房产中介以炒房为目的的房屋买卖合同不成立

在房价起伏波动的今天，由于房产中介行业的不规范，不少中介机构存在两头通吃、垄断房源、抬高房价、无序竞争等等违反市场竞争和秩序的行为，也让不少市民心存抱怨。更有房产中介利用自身优势，投入到炒房买房大军中，干扰了正常的房产交易秩序，也增加了房地产交易的风险。

【案例】 2016年8月，康某某与汤先生签订房屋买卖居间合同，约定以182.5万元购买汤先生的房屋一处，首付款20万元，并约定康某某可“指定任一人为买方并过户到其名下以避契税”，同意康某某在办理该房屋手续时过户给第三方。后来汤先生发现康某某系从事炒房的人员，便以无法确定房屋实际买受人、付款时间、方式为由要求解除合同，双方发生纠纷。康某某诉至法院要求解除合同并由汤某某返还购房款20万元、赔偿差价损失30万元。

法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为房屋买卖合同成立的条件是合同双方具备房屋买卖之真实意思表示，康某某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，最终由实际买房人支付价款，该种情形下，房屋中介人员并非真正买房人，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买汤先生名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立，出卖人仅应返还已收取房款，不承担违约责任，对其赔偿损失的诉讼请求不予支持。

法舟律师事务所张虎律师对中介以炒房为目的签订的房屋买卖协议的法律效力提出如下法律意见：

本案中法院之所以认为买卖合同不成立，理由有四点，一是买方是中介从业人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同。二是约定买卖合同的买受方可转让给第三方，待中介人员找到合适的买方后再加价转卖给他人从中牟利；三是支付较低金额的首付款之后卖方需要马上搬走，此举是为方便让实际买房人看房。四是买方签订房屋买卖合同的目的就是为了炒房。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套，拒绝履行合同，炒房中介就会以违约为由起诉，并索要高额违约金。

也就是说此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序。

但是，抛开上述案件中房产中介人员这一特殊主体参与购房，“以炒房为目的的购房合同无效”这一标准普遍的适用于所有房屋买卖合同，认为只要找出买房是为了炒房的证据，就可以当然地认定合同无效，作出有利于买房者的判决，我们认为在司法实践中还有待商榷，应当还是依据买卖双方证据，具体案件具体分析。

张虎律师提醒，卖房人在签订房屋买卖合同前一定要对买方进行调查，要睁大眼睛不要被中介的花言巧语所迷惑，要清清楚楚签订合同、明明白白交付钥匙，做到买卖合同条款清晰、责任明确，从源头上做到自我保护。

（小维）