房贷要提前还清吗?10月起已确定,这三类人,哪怕有违约金也得还

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  最近一段时间,楼市最引人注目的消息,莫过于房贷利率“换锚”了。

  央行规定,自10月8日起,买房贷款利率政策发生变化:新发放商贷利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率,不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  以前的房贷利率,是参考基准利率上下浮动,新规下,是参考5年期LPR加点,至于加多少,央行只是给出一个“下限”,其他的要看不同城市、购房者自身情况。

  那么,换锚之后,各地的执行情况如何?

  易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。

  上述14个城市在换锚之后,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。

  

  从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,不过,三四线城市则没有太明显的负担,甚至有“减负”的现象。

  也就是说,各个城市的房贷新规做到了“平稳过渡”,与以前几乎没有差别。

  对购房者来说,房贷新规之后按揭买房,又会发生什么变化?要不要提前还款?10月起已经确定。

  我们先来明确目前签约房贷的流程。

  据红星新闻10月8日报道,实施房贷新政后,客户在签订利率时,可选择“固定利率”或“浮动利率”。

  如果选择固定利率,在银行参考最新LPR(贷款基础利率)确定执行利率后,贷款期内客户的利率都不变。

  如果选择浮动利率,客户的执行利率则会按年调整,通常是贷款发放后每年1月1日起,按上一工作日公布的LPR相应调整。

  目前央行每个月20日公布最新LPR,各家银行参考5年期LPR来确定执行利率。

  根据银行的介绍,如果LPR发生变化,对于签订了浮动利率的客户而言,每年的执行利率也会随之改变,也就是说,如果你今年的月供是1000元,有可能2020年的月供会是1050元,2021年的月供又变成1010元。

  这种情况下,一般是不建议提前还款的,因为很多银行可能会收取违约金,不少银行都有相关规定。

  比如,若是借款人在半年内提前还贷,需交纳1%违约金;若半年后还款,则无需交纳这一费用,这个期限是不定的,要看具体合同规定,有的银行则是两年甚至三五年,违约金收取也从本金的1%-3%不等。

  不过,凡事总有例外,有内行建议:以下这3类人,即使有“违约金”,也要提前还清房贷。

  第一种,“卖一换一”的刚需改善类型。

  只有一套房子的自住刚需,他们换房子,一般都有迫不得已的理由,有了二胎之后,夫妻双方上班,老人带孩子,添丁带口太挤,小户型根本不够住。还有人买的是商住公寓,无法落户享受到当地的学区,迫切需要换商品住宅。也有人想换个居住环境,想以房换房,利用买卖的差价,把房子换到更便宜的区域。

  种种需求,不一而足,这类人要买房,首先得把第一套房子卖掉才能完成置换,此时即便有违约金也顾不得了,先评估自己的资金状况,有没有充足资金解抵押,有没有充足的资金付新房首付。如果资金充裕,换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延长。

  第二种,急于房屋二次抵押的生意人。

  对生意人来说,资金的流动很重要,真到了急用钱的地步,房子是再合适不过的抵押品。

  但是,对于贷款未还清的房子来说,现在很多银行已经不再做“二抵贷”的业务,所谓的“二抵贷”,指的是将尚未还清按揭贷款的房子,再一次拿去抵押,一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣,再减去剩余未还清的按揭金额,折扣基本上是住宅7折、商业5折。

  既然这种业务不能做,只能选择找第三方机构获得一笔过桥款,先把贷款提前还清,然后再将房屋抵押,这种方法一般不建议用,因为利率过高,所谓“雁过拔毛”,对房主来说很吃亏。

  但是,对急于用钱周转的生意人而言,就算有万八千的违约金,也不得不忍痛拿出来。

  第三种,离婚财产分割。

  能让一个家庭不顾一切也要还清房贷的事,也只有离婚了。

  离婚房产分割,假如是“一人单独出资”,分起来最简单,不管是全款购房还是背着房贷,都按出资方的“个人财产”处理。

  如果是婚前一方掏首付,婚后双方共同还贷,这种情况,只能认定为是出资方的“债务”,跟房子的归属没关系。

  不管如何划分,都要提前把房贷还清,此时违约金已经顾不上了,一拍两散,早点各过各的日子,具体是把房子卖掉分钱,还是一方补偿另一方现金,要看两口子怎么协商了。

  在最后,我们做个简单总结。

  第一,房贷新规下,5年期LPR每个月都有变动,签的浮动利率,每年还款都会出现变化,一般不建议提前还款。

  第二,除非迫不得已,比如急需“卖一换一”、“房屋二抵”、“离婚房产分割”的情况下,哪怕有违约金也得还清贷款。

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