长租公寓“三国杀”，这个江湖能入吗？

投稿来源：英为财情Investing

随着中国国内第三大长租公寓运营商青客向美国证监局提交上市申请，长租公寓这个话题又被放到了桌面上。

目前，国内较为成功的长租公寓运营商包括自如、蛋壳以及青客。不过，自如管理房间数量近85万间，估值50亿美元；蛋壳管理房间超50万间，估值20亿美元。相比之下，无论是房源规模，还是估值，青客都有较大差距。

本次上市，公司预计募集1亿美元，计划在纳斯达克上市，股票代码为"QK"。所募资金主要用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。

那么，这家公司所在的行业现状如何，投资者后市又该注意哪些风险?

长租公寓市场竞争激烈，入市者众

"长租公寓"已经不是一个新鲜的概念了，早在2011年长租公寓运营商自如公寓创立以来，这个概念就已经被越来越多的年轻租客所接受，尤其是在房价高企的一二线城市，更是广受欢迎。

长租公寓主要的运营模式是，长租公寓运营商将普通业主的房子统一租过来，进行装修改造，配齐家电和家具，再以单间的形式出租给有需要的租客，类似于我们常说的"二房东"。这种租房模式，因其装修时尚、换房方便、价格较低等优势受到了市场的青睐。

随之而来的，是这个新兴房地产三级市场的持续火爆。有数据显示，2018年国内租房市场规模约1.5万亿元，预计2024年达到3.07万亿元。在这么大的"蛋糕"诱惑下，地产商、中介商、甚至是互联网新贵们纷纷入局，各式租房模式开始"百花争艳"，涌现了一批如蛋壳、如家、友家、魔方、冠寓、以及雷军旗下的寓见等等各式品牌。

青客在招股说明书中也提示了，市场竞争激烈的风险。其提到，随着进入者越来越多，这个行业的竞争预计将会继续加剧，这可能会造成损害其营收增幅甚至威胁其盈利能力等风险。

而公司也提到，该行业的竞争包括：能否在重点地区拥有充足的适宜房源，并提供优惠的条件，包括灵活的合同期限、免租期、租金成本等;能否和房东、租户建立更有竞争力的租赁条款;是否具备高效、低成本地更新和运营长租公寓的能力;是否保持财务灵活性等方面。

长租公寓江湖鱼龙混杂，现金贷是最大隐患

不过，江湖大了，问题就会很快显现出来。

在长租公寓这个市场里，第一个曝光的问题就是装修污染问题。2017年底，自如公寓被曝出其出租给租客的房屋，由于装修通风期太短、材料材质等原因，甲醛严重超标，致多名租客出现了明显的病症。随后，自如对此问题进行了整改，上线了"深呼吸房源"系列公寓。

其次，长租公寓的租金贷也是一个隐藏的大雷。所谓"租金贷"，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

租金贷模式原本被认为是一项即利好租客又利好长租公寓公司的多赢创新项目，然而，随着行业的野蛮生长，这种模式出现了问题，部分长租公寓开始借租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。随后，媒体曝光称其为"空手套白狼"，更有甚者称其"贩毒都没有它(租金贷)来钱快"。

确实，这一方式的弊端就在于，长租公寓实际上是用大量租客的贷款资金用以自身发展，直接把风险嫁接给了租客和房东，如果出现爆仓，后果更是不堪设想。值得一提的是，去年10月，雷军旗下顺为资本投资的长租公寓品牌"寓见"就因为租金贷问题爆仓，最终由麦家、蛋壳接手。

根据青客公寓的IPO招股说明书披露显示，截至2019年6月30日，公司和11家金融机构合作，为租户提供现金贷服务，其中，第一和第二大金融合作伙伴分别占到未偿还租金贷总额的50.5%和29.5%。

在风险提示中，公司提到，如果和公司合作的金融机构减少，停止或者不扩大合作，或者，监管环境发生变化、信贷市场收缩、甚至出现大量租客违约等情况，公司的业务前景将会受到较大不利影响。公司目前80-90%的租客都是使用租金贷业务。

长租公寓市场尚待规范，政策法规变化风险不得不防

由于长租公寓市场仍处于初步发展阶段，政府的监管、许多相关行业规范也尚处于初期阶段，如果监管层出台新的相关法律或监管法规来加强该行业的监管，那么，对于行业的业务及经营成果都可能会产生影响。

青客的招股说明书显示，近年来，中国的一些一线城市政府已经采取了对长租公寓集团的限制，例如，限制一套公寓出租给过多租户的要求，北京和上海都出台政策明令禁止长租公寓出租5平米以下的公寓。

然而，长租公寓的模式经常是将一套公寓的客厅改装成一个额外的公寓，也就是青客所说的N+1模式。青客表示，一些地方政府包括北京、上海、杭州、苏州、武汉和南京未来可能会对其N+1模式进行禁止，如果这个政策真的发布，那么对于青客的业务模式会造成较大的不利影响。

与此同时，在中国当前法律制度下，尚未有专门的法律法规来控制租金。但是，2017年的一部新法律已经结束征求意见稿，后期有可能很快就会发布，该法律规定，房东若没有和租客协商一致，不可单方面提高租金，这一草案距离实施还有一段时间以及不确定性，但是一旦开始实行，对于公司的业务也会有较大影响。

而此前，一些地方政府也已经开始整治混乱的"租金贷"问题，北京市住建委此前已经表示，针对住房租赁企业违规使用"租房贷"，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

总结

综合而言，长租公寓市场仍然面临多重挑战，激进的扩张步伐、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态、随时可能降临的监管整顿……一系列行业风险，都需要投资者谨慎判断。