房贷要提前还清吗？10月起已确定，这三类人，哪怕有违约金也得还

　　最近一段时间，楼市最引人注目的消息，莫过于房贷利率“换锚”了。

　　央行规定，自10月8日起，买房贷款利率政策发生变化：新发放商贷利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成；二套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　以前的房贷利率，是参考基准利率上下浮动，新规下，是参考5年期LPR加点，至于加多少，央行只是给出一个“下限”，其他的要看不同城市、购房者自身情况。

　　那么，换锚之后，各地的执行情况如何？

　　易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。

　　上述14个城市在换锚之后，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

　　从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，不过，三四线城市则没有太明显的负担，甚至有“减负”的现象。

　　也就是说，各个城市的房贷新规做到了“平稳过渡”，与以前几乎没有差别。

　　对购房者来说，房贷新规之后按揭买房，又会发生什么变化？要不要提前还款？10月起已经确定。

　　我们先来明确目前签约房贷的流程。

　　据红星新闻10月8日报道，实施房贷新政后，客户在签订利率时，可选择“固定利率”或“浮动利率”。

　　如果选择固定利率，在银行参考最新LPR(贷款基础利率)确定执行利率后，贷款期内客户的利率都不变。

　　如果选择浮动利率，客户的执行利率则会按年调整，通常是贷款发放后每年1月1日起，按上一工作日公布的LPR相应调整。

　　目前央行每个月20日公布最新LPR，各家银行参考5年期LPR来确定执行利率。

　　根据银行的介绍，如果LPR发生变化，对于签订了浮动利率的客户而言，每年的执行利率也会随之改变，也就是说，如果你今年的月供是1000元，有可能2020年的月供会是1050元，2021年的月供又变成1010元。

　　这种情况下，一般是不建议提前还款的，因为很多银行可能会收取违约金，不少银行都有相关规定。

　　比如，若是借款人在半年内提前还贷，需交纳1%违约金；若半年后还款，则无需交纳这一费用，这个期限是不定的，要看具体合同规定，有的银行则是两年甚至三五年，违约金收取也从本金的1%-3%不等。

　　不过，凡事总有例外，有内行建议：以下这3类人，即使有“违约金”，也要提前还清房贷。

　　第一种，“卖一换一”的刚需改善类型。

　　只有一套房子的自住刚需，他们换房子，一般都有迫不得已的理由，有了二胎之后，夫妻双方上班，老人带孩子，添丁带口太挤，小户型根本不够住。还有人买的是商住公寓，无法落户享受到当地的学区，迫切需要换商品住宅。也有人想换个居住环境，想以房换房，利用买卖的差价，把房子换到更便宜的区域。

　　种种需求，不一而足，这类人要买房，首先得把第一套房子卖掉才能完成置换，此时即便有违约金也顾不得了，先评估自己的资金状况，有没有充足资金解抵押，有没有充足的资金付新房首付。如果资金充裕，换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那么周期或需延长。

　　第二种，急于房屋二次抵押的生意人。

　　对生意人来说，资金的流动很重要，真到了急用钱的地步，房子是再合适不过的抵押品。

　　但是，对于贷款未还清的房子来说，现在很多银行已经不再做“二抵贷”的业务，所谓的“二抵贷”，指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再一次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7折、商业5折。

　　既然这种业务不能做，只能选择找第三方机构获得一笔过桥款，先把贷款提前还清，然后再将房屋抵押，这种方法一般不建议用，因为利率过高，所谓“雁过拔毛”，对房主来说很吃亏。

　　但是，对急于用钱周转的生意人而言，就算有万八千的违约金，也不得不忍痛拿出来。

　　第三种，离婚财产分割。

　　能让一个家庭不顾一切也要还清房贷的事，也只有离婚了。

　　离婚房产分割，假如是“一人单独出资”，分起来最简单，不管是全款购房还是背着房贷，都按出资方的“个人财产”处理。

　　如果是婚前一方掏首付，婚后双方共同还贷，这种情况，只能认定为是出资方的“债务”，跟房子的归属没关系。

　　不管如何划分，都要提前把房贷还清，此时违约金已经顾不上了，一拍两散，早点各过各的日子，具体是把房子卖掉分钱，还是一方补偿另一方现金，要看两口子怎么协商了。

　　在最后，我们做个简单总结。

　　第一，房贷新规下，5年期LPR每个月都有变动，签的浮动利率，每年还款都会出现变化，一般不建议提前还款。

　　第二，除非迫不得已，比如急需“卖一换一”、“房屋二抵”、“离婚房产分割”的情况下，哪怕有违约金也得还清贷款。