

　　报道称，通常一件电器损坏到必须更换时，法官通常会判决房东赔偿，这看上去是一个合乎逻辑的决定，房东有时也会考虑用换新电器作为留住“好相处”的租客的办法。

　　多年前，萨拉戈萨一位房东在租赁协议中规定，租客必须承担清洁和保养家用电器的责任，但当洗衣机损坏到无法使用时，双方商议无果，诉诸司法。2009年，萨拉戈萨法院认为，维护电器的责任虽然在租客方，但任何情况下，“维护”都不等于“更换”，因此驳回了房东的诉讼请求，裁定租客无须支付洗衣机的维修和更换费用。

　　那么另一个问题来了：如果不是电器完全损坏，而是部分损坏，该谁承担责任？来看下面这两个参考判例：

　　2001年，穆尔西亚法院在分析了一件赔偿案件后认为：该案中的洗衣机更新费用高达机器本身价值的一半，房东要求租客付款的要求不合理。因此，法官裁定，更新费用不属于“小维修”，不能由租客付费。

　　2003年，瓦伦西亚法院裁定的一起赔偿案是这样的：因租客长期使用加热器，导致部分零件失灵，所以他必须承担更换零件的费用，价格为45欧元。

　　值得一提的是，空调损坏的维修与赔偿也经常引发矛盾。法院倾向于认为，在气候炎热的地区，空调是房屋的重要组成部分，房东作为拥有者，有责任保证其正常运转。

　　“维护”与“改善”，两种区别 两种判决

　　从上述的新闻报道与司法案例中，大家不难看到法律还是有其“相对公正”的一面，对租客的保护也在增加。值得注意的是，不少问题出自概念混淆，比如“维护”（Obra de conservación）与“改善”（Obra de mejora）。出于这种情况，租客们支付了他们认为本该由房东支付的费用而感到不悦，但下面这两个例子，恰好能解释为何会出现相关的司法判决：

　　2005年，加利西亚自治区蓬特韦德拉省（Pontevedra）几名租客反映，房屋的供水系统来自物业地下的一口井，运作功效极差，相关设备的状况也非常糟糕，但房东拒绝为他们更换其它供水设备。结果，几名租客私下更换了设备，并要求房东付款，在被拒绝后，他们将房东告上了法庭。

　　经过审理，法院驳回了租客的诉讼请求。法官指出，水井隶属于公共供水系统，租客有权利用其它系统替换，但这仅仅是出于使用上的便利性。也就是说，更换供水系统是一种“改进”，而不是“必要”，因此房东不承担付款责任。

　　同样，2000年，萨拉戈萨法院拒绝了一起租客的司法诉讼。租客要求房东支付在没有沐浴功能的厕所内安置淋浴器的费用，法官认为这种安装超出了房屋本身所该承担的功能，房东不必为此付款。（原标题：在板鸭租房如何与房东解决纠纷？这篇文章终于讲明白了！）

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　　来源：西闻