国内暴雷与赴美上市 长租公寓是否能走的长远

中国商报／中国商网（记者 周子荑）近日，国内第三大长租公寓企业上海青客时尚生活服务股份有限公司（以下简称青客公寓）向美国证券交易所递交了招股说明书。不久前，国内另外两家知名长租公寓企业自如公寓和蛋壳公寓也传出赴美上市的消息。值得注意的是，目前，国内长租公寓行业暴雷不断，已有“玩家”陆续离场。那么，一边是扎堆海外上市，一边是不断暴雷出局，我国长租公寓行业为何出现这种现象？

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扎堆上市与暴雷潮并存

10月8日，青客公寓向美国证券交易所递交了招股说明书，拟以发行美国存托股票（ADS）的形式最多募资一亿美元，以“QK“为交易代码，摩根士丹利和中金公司共同担任此次上市（IPO）的承销商。

关于募集资金用途，青客公寓在招股说明书中表示，此次上市募集到的资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量；投资于技术、基础设施方面；用于一般营运用途。

不久前，国内另外两家长租公寓龙头企业也传出赴美上市的消息。据悉，蛋壳公寓计划最快将于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元，自如公寓或在2020年赴美上市，筹资金额为5-10亿美元。

资料显示，自如公寓、蛋壳公寓、青客公寓都是我国长租公寓市场非地产系企业的典型代表。截至今年6月30日，四轮融资总规模超一亿美元的青客公寓运营着9.68万间房源，蛋壳公寓管理房间超50万间，估值约20亿美元，自如公寓管理房间数量近85万间，估值约50亿美元。

值得关注的是，在国内几大长租公寓龙头企业纷纷筹划赴美上市时，众多中小型长租公寓企业却接连暴雷。今年9月底，杭州长租公寓企业杭州德寓科技传出资金链断裂的消息；今年8月，乐伽公寓宣布破产；此外，杭州鼎家、寓见公寓等众多长租公寓公司早已倒下。

同策研究院发布的一份“暴雷名单”显示，2017年2月至2019年3月，已有20余家长租公寓品牌倒下，多数原因为“资金链断裂”。

此外，今年还有很多地产商宣布暂缓甚至剥离长租公寓业务。万科、碧桂园、世联行等房企已暂缓旗下长租公寓业务的扩张，朗诗、远洋等房企甚至剥离长租公寓业务。

行业未来何去何从

我国长租公寓行业出现了上市潮与暴雷潮并存的局面，背后的原因均指向一个关键词——缺钱。实际上，资金链断裂不仅导致大批长租公寓企业暴雷，还促使其谋求上市融资以缓解资金压力。财经评论员严跃进对中国商报记者介绍，资金短缺是当前长租公寓行业面临的重大问题，长租公寓企业的租金收入普遍不高，通过上市可在一定程度上缓解资金压力，规避风险。

以青客公寓为例，虽然该公司完成了四轮融资，但现金流并不理想。数据显示，截至今年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债为27亿元，资产负债率高达133%，青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照青客公寓在2018年支出5.8亿元的“烧钱”速度推算，这笔钱不足维持其一年的花销。

招股说明书显示，青客公寓在2017财年及2018财年均处于亏损状态，净亏损数额分别为2.45亿元和4.99亿元，截至2019年6月30日，青客公寓在2019财年前三个季度的亏损额为3.73亿元，同比扩大16.72%。

据了解，青客公寓收入来源的大头为租金收入，但是，青客公寓的月租金、租金价差率却在逐年下滑。数据显示，2017-2018财年，青客公寓的税前平均月租金分别为1299元、1272元，2019财年前九个月的税前平均月租金为1149元，同比下滑10%。该公司2017财年、2018财年、2019财年前九个月的租金价差率分别为33.9%、30.7%、25.1%，下滑趋势明显。

实际上，青客公寓连年亏损、资不抵债是长租公寓“高进低出”经营模式的一个缩影。今年8月，乐伽公寓发布公告称，公司已没有经营收入，无法偿还客户欠款，并停止经营。乐伽公寓表示，通过认真反思，公司深刻认识到“高进低出”的经营模式存在巨大缺陷和风险，加之内部管理制度缺失等诸多问题，导致经营业务全线关停的局面。

房地产咨询机构克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%至4%，现金流回正周期至少需六年以上。房地产咨询机构仲量联行分析，长租公寓行业当前租金的回报率不足2%，远低于融资成本。

对于长租公寓的未来发展，严跃进对中国商报记者表示，长租公寓企业不一定要追求长期的公寓租赁，可以适当从灵活过渡性的短期需求上做文章，以降低融资成本，提高资金使用效率。