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央行颁布房贷新规,LPR到底是啥?

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个人住房贷款利率昨日正式“换锚”。这意味着,今后购房族的房贷利率会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。

自从8月25日央行发布房贷和LPR挂钩的政策以来,很多人仍然搞不清楚什么是LPR

简单说,LPR=MLF+利息差,那MLF是什么呢?

比如A银行缺钱,但手里有1亿国债,可以把这批国债抵押给央行,借得一笔现金,为期1年,1年后除了还本金外还得支付一笔利息,这类质押操作就是MLF。目前MLF的一年息是3.3%左右,会小幅波动。

LPR=3.3%(会波动)+利息差,那利息差呢?这个由18家银行来报价,每个月报一次,去头砍尾取个均数,通常利差都在1%左右。

第二期LPR,1年期4.2%,比现行的贷款利率4.35%低了15个百分点,但不能因此解读为降息放水。央行推LPR目的是让贷款利率更灵活,每个月都要报价更新一次,可以这个月涨,下个月跌,央行操控自如。

至于发布的房贷和LPR挂钩的新闻,简单摘要一下:

之前已经和银行签订的房贷,依然按以前的合同执行,新规只针对于新贷款。

5年期的LPR最新一期的数据是4.85%,它将替代之前5年期房贷利率4.9%,成为新的基准利率,好吧,微微降低了0.05%。但是LPR每个月的报价都是会变的,有可能下个月涨到5%,不好说。

众所周知,房贷=基准利率 x 浮动比例。不同地区的浮动比例不一样,从+10%到+30%不等,这个央行不管,以前有的以后照样有。

官方正式规定浮动比例只能加,不能减。比如我三年前买房利率是85折,这个绝版了,以后不可能再打折。

LPR虽然每个月更新报价,但房贷不能每个月都变,这个由贷款人和银行协商确定,最短一年更新1次,也可以签30年不变,后者就有点对赌的意思,万一签了30年,LPR后面一直跌那买房的人血亏,LPR如果涨了就是银行亏了。

日前,央行公布自10月8日起,房贷利率以LPR计算。此前,央行基准利率统一4.9%,在此基础上进行上浮或下调(打折)。10月8日起,个人购房贷款利率将不再参考基准利率,“LPR”替代成基准利率。

根据央行文件,在“因城施策”大背景下,各城市的调控政策,也是影响LPR的一个因素。

假设你在一个调控严格的城市(假设地方政策加20点)买二套房(国家政策加60点),同时自身的征信还不是特别好(假设银行加10点),那你最终拿到的贷款利率就是:4.85%+0.2%+0.6%+0.1%=5.75%。

个人住房贷款利率怎么变?

调整前,首套房商贷基准利率 4.9%,二套房一般上浮 15%-20%,约 5.64% 左右。

调整后,首套房商贷利率不低于 4.85%,但不设上限;二套房商贷利率不得低于 5.45%,但不设上限。

可以这样理解为:房贷利率=5年期以上LPR+加点。

过去那种贷款利率打折,就彻底没有了。

对未来房贷利率走向,业内人士预测,短期内房贷利率不会出现波动。央行副行长刘国强直接说:“改革之后有一点可以肯定,房贷的利率不会下降”。

由于LPR是每月根据市场的情况自行调节,凡是楼市升温的城市,购房者或将承担较高利率。以苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已达到6.03%,算下来比央行的下限“标准”高出了118个基点。

新政只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。

利息是多出了还是减少了?

对于购房者来说利息是要多掏了还是减少了?

业内人士认为,近期不会出现房贷利率大涨的可能性!

新规则搞这么复杂,无非是为房贷建立专属的贷款利率标准,捍卫房住不炒的基调,把央行货币更顺畅的传导到实体的经济。

分析人士指出,在房住不炒的基调下,房贷利率向下已无空间。

热点城市、限售城市,可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。

当下的市场中,利率已有上调的趋势。融360数据显示,7月以来,各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%,上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州、南京的部分银行,达到了23%。

中原数据也显示,全国来看,目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右,二套房贷上浮20-30%。

专家指出,不同银行、不同区域相差较大。因此,房贷利率会有明显的分化,而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

目前,东莞多数银行的首套房利率仍执行同期人民银行贷款基金利率上浮10%(即执行5.335%的利率),二套房执行基准上浮15%(即执行5.58%的利率)。

2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。

相对而言,目前东莞贷款利率上浮的幅度是低于全国平均利率的。不少业内人士认为新政后东莞房贷利率或上涨。

何时买房有着数

在过去的几年,我国房贷利率几乎保持不变,在经济形势日新月异的今天,利率的一成不变,让楼市如同“一潭死水”。

因此LPR真正让“钱”和“利率”活络了起来,经济形态更加市场化。

对楼市来讲,是一个利好消息。

新规之后,楼盘价格会更随行就市。楼盘的打折促销,就像超市打折促销一样,或将成常态化。

“金九银十”集中购房的现象或不会再出现,对于房企来讲,每一天都是卖房的日子。

刚需一族可以重点关注相关在售楼盘信息,留意楼市动态促销信息。如万科万小二小程序,动态信息显示,万科相关热销楼盘金色家园、翡翠松湖、江南院子等,目前均可享受显示998折购房优惠券。

买房者可随时关注在售楼盘信息,成交平淡期,看看有没有打折或者捡漏的好机会。

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