上海二手房又开始“难买”了,是真的吗?

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  “当一手房的大戏行将落幕之时,二手房捡‘宝’的机会也将随之退潮”!这句话是我2018年4月的一篇文章中给到大家的警示语(文章题目:《你在拼命摇中粮前滩的号,有人却偷偷捡到了楼市里的皮夹子》)。

  

  今天的部分二手房市场似乎正在印证着这句话,如果你仍在二手房市场中挑挑拣拣的话,是不是已经明显开始感受到不少房东不再那么的“好说话”了?是不是品出不少中介对待你的态度也有些变化了呢?

  上海的二手房市场经过数月的交易量明显回升之后,正在悄然发生着一些微妙的变化。今天的二手房市场正处于一种基本面大致不变,但市场矛盾丛生,区域间明显分化的苗头已现的状况。

  如果你身处市场之中,或许你已经有所感受,但未必看的那么的清楚,把我的一些切身感受和实际工作中碰到的真实情况跟大家聊一聊,希望对大家判断市场状况以及决策有所帮助。

  ◆市场矛盾论

  目前的市场充斥着各种矛盾的情况,让绝大部分的,非专业的,房东也好,购房者也罢,都似乎是在雾里看花,越看越“花”。

  

  ①价格矛盾

  上海二手房横盘快两年了,今天整体上依然是处于横盘态势下,但确实有不少购房者在近期浏览各大中介房源APP时,会直观感受到自己所要购房区域的挂牌房价不是跌了多少,而是涨了不少;可是当你实际到店咨询或是拿到小区门口驻守中介加塞的房源广告时,又会发现他们给你推荐的房源价格还真不高,绝大部分还挺诱人。

  ②“好卖”和“难卖”的矛盾

  去年无论是何种类型的二手房都别指望卖的顺利。今年起,持有不同类型,不同区域房源的房东,在出售时的感受可能真的是大相径庭的。有的几周就大功告成,有的则是数月时间过去,“革命”依然还在路上。近期碰到过的两个房东就是这样的典型例子。

  老陈6月份开始挂牌出售一套田林的电梯小两房,为了出售容易些,还特地花了好几万重新装修了一下,田林属于生活环境相当成熟的区域,房子也没太大瑕疵,挂牌价也不离谱,可数月过去,看房倒是欢实,但接下来面对的只是中介没完没了的空口砍价,一个实质买房客正面见面接触的机会也没碰上。

  另一个是同事的朋友小王,出售一套江桥的动迁房,装修后没住过,最大瑕疵是电梯一楼,去年卖了一段时间没卖成就歇脚了,因为现在要置换,所以又拿出来卖,原本以为在不怎么缺少房源,尤其是动迁房源的江桥地区,这样一楼的,挂牌总价不是特诱人的房子并不一定好卖,可不到三周功夫就搞定了。

  ③“好买”和“不好买”的矛盾

  现在的二手房市场从整体上看来还是有利于买家的,不少房地产媒体也在宣传如今是买方市场,所以许多对上海二手房市场没有比较深刻认知的普通购房者,在当下刚踏进市场大门时,总会不自觉地认为自己是可以在二手房市场中淘到便宜好货。可是当费劲心力看了一圈房子后才意识到,别说是捡“笋”了,就是看中的满意房子,想多砍掉点价都困难得很。二手房“好买”似乎只是一件停留在媒体宣传上或是别人经历中的事,轮到自己则就成了“不好买”的尴尬事了,相信目前有这样心理落差的购房者应该不算少吧!

  ◆市场矛盾性产生的原因

  

  ①一手房市场的影响

  正如我文章开头写的那句话预示的一样,一手房的盛宴已经散去,现在的一手房虽依然限价,但严厉程度和前两年比如何呢?去年动不动就出现的“网红盘”,今年你又听说了几个呢?明白人的心中必定是明镜似的!

  一手房因为限价而产生的巨大优势正在逐渐消退殆尽,而二手房由于两年来的横盘,价格回落,即便是加上各种税费,性价比也未必比一手新房差,加之不少一手新房地理位置的天然劣势以及房型还有装修上可能存在的BUG,让目前不少购房者从一味热衷于新房变为新房和二手房兼顾,有的可能还大幅度的倾向于二手房了。

  如此一来,二手房市场迎来一定程度的热闹就是顺理成章的事了,价格变动,买卖博弈的态势调整自然也就随之而来了。但以目前的市场环境而论,也不是所有二手房区域都是受待见的,于是乎就会有了截然不同矛盾现象的出现。

  ②房东心态的影响

  目前市场上挂牌出售二手房的房东,要么就是已经屏了数月甚者是十数月的,要么就是刚踏入没多少时日的。前者在之前市场回暖的时刻都没捞到或是选择“成功撤退”,估计大概率不是特着急卖房,如今市场态势貌似不甚明朗之时,或多或少抱点“横竖横”的心态多半是会有的;后者是属于在市场不算低迷的当下刚入市,没经历过之前近两年横盘的“痛苦”,所以心态多半是看好后市的。房东的心态变化直接影响着买卖双方博弈的天平。

  所以说现在挂牌卖房的房东虽然依然会做好妥协让步的准备,但屏得老点的信心在增加,这样的心态应该还比较普遍,可是心态归心态变化,但市场的基本面没变,不是每一个房东的心态变化都能得到市场的认可,这不就出现了,心态即便大差不离,但有的房东快速找到下家,有的却始终渺无音讯。

  ③“两浦”的搅局

  哪两浦?一曰“黄浦”,二曰“杨浦”。这两个区用着同样的一个方式或多或少的搅动了一下二手房市场—“旧城改造,征收拆迁”。虽然动迁各区都有,但今年到目前为止最大面积的征收拆迁就发生在这两个区。

  这种因为拆迁而产生的货真价实的购买力必会有不少比例是要流入二手房市场的,当然这种流入肯定也不是平均性的,而是有明显区域性的。

  试想一下,拿着真金白银的拆迁户,在价格和住房需求大致能满足要求的前提下,会选择何处买房呢?大概率应该会选拆迁同区域或附近熟悉的区域,若是这些区域在价格或是住房需求上不能满足要求的话,多数也可能会选择和原来生活区域有轨道交通或是快速干道串联,直达时间不长的区域,因为这些区域可以通过交通便利拉近对故土的“心理距离”,从而克服实际距离长的遗憾。

  有这些真正的真实购买力的介入,当下以及未来一段时间内,部分二手房区域态势短时间发生一些逆转,该区域出现某时间段内房子变得好卖不好买,再次出现后挂牌的房子比先卖掉的价格高的现象是很有可能的。但这些影响必定是局部的,影响全局的可能性不会大。

  ④中介的把戏

  今天市场的各种矛盾岂能少了中介的参与?二手房市场经历了持续近两年的低迷,好不容易回暖了些,可是成交量似乎又变得有些强弩之末的味道,成交量下降的趋势似乎也在确立之中。

  如此情形下,以二手房为主要生存手段的中介公司岂能坐视不理,于是你就会在最近发现小区门口发房源广告的业务员一下子全冒出来了,你或许会纳闷,之前几个月市场回暖的时候怎么没这样呢?告诉你,那时的业务员可忙了!忙着办过户手续,忙着收佣金,哪里有这闲工夫。

  经过几个月的消化之后,准客户少了,于是要揽客户就又要开始广撒网了,小区门口发传单这种传统手段是必须要用的,虽然效果早已大不如前,但宣传单上打上一溜价格低的房源,再若有其事地宣传一下LPR的利率浮动政策,没准瞎猫还就能抓到死耗子了!

  经过几个月的消化之后,好房源也快枯竭了,没了合适的好房源,就剩下那些歪瓜裂枣的房源,成交依然是件没影子的事。今天的市场态势已不再像去年那样低迷,要刺激出持有好房源的房东挂牌卖房,抬价的把戏又得用上了,唯一不同的就是抬价的程度要悠着点而已。

  大家必须清楚一点,绝大部分从事房地产经纪工作的人员都非上海户籍,中短期内也不可能有能力在上海置业安家,上海房价的高低在现在对于他们来说没有多大实际意义,而完成成交赚到佣金才是头等大事,所以一切有利于成交的手段和伎俩都是选项,抬高房价或是杀低房价的根本目的都是为了成交,市场矛盾面越大,水就会越浑,鱼岂不是更越容易摸到?

  各位今天看到的种种市场价格的矛盾现象,许多中介可是出力不少的呀!不过大家也不必过分地咬牙切齿,因为这是当下市场环境下,绝大部分中介,尤其是那些所谓大中介的生存之道和生意门道,心里透亮就行。

  说到这,你或许会有疑问,小编你不也是经纪人吗?这样的勾当你会干嘛?小编我摸着良心说,“不会”!

  不是我境界有多崇高,而是我是土生土长的上海人,我特关心上海的房价,特不希望房价涨高了,因为我也是要置换房子的呀!多卖掉几套房子固然能让我多赚了佣金,但如是房价的头翘得太高,估计佣金到时还不够我置换时填补差价的零头,所以我真心希望把实践中所了解到的市场真实态势以及一些不为人知的猫腻告诉大家,大家一起屏牢,让盘子再横的久点。

  ◆未来一段时期内的二手房市场态势会如何?

  

  我的个人判断一直就是基本面大体不变,局部区域会在一些时间节点,上演不同程度反转的戏码,这种戏码具体表现为房子真的不好买了,价格环比升的快了,中意的房子一犹豫又到了别人的碗里了。但我依然认为这种局部区域原有平衡的打破也是在不停地动态变化着的,最终的平衡点即实际成交价格和实际交易量到底是站在原来位置之上还是之下,亦或是回到原点,关键还是要看大局的横盘时间长短。

  事实上,整体大局虽是横盘,但也并非静态不变动,以我对市场一线的感知,由于之前几个月交易量完全不同于去年同期的变化情况,二手房市场在整体横盘的大背景下,整个市场似乎也正在调整和寻找新的稳定的平衡点。

  这个整体平衡点的位置定位最终或许也要看横盘能再继续维持多久。横盘究竟还能维持多久?之前的文章我也曾说过,“很难说”!诸多因素在影响着市场,利益相关方亦不会眼睁睁看着市场就这么一直横着,而广大普通购房百姓则是最容易受风吹草动刺激的。

  不过现在我突然感到应该密切关注一下明年的美国大选了,它的结果或许和我们这的房地产横盘之间会产生预料不到的化学反应,这是我的直觉,当然也并非是完全的胡说瞎猜,有兴趣聊这个话题的的可以在评论区联系我。

  ◆对购房者的几句忠言

  

  每次文章最后总想着写点对普通购房者或是房东真能有点益处的感悟和建议,虽然有些话是翻来覆去说了多次的,或许也只是我一厢情愿认为有意义的,但每次写,我都是抱着最真诚,最负责的态度完成的。

  今天的这几句话亦是如此,针对当下二手房市场出现的一些局部变化,和可能波及开来的变化,写我的认识,供正在买房子的你参考。

  ①摆正好购房的心态,二手房“捡笋”或是“淘宝”的机会,随着一手房盛宴的散席,也已经变得遥不可及了,即便是还有零星的存在,那也基本上不是你碗里的菜。但是买到比较满意且价格也能不太膈应就欣然接受的房子的时间窗口依然还在,运气和心态是关键的因素,前者没法把控,但后者是可以自我调整到位的。

  ②面对当下市场的矛盾,即不要轻易被某些中介左右,也不要完全认为中介说的话都是在忽悠你而不加重视。事实上中介的许多话是真的,但说出来的真话是不是真话的全部,还是只是说了真话中有利于其完成成交的部分,还真就难说了,这需要你有个清醒的辨别力了。

  ③买房是生活的一部分,但不是全部,该吃的吃,该睡的睡,该玩的玩,买房这事,如果真心要买,难买也得买,好买也得买,所以按着自己的节奏去买才是最重要的,最不济至少是落个心里舒坦,不憋屈。

  

  我是楼市柯南,一名资深的房地产经纪人,还原最底层的房地产现实,讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇,但我保证本着良心讲自己的想法,用最接地气的方法讲自己的认知,希望能帮助到需要的朋友,如果觉得柯南的文章还有些看头的,不妨给推荐推荐,希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我。感谢每一位看完文章的朋友!柯南一直在这里等待你的关注!

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