没有房产证,强拆之后不给补偿?这些“违章建筑”不能拆了

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  第一部分:案例故事

  沈某住在城中村,后来由于城市化改造,该土地变成城市土地。沈某家里的房屋面临拆迁,但是所涉房屋没有房产证。拆迁方工作人员说这个房屋缺少合法手续,疑似违章建筑,不会按照合法建筑给补偿。沈某问京云房产律师,哪些属于违建?没有房产证影响获得补偿吗?

  第二部分:我国法律关于违章建筑有哪些规定?

  一、六种常见的违章建筑类型

  违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书),在规划区以外建设,违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

  1、未经批准在承包地、宅基地等集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物,并且该土地使用权是通过农民私自转让取得的。

  2、没有取得建设工程规划许可证,或者虽然取得建设工程规划许可证,但没有按照批准范围、内容施工的。

  3、在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物和构筑物。

  4、占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物。

  5、在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建的建筑物。

  6、未经批准在过道、马路边、公共绿地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。京云拆迁团了解到,李先生家在公路边私自盖的房屋,可能属于这种情况。村里盖房子可能已经有了合法手续,然而李先生没有合法手续,其所盖的房屋可能涉及违法建筑问题。

  二、这些房子不是违章建筑。

  1、2008年以前建造、翻建、扩建的房屋,有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书。或者相应的职能职权部门确定的房屋使用权,或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权,或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权,并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建的。

  2、招商引资企业,经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建的建筑,不能被认定为违章建筑。

  3、我国的《土地管理法》是在1986年6月25日实施的,1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。1986年《土地管理法》实施之前建造的农村土地房屋,不能被认定为违章建筑。

  4、土地总体规划调整前,房屋符合当时的用地规划,并取得符合当时法律规定的相关证照。符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地,也不能随便认定为违章建筑,根据《土地管理法》第七十三条规定,只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

  5、京云认为按照我国《城乡规划法》相关规定,取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续,并且可以通过改正或补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的,可以补办手续,不能随便认定为违章建筑,应该给其改正或限期改正的机会。

  6、有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业(包括老旧改小区)所剩下的土地使用权,但可能出手的时候地上建筑物没有相应的手续,这种情况也不能随便认定为违章建筑。从政府手中直接买断土地使用权及地上建筑物,不能被认定为违章建筑。

  7、如果取得了土地使用权证,但是没有房产证,或者没有建筑工程的相关规划手续,也不能认定为违章建筑。因为取得了一定手续,但是证照并不完备的情况,可以补办延续的。

  8、用于农业生产的农村土地承包地,或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。也不能随便认定为违章建筑。

  三、发生这几种情况,即使没有房产证,也可获得拆迁补偿。

  1、由于城市化进程,很多农村成为新城市。所以因城镇化建设,有些农村原有的房屋要被拆除。那些涉及无房产证的房屋,可获得拆迁补偿。

  2、只要能证明祖宅的所有权是自己的,拆迁时就可获得相应的补偿。

  3、依据当地建房政策,以及相关法律规定修建建造的房屋,拆迁时可获得拆迁补偿。

  4、有一些房子是有特殊历史背景的,例如在20世纪五六十年代,大多数房子没有房产证,在征地拆迁时,这类房子依然可以获得拆迁补偿。

  四、京云律师团的建议

  1、如果您的房屋被认定为违章建筑,请先搞清楚你的房屋是否是违建。在遭遇强拆之后,或在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。别通过信访、举报等方式错过诉讼时效。

  2、对于合法房屋被强拆,诉讼时效是6个月。在被认定为违章建筑以后,对责令限期拆除决定不服的,要在接到该拆除决定之日起15日内,向人民法院起诉。

  3、在实施拆除违建之前,仍需要做最后一个公告。如果被拆迁人提起行政复议或行政诉讼,在司法审查终结前,不能强拆涉案房屋。

  4、如果有疑问,请咨询专业的征地拆迁律师,寻求专业的法律意见。不管涉及违章建筑,还是遇到征地拆迁,最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了,以后很难获得补偿

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