张大伟：金九未现 第四季度全国“买不买房”9大看点

中新经纬客户端10月9日电 题：《张大伟：金九未现，第四季度全国“买不买房”9大看点》

作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

各种新闻报道都非常关注楼市的“金九银十”，因为从历史上看，9-10月曾经占据全年楼市最重要的销售比例。但是，随着气候变化，混凝土对温度的要求变化，叠加2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者的自发行为，另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

2019年楼市的“金九银十”同样被市场关注。长假期间，整体楼市平稳，市场逐渐出现了继续回落的现象。因为网签数据滞后，并不代表市场全面数据。整体看，期间大部分城市网签暂停。

整体看当下房地产市场，涨幅明显放缓，部分区域出现了价格下调，但主流依然是上涨。

那么，2019年4季度“买不买房”的9大看点是什么？

1、未来几个月最关键的是看LPR的变化

9月20日，央行公布新一期LPR。一年期LPR降低，代表了利率水平降低。目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资股份银行也会因为资金成本的原因有所布局。但归根结底，市场90%以上的份额在工、农、建、交等大行。这些银行的利率情况、房贷放款情况，代表了市场的情况。

买房短期看贷款。过去一年多贷款的确收紧，这是共识，但如果将现在的基准利率和2014年进行对比，现在依然属于绝对的低利率时代。

从趋势看，利率下调肯定会越来越明显。除了几大行，其他银行的房贷政策并不具有市场意义。

2、哪些房企还在拿地？

从拿地企业构成看，民企少，国企占比多。整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧，使得拿地房企数量减少。但从企业构成看，依然有企业在积极拿地。

从土地成交情况看，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率8-9月份出现下调现象。

整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。

3、企业的融资如何？

整体看，市场分化明显。最近市场部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

4、政策会如何变化？

9月全国房地产调控政策依然密集发布，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

2018年前9个月房地产调控次数是385次。2019年前9个月合计415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

5、各地土地市场如何？

房地产各城市的卖地情况也依然值得关注。土地市场继续高位运行，截止9月，2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿，同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市，分别是杭州(2289亿)，苏州(1390亿)、上海(1326亿)、北京(1224亿)、武汉市(1198亿)、天津(1177亿)、南京(1153亿)、宁波(1084亿)、重庆(1070亿)。

6、各地市场分化

2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。买房别扎堆，普通人买房一定要考虑“逃生指数”，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房首选是有学区、有地铁的住宅，然后是城区住宅，最次才是郊区。

未来，城市级别这个概念将失效，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。买房就看北京、上海、深圳三个城市圈。别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

7、宏观经济政策

房地产是市场经济也是计划经济，但是归根到底是“信心经济”。

房价不会一直涨，但从趋势上看，对于普通人来说，房产能抵御通货膨胀。

8、买房抄底概率太低

2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部，但是找对时间还要卖对时间实在太难，而且未来高房价之下波动节奏也会加快。

9、千万别买排行榜在2018-2019年突然暴涨的非上市公司房产

房地产企业的生命线是融资，对于这些企业来说，现在只有编造自己销售数据，才能获得金融机构资金。特别是资金链紧张的企业，销售排行榜上大幅度上涨的企业，尽量不要买他们的房子，特别是非上市公司的。

未来房地产波动加快，但买到质量好的房子，风险肯定最小，对于在一个城市出现过2次以上质量问题的开发商，尽量别买。