地产十强资金超万亿,恒大、融创受限资金占28%,房企真有钱吗?

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  2019年中小房企破产数已超270家。整个8月份,便有45家房企宣告破产。

  根据人民法院公告网·的记录,截至今年7月21日,全中国共有272家房地产企业申请破产或被强制执行清算,几乎是清一色的中小型房企,比去年同期增加3成,涉及28个省和超过120个城市。

  房企破产的原因大多是资金链断裂。

  “决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”李嘉诚的这句话被房地产业界奉为金科玉律,说的是决定一个项目的价值。那决定一个房地产公司的价值的因素是什么呢?答案千千万万,但是有一项是所有人的共识,那就是“资金”,公司可以动用的资金额度。

  根据统计数据,95%以上的房地产破产都与资金链断裂有关,由此可见可资金对房地产的重要性。为了生存、为了活下去,地产公司获取资金的渠道众多。三角1752主要总结以下几类:

  一、加快销售回款:

  2018年9月,万科喊出了“活下去”,一石激起千层浪,地产大哥怎么喊出了这样的口号?因为万科的销售回款未达到郁亮的目标,郁亮多次强调“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”由此可见销售回款对地产公司的重要性。

  二、融资渠道

  为了获得融资资金,大房企可以利用平台优势,发行债券、海外融资、银行融资、信托融资、资产支持证券化、供应链融资、明股实债、永续债等手段轮番上场。

  只要能获得资金,各种激励手段,提高利率、付中介费也在所不惜,泰禾在2019年7月的美元债票面利息高达15%。但是这个利率对在夹缝中生产的小房企来说,那可以说得上是“基准利率”,因为小房企融资手段有限,为了获得资金,高利贷也在所不惜。

  三、出售持有物业

  如果销售回款不行,又融不到资,那就只有断臂疗伤—降价出售资产。

  万达在2017年深陷债务危机,7折出售融创、富力13个文旅城以及76家酒店,获得了631.7亿元现金,解除了债务危机;今年泰禾也通过出售旗下物业获得大额资金,以使公司有了喘息的间隙;而在7月份爆出丑闻的新城控股,第一时间通过出售项目股权回笼资金,公司的流动性得以保证。

  货币资金这么重要,那么今天我们来盘点地产前10强的货币资金情况。

  根据最新公告的2019年半年度数据,地产前十强(克而瑞)货币资金情况如下:

  

  单位:亿元

  地产前10强拥有的现金总额达到了12811亿,平均值为1281亿,其中恒大以2880亿夺得第一,仅现金一项就超过了绝大多数A股企业,可以用富可敌国来形容。

  开发商是真的有钱吗?上图中,三角1752列出了受限资金。

  何谓受限资金?由于现金受各种因素限制,公司不能自由支配,导致公司的可使用现金金额降低。通常各类保证金、定期存款等使用受到限制,不能用于生产经营支付。而这些都是在受限金额里,开发商是不能用的。

  此外,还有一个很重要的就是“预售监管资金”。这是为了防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼,房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

  这一项资金,开发商也是不能用的,但是,并非所有的开发商都会把这一项算进受限金额,外人是无从得知的。

  一般而言,房地产公司有大量的预售监管资金,因受到限制,故可使用资金还会下降。各地执行的监管政策一样,有的地方预售房款100%监管,有的地方监管按其他比例监管,解限政策也不一样。

  在十强房企中,恒大受限资金812亿,占比28.18%;融创388亿,占比28.09%。,应该是房企受限资金的正常水平。一般而言,房企受限资金占比在30%左右,这样算来,房企不能动的钱普遍较多。

  上述表格中,龙湖仅有1亿受限资金,万科、保利是4亿,受限资金明显均低于行业平均水平。三角1752判断,这三家企业的受限资金极有可能不包括预售监管资金。

  房地产是资金密集型产业,最重要的就是钱,市场也早已尽今非昔比,开发商更需要资金来应对变化,但是,如此扣除了受限资金和预售监管资金,地产10强又是否还是看起来那么有钱呢?

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