哈市二手房市场价两连降！周环降达0.75%！各城区降幅均有扩大

“十一”我们是放假了，楼市的曲线图可没停止脚步。

据统计，十一黄金周期间，全国楼市成交量稳中有降，一二线城市均呈下降趋势，仅三线城市同比有升。从成交面积来看，全国超七成城市成交面积较去年同比下降。

在十一假期的前一天，小编在写九月最后一周周报时，分析各类数据后，提出哈尔滨二手房市场危机乍现，有不少读者朋友认为小编是杞人忧天。您猜怎么着？上周哈尔滨二手房价格又跌了！

在新房市场对哈尔滨楼市整体拉动作用日渐衰变，土地交易情况不尽如人意的情况下，二手房市场价格下行的可能性愈加增大。

无论您是否认同小编的观点，都请看完十月首周的数据，再做判断。

土地市场

上周哈尔滨土地市场并未有土地成交消息传来，但在推地方面却有很大成绩。上周一哈市一连推出5宗地，其中3宗位于松北区，1宗位于香坊区，1宗位于道外区。

No.2019HT025地块位于香坊区哈平路154号，用地性质为商业设施用地兼容二类居住用地，土地面积9153.2平方米，规划总建筑面积不大于40036.2平方米，规定容积率不大于3.5。起始楼面价约为3331.98元/㎡，出让起始价为13340万元。预计于今年11月4日上午9点在“黑龙江公共资源交易网”开始拍卖。

No.2019HT026地块位于道外区三机街、南直路之间，用地性质为二类居住用地兼容公用设施营业网点用地，用地面积7599平方米，规划地上总建筑面积不大于31004平方米，容积率不大于4.08,。该地块的起始楼面价为3078.96元/㎡，出让起始价为9546万元。预计于今年11月4日上午10点开始在网上拍卖。

No.2019HTS(G)024地块位于松北区规划186路以南、规划支路以北、规划207路以西、B-02-22-02-04号地块以东，用地性质为商务兼容商业用地，土地面积6655.39平方米，规划地上建筑面积不大于26621平方米，容积率不大于4.0。地块起始楼面价为1269.30元/㎡，出让起始价格为3379万元。

No.2019HTS(G)025地块位于松北区规划186路以南、规划支路以北、规划207路以西、B-02-22-02-03号地块以东，用地性质为商务兼容商业用地，土地面积为21868.79平方米，规划地上建筑面积不大于67793平方米，容积率不大于3.1。地块起始楼面价为1270.19元/㎡，出让起始价为8611万元。

No.2019HTS(G)026地块位于松北区B-02-22-02地块以南、规划185路以北、B-02-23-01地块以西、智谷四街以东，用地性质为商务兼容商业用地，土地面积为16669.84，规划地上建筑面积不大于50009平方米，容积率不大于3.0。地块起始楼面价为1319.96元/㎡，出让起始价为6591万元。

以上三宗地均于2019年11月04日15时10分开始在网上竞拍。

新房市场

在十一黄金周期间，哈尔滨新房市场中仅有1处楼盘开盘，即御湖壹号。

御湖壹号项目位于长江路会展中心东7千米，项目在10月7日正式开盘，项目是国际啤酒文化旅游小镇的首期住宅产品。首期推出10栋楼，包括高层以及洋房，主力户型为建面约80-89㎡的高层，参考均价7500元/平米。洋房建面约95-136㎡，均价9500元/平米，首层带庭院花园。

依据9月新房市场的形势来看，月初势头正好，带动二手房市场也跟着看涨。随着月末推进，新房势头减弱，对二手房市场的影响力相应减小。10月首周新房市场表现平平，接下来几周新房再不发力，恐怕10月哈尔滨楼市难现往年热闹景象。

二手房市场

据诸葛找房数据研究中心监测，截至2019年10月6日，哈尔滨市二手房市场均价10235元/㎡，与上周10312元/㎡的均价相比，环比下降0.75%（上期降幅为0.15%），继上期哈市二手房市场价首次表现为负增长后，本期哈市二手房市场价格降幅再次扩大，超过0.5%。

进入第三季度以来，哈尔滨楼市整体向好。从优化营商环境，到促进高校生毕业留省就业；从老城区改造，到哈尔滨新区建设使哈尔滨整体经济环境得以改善，在创业可行性、营商积极性、招商引资力度方面，都表现出了向好的一面。近来又有自贸区落地哈尔滨等利好催动，起初，“金九”发力推动新房市场行情火热，带动二手房市场转好，业主对哈尔滨楼市持看好的心态，而至9月中下旬，“金九”明显发力不足，新房市场疲态已现，二手房市场有价无市情况暴露更为严重，市场情况发生转变，在第39周哈尔滨二手房市场价格终于出现下降趋势。上周情况并未得到改变，在第40周，哈尔滨二手房市场价格继续下降，并且降幅扩大。

从挂牌价和挂牌量表现来看，自7月以来哈市持续维持着量价齐升的市场回温态势，并且在持续了一段时间的“有价无市”局面后，在价格抬升的看涨预期下，下半年二手房市场的成交开始显露出暖意。在8月初日至8月中旬这段时间里，哈市二手房市场经历了一次价格的大幅增长，现已回归平稳。经历了近几周挂牌量价环比涨幅逐渐放缓，从9月最后一周开始，哈市二手房市场量价均出现下跌迹象，上周延续了这种现象，并且二手房挂牌量下降幅度尤为显著，几乎达到7月以来最低值。

在最初，由“金九”哈市新房市场市场活跃，开发商诸多营销内容，造成业主对二手房市场预期抬高，二手房市场量价齐涨。随着9月月末的逼近，新房市场后劲不足，十月首周这种现象仍未得到改善，二手房有价无市现象愈加明显，不少业主在市场价格下降与有价无市的现状面前，选择退出市场。

哈市二手房市场价全面下降形势不变 平房区以2.77%月降幅继续领跌全城

本期哈尔滨各区二手房市场价格涨跌变化排名较上期变化不大，仅是香坊与阿城排名发生调换，其他各城区名次均为改变。但是在具体数值上，各区价格降幅均有较为明显的扩大。上期降幅在1%以上的仅有平房一个城区，本期却有4个城区，除松北以外，7个城区降幅在0.5%以上。

本期，松北仍旧是降幅最小的城区，周环比降幅达到0.30%（上期0.09%），最新房价8826元/㎡，合每平米价格降低27元。排在第二、三名的仍是南岗、道里两个江南主城区，降价幅度分别为0.55%和0.61%（上期南岗降幅0.11%，道里降幅0.16%）。呼兰本期降价幅度为0.75%（上期降幅0.16%）。

降幅超过1%的4个城区香坊、道外、阿城、平房，降价幅度分别为1.16%、1.29%、2.56、2.77%，其中阿城与平房两区降价幅度甚至超2%。本期平房以2.77%的周降价幅度继续蝉联哈市降价幅度最大城区，合每平米降价195元/㎡。

如果上期微小的降幅仅是释放出哈市二手房市场降价的信号，本期较为明显的降幅就是更有说服力的表明哈尔滨二手房市场所面临的困境。

二手房挂牌量价齐跌 香坊降幅高达5.95%

截止10月6日，哈尔滨二手房总挂牌量为387824套，与上期409207套相比，环比下降5.23%（上期涨幅2.21%），降幅是上期两倍有余。挂牌量在上期结束了19周连涨，并于本期完成了两连跌，且跌幅明显扩大，本期哈尔滨二手房挂牌量重新回到今年7月水平。

主要分析挂牌量前三位的城区挂牌量涨跌变化，可以看出南岗凭借着107928套房源稳居挂牌量各区榜上第一位，降幅为5.10%（上期降幅1.96%）；道里区紧随其后，共有87040套挂牌房源，降幅为4.73%(上期涨幅2.11%)；香坊区挂牌量在各城区中排名第三位，为72156套，降幅为5.95%（上期涨幅2.45%）。本期各区二手房挂牌量降幅都有明显扩大。

群力新区、哈西、顾乡商圈降价房源量较多

本期降价房源量排名前三的商圈分别是群力新区、哈西以及顾乡商圈。本期排名第一的群力新区商圈在上期排名第三位，共有39套降价房源，上期有179套降价房源。排名第二位的哈西商圈，在上期排名第1位，共有36套降价房源，上期有219套降价房源。排名第三位的顾乡商圈上期排名第四为，共有28套降价房源，上期有134套降价房源。

整体来看，本期哈尔滨各商圈降价房源数量都较上期有明显减少，且降幅明显。本期降价房源量最多的商圈共有降价房源量不超过50套，实属罕见。近两周来，哈尔滨各商圈降价房源量一直有减少趋势，在上周这一趋势得到明显扩大。

本期涨价房源量排名前三的也是顾乡、哈西、群力新区三个商圈。其中排名第一的顾乡商圈共有123套涨价房源，上期有142套涨价房源；哈西商圈本期有70套涨价房源，上期有89套；群力新区商圈本期有54套涨价房源，上期有77套。

总的来看，哈尔滨各商圈的涨价房源量相较于上期也均有不同程度的减少。

建成家园出现49套降价房源

本期热门降价小区榜单中的前三位较上期发生较大变化，排名前三的小区大换血，都不是保单中的“熟面孔”

排名第一的是位于香坊闽江路商圈的建成家园小区，共有43套挂牌房源，小区参考均价为7042元/㎡。同位于香坊区的司徒街小区以40套挂牌房源排名第二，小区均价为7331元/㎡。南岗会展商圈的善上居小区有38套挂牌房源，小区均价为16311元/㎡。

按照城区分布，本期热门降价小区最多的区域是香坊，共有13个小区进入榜单，其次是南岗，有5个小区入围，道里、道外两区各占据1个席位。

总的来说，道外区的泰富长安城小区、香坊区的中北春城1期以及立汇美罗湾小区都是经常出现在热门降价小区名单中的“常客”，并且这三个小区都曾登上过热门降价小区的第一位，这三个小区所靠近的商圈也是热门降价商圈。

小结

从十一假期的轻松心情中脱离出来，我们要面对的是不容乐观的哈尔滨楼市。盼望已久的“金九银十”盛况不在，新房市场对二手房市场的带动作用大大被削弱，哈尔滨二手房市场有价无市现象的负面效应愈发明显，二手房市场价格两周连降，且降幅有扩大趋势。

十月首周新房情况未有明显转好。接下来，哈尔滨楼市能否再现8月及9月上中旬多盘集中入市的情形，新房市场能否力挽狂澜，让我们拭目以待。