青客招股文件内容曝光，长租公寓的这些运营数据值得我们深思

美东时间10月7日，长租公寓服务商“青客公寓”正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元。青客公寓预计将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克，摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。

这也意味着，青客公寓或将比之前同样被传出赴美上市计划的蛋壳公寓和自如更早一步，成为长租公寓海外上市的第一股。

青客公寓2012年成立于上海，成立后很快拿到了纽信创投的天使投资，此后拿到达晨、赛富、凯欣资本、摩根士丹利等机构的投资。到2018年C轮融资完成，青客公寓四轮股权融资总规模超过了一亿美元。

青客公寓融资史，来源：投中CVSource数据终端

招股文件显示，目前青客公寓最大的外部投资方为凯欣资本，持股比例为28.1%。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。达晨创投未出现在主要股东名单中，不过达晨财智总裁肖冰为青客公寓董事。

截至2012年12月31日，即青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。

青客公寓主要运营数据

招股文件显示，青客公寓2018财年净收入8.9亿元，亏损5亿元；以2019年6月30日为止的9个月时间，净收入9亿元，亏损3.7亿元。

按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房亏损3800元。当然，与2018年每间房亏损5180元相比，亏损幅度有所收窄。

青客公寓利润表

EBITDA（息税折旧摊销前利润）指标同样显示，青客公寓的利润状况在改善中。以2019年6月30日为止的9个月，青客公寓的EBITDA为-1.46亿元，而上年同期为-1.62亿元。

青客公寓EBITDA数据

与其他长租公寓公司一样，青客公寓也依赖所谓“N+1”的模式，即将房子长租之后，对其进行改造增加一个房间，以多容纳一户租客。通过“N+1”，青客公寓能获得看似不错的租金价差。截至2019年6月的9个月，青客公寓的平均租金价差率为25.1%，计算预付租金折扣后价差率为20%。以1100元左右的平均月租金计算，价差空间约200元。

但是，青客公寓对房源的装修，平均每个出租单位（即一个房间）需花费1.47万元。2018年这一数字更高，为2万元。这意味着按目前的运营效率，需要6年才能回本。

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；招股书还援引灼识咨询的数据称，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，其实则为行业第一位。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。

虽然这一指标表现优秀，但租客流动性指标却相当弱。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。

不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。青客公寓援引咨询机构报告称，其平均租期在行业内居于前列。

不到一年的平均租期，近半的租户退租房，个位数的续租率，是长租公寓共同的尴尬。频繁换租不仅意味着公寓空置成本、获客成本的增加，也反映出长租公寓服务的客户满意度尚有较大提升空间。

（来源：综合整理自IPO早知道、投中网等）