海南持续严控房地产 “渡尽劫波”的恒大海花岛需先闯过运营关

闻旅派 | 作者

π大星 | 编辑

作为资本密集型产业，文旅产业用钱能解决的问题貌似都不是问题；但同属人才、IP、创意与技术密集型产业，这个赛道远不止单维度的资金投入这么简单。

对于海花岛这一非常规、超体量、全业态的“鸿篇巨制”而言，在项目“渡尽劫波”完成规划设计、开发建设到即将投产之际，恒大文旅能否真正从固有的开发惯性切换到运营思维，尽快组建起架构稳定且具备高效作战力的运营团队，推动项目运转“从0到1”走向有序可控的正循环，这或许将决定海花岛乃至整个恒大文旅的未来。

历经多年“蛰伏”，国内又一“航母级”的文旅项目宣告重磅归来。

01

“航母下水”

10月7日，恒大海花岛十年历程摄影展在海南举行。按照官方介绍，此次摄影展首次对外全面展示了海花岛从无到有的十年蜕变历程。

恒大海花岛位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸大于600米，总跨度约6.8公里，由三个人工岛组成。规划填海面积约8平方公里，是迪拜棕榈岛的1.5倍。规划的三个岛是恒大集团董事局主席许家印根据海南省省花“三角梅”设计而来，因形似盛开在海中的三朵花，故取名“海花岛”。

据介绍，从2009年开始，恒大在广泛调研了迪拜棕榈岛、荷兰弗莱福兰岛等全球著名填海旅游项目后，开始对海花岛进行构思、规划和设计，期间先后组织了330多场专家咨询评审会议，形成了3000多份调研报告，继先后获得包括国家海洋局环评批复等在内的460多份政府批文后，2015年项目完成填海后纳入城市总体规划，恒大通过招拍挂获得土地使用权，并开始全面建设。

作为恒大进军文旅产业后的首个产品，恒大海花岛总投资达到1600亿，在融合中国特色文化的同时，项目由600多名世界顶级建筑设计大师操刀设计，针对“吃、住、行、游、娱、购”一条龙服务，恒大海花岛打造了一条高端旅游全产业链，拥有国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等28大业态，“缔造永不落幕的海上盛宴”。

“海花岛旅游综合体项目，是在国家‘一带一路’宏伟框架下的重要项目，它为儋州发展注入了强大的动力和竞争力。建成后的海花岛，将成为海南文化旅游的领头羊，成为吸引全世界游客旅游度假的新目的地。”儋州市委一位主要官员曾公开表示，“儋州将全力为恒大营造一流的投资环境和提供良好的发展条件，全力支持和服务好海花岛项目的建设，让这个文化旅游度假项目走向全国、走向世界。”

据报道，在儋州市政府的努力下，海花岛列为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。当时该项目的联系人写的就是时任儋州市市长。

按照宣传，海花岛将填补国内市场空白，成为世界规模最大、档次最高、配套最全的顶级文化旅游胜地；而在瞄准文旅行业产品供给不足、结构不够合理、同质化严重等行业痛点的基础上，以海花岛为起点，恒大制定了雄心勃勃的发展计划，包括高调推出的“恒大童世界”和“恒大水世界”在内，力图全方位构建文化旅游综合体版图。

02
传奇过往

事实上，谈及国内文旅地产，海南恒大海花岛几乎是无法绕开的存在。把时间回拨到4年前，恒大海花岛自面世以来，创造了国内文旅地产史骇人的战绩。

《地产壹线》此前报道，恒大海花岛正式解筹于2015年12月19日，截至到2015年12月28日，项目认筹量超过4万多组，累计开盘销售额为122亿元，累计销售面积为136万平，平均卖出一套房的速度是3.2秒钟，期间项目认筹到访人数超10万人。而在彼时，每年圣诞元旦假期三亚接待游客的人数也不过15～20万人。也就是说，海花岛当年的解筹，让海南提前一个月进入春运。

项目销售之所以如此火爆，原因有多重。

在产品层面，无论是从项目体量还是业态的丰富度来看，海花岛均属恒大的大胆尝试。彼时，海花岛被独立分拆，恒大成立了恒大海花岛产业集团以作为项目整体运营的平台，并由恒大常务副总裁肖恩担任董事长。2015年12月4日，恒大文化挂牌上市，与恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝一道构筑起恒大系上市公司集群。据报道，许家印的构想是，在海花岛运营成熟后给上市公司集群加多一位新成员，其对该项目的的重视程度可见一斑。

而在营销层面，巨额投放几乎是海花岛最醒目的标志，据报道，早在2013年2月，在儋州海花岛项目得到批复后一个多月，儋州在中央电视台《新闻联播》《新闻30分》《走遍中国》等栏目前播出一条大约15秒的城市宣传短片，时间长达1年，集中展示儋州的新形象。新华社《瞭望东方周刊》曾援引儋州官方人士介绍称，这笔广告投放的宣传费用是3000万元，全部由恒大埋单。

据报道，在项目开盘前，恒大当时几乎在全国所有的媒体渠道进行了投放，营销推广费将近8亿元。同时恒大组建了上万人的直销团队和联销团队，通过老带新和员工推广奖励等方式以尽可能挖掘客户；通过低首付低月供送装修的价格优势无限降低购房门槛；引入托管增值服务，赋予项目更多在自住外的投资价值。某种程度上讲，海花岛将国内旅游地产全民营销推向了一个新的巅峰。

至于政策层面，彼时，在国家“一带一路”的战略部署下，加大海南国际旅游岛开发开放力度已成为这项工程的重要切入点，同时国家也鼓励产业地产、养老地产和旅游地产的发展。而由于房地产宏观调控“去库存”被纳入2016年确定的五大经济任务之一，在彼时政策支持和信贷放松的预期下，加之海南环岛高铁开通等多项利好，海花岛文化旅游价值及旅游度假产品的升值空间凸显。多重原因汇集，造就了海花岛这一业界神话。

据报道，海花岛项目的持有物业占比大于销售物业，并且业态远比旅游地产丰富。从海花岛彼时的销售战略和运营规划看来，销售对于项目的作用仅是补充流动资金，海花岛的终极目标是拥有长期、可持续的运营收入，而这一切都将依仗除住宅外的其它业态合力达成。按恒大彼时的计划，项目将于2017年7月全面开张营业，海花岛将从梦想走进现实。

03
陡转直下

显然，恒大海花岛当初的开业预期落空了。至于原因，则缘于项目违规开发地产毁生态。

早在2014年6月，《海南日报》刊载的一篇文章即表示，2008年以前，由于施工工艺及对填海造地管理不够严格，海南省填海主要以顺岸推填为主。2008年以后，该省坚持“保护自然岸线，延长人工岸线，提升景观效果”的原则，“严格控制填海造地项目占用海岸线资源，鼓励人工岛填海方式。”

2016年，儋州市海洋主管部门对海花岛涉嫌违法用海行为曾立案查处，罚款7344.6480万元。2017年8月10日至9月10日，中央环保督察组对海南开展环保督察，之后向海南省反馈指出，一些沿海县市向海要地、向岸要房情况严重，被房地产“绑架”，一批楼盘违规填海破坏海洋生态环境，造成了“难以抚平的伤痕”。珊瑚礁萎缩，白蝶贝保护区内的贝类受损，近海物种衰退。

尽管如此，但这并没有阻挡各路开发商的“进军”步伐。一些被公开点名侵占自然保护区的房地产项目，不该卖的还在卖，不该建的还在建。

以海花岛为例，该项目填海总面积783公顷，市政府及海洋部门化整为零进行违规审批，填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批。腾讯《棱镜》报道，海花岛项目违规总面积约390公顷，占项目总面积的一半。此外，海花岛旅游规划区规划人口规模为11.68万人，超出了规划环评评价建议的9万人以下的要求，规划区也未按规划环评要求建设及其配套设施等环境基础设施，滨海新区污水处理厂未建成。

针对种种乱象，2018年1月17日，国家海洋局出台号称“史上最严”的“十个一律”政策，其中包括，“对批而未填且不符合现行用海政策的围填海项目，一律停止；通过围填海进行商业地产开发的，一律禁止”。包括海花岛等已获批复工的人工岛项目，均在填海项目规划方面被纠偏。国家海洋督察组调查指出，海花岛项目擅自将面积约31%区域的填海用途由旅游基础设施用海调整为住宅用地，用于商业地产开发。

2018年8月8日，海南省海洋与渔业厅公布《海南省贯彻落实国家海洋督查反馈意见整改方案》（以下简称《方案》），开展围填海专项整治和入海河流综合整治行动，要求严格执行国家和省海洋生态保护红线管理制度，研究出台《海南省围填海管控实施办法》，实施最严格的围填海管控政策，除国家重大战略项目外，全面停止新增围填海审批。加快处理围填海历史遗留问题，妥善处置合法合规围填海项目，依法处置违法违规围填海项目。

针对恒大海花岛，《方案》要求，2018年6月底前，对海花岛项目存在的海洋违法行为依法作出行政处罚决定，并督促业主进行整改。2018年12月底前，完成项目区海洋生态环境影响后评估，根据后评估结论和专家意见开展生态整治修复。儋州市政府责令海花岛项目实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），对项目按分类整改要求列出措施清单，一个一个问题整改到位，项目销号一个复工一个。

由儋州市政府负责对海花岛项目填海形成土地的规划进行优化调整，报省规划委审查同意后依法审批。由省国土资源厅指导儋州市政府对未出让的土地严格按相关的法律法规进行土地出让。禁止纯商品住宅建设；对已出让但未建设的土地，调整优化规划建设方案，责令建设单位调整和丰富产品类型，增加旅游度假产品，并增加公共服务配套设施。同时，鼓励企业与业主签订分时度假协议，变住宅产品为准经营性产品。

根据整改要求，海南对于海花岛项目实施分类处理，对于公共基础设施、公共服务设施、旅游产业项目，在手续完备的条件下适时复工；对房地产项目，对于临近交房时间的，在手续齐备的前提下，依法依规适时复工；对其他项目，在手续齐备的前提下依法依规适时复工。恒大海花岛公司积极按照有关规定完善了中水回用系统、垃圾转运站等相关环保设施，逐步恢复市政设施及公共设施的建设。

同时，海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理，共立案14宗，处罚款约2.15亿元，目前行政处罚款已收缴完毕。据腾讯《棱镜》报道，作为海花岛复工的一个重要前提条件，恒大已与儋州市政府达成协议，恒大将从2018-2020年，每年投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。修复工作于2018年6月前正式启动，具体包括实施珊瑚移植、修复珊瑚面积不低于5公顷，实施白蝶贝及鱼类等海洋生物资源人工增殖放流等。

根据中国恒大2018年业绩报告透露，中国海南海花岛各业态外立面均已完工，正紧锣密鼓地进行室内装修及设备安装工作，计划2020年开业。儋州市在今年政府工作报告中也提出，全力支持海花岛旅游综合体加快建设，大力推进旅游、国际会展、综合演艺等产业发展。

04
“渡尽劫波”之后 未来路在何方

与海南岛这轮史上填海造地整改令同步的，是海南对严控房地产的持续加码。

2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，要求全岛实施全域限购。并实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

据了解，相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，经济对房地产的依赖很大。房地产会带来环境负荷的增加，而海南的土地资源越来越少，环境负荷也是有“天花板”的。因此，经济发展靠房地产不可持续。而历经转型阵痛，2019年9月16日，海南省长在国新办发布会上公布的数据显示，2019年1-8月份，海南的房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%，并再次强调，海南要避免再次出现房地产的大起大落。预计到明年一季度末，海南的经济将进入良性快速的发展轨道。

政策上的持续加码，让过往以图分享海南文旅地产盛宴的一众开发商陷入痛苦的煎熬。由于众多开发商拿地之初便是以销售为核心，无论在资本耐心、产品力和运营能力等方面均难言乐观。另外由于众多填海项目本身存在多处违规，难以熬过严苛而漫长的整改审批而“折戟沉沙”。

以如意岛为例，该项目距海口市中心约12公里，填海总面积716.34公顷，其中建设用地面积612公顷。2014年，中弘股份实控人王永红通过上市公司中弘股份（000979.SZ）成功募资30亿元，全部投向如意岛。彼时，中弘高层无一不对该项目抱有重望。该公司董秘金洁曾表示，如意岛建成后将有60%~70%为可销售型物业，以低密度公寓和洋房产品为主。而填海项目在土地价格方面的绝对优势将使得中弘可以选择以价格战尽早回笼资金。

但自遭遇此轮填海整改风暴后，因为资金链断裂，该项目全部股权已遭冻结。据北京市第三中级法院裁定书显示，西藏信托依法向法院申请强制执行，本案轮候冻结中弘卓业持有的中弘控股股票，及轮候冻结该海南如意岛公司全部股权，又冻结北京弘轩鼎成持有的中弘弘毅投资全部股权，以及北京弘轩鼎成持有的青岛中商研如意岛投资中心15亿元基金份额。2018年12月28日，中弘股份正式告别资本市场，这也是A股史上首个因股价连续20个交易日低于面值而退市的上市公司。

至于三亚凤凰岛，该岛曾以对标迪拜为目标，打造成拥有观海豪宅、七星级酒店、游艇会等娱乐场所，打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。从2002年开始填海建设到2010年1月开盘，这座占地1200亩的人工岛经历了16万每平的巅峰时刻。但2017年底，因为“历史最严”的环保风暴督察席卷海南，中央环保督察组点名凤凰岛，称其以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，至此，形势开始陡转直下。

尽管在2018年初凤凰岛接受暂停建设、暂停营业的处理，同时支出超过3700万元的生态补偿资金。但最终，项目实控人曾宪云显然对“对标迪拜”的愿景意兴阑珊。2019年9月16日，北京产权交易所披露，三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权，其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权，后者的核心资产为三亚凤凰岛项目。历经长达近2年的停工整顿，这座逐渐荒芜的人工岛未来能否继续“叫板迪拜”，早已不得而知。

除了以上明星项目，包括融创万宁日月岛、鲁能山海天以及海航投资的三亚新机场填海项目等，也都因多项违规问题，遭遇了整改、罚款乃至关停等程度不一的处罚。海南岛房地产一度呈现“万马齐喑”。

尽管对房地产行业处于持续严控状态，但这并不意味着海南将放弃房地产。事实上，在海南省此前所确定的12个重点产业规划中，房地产依然在列。毕竟从长远看，也只有强化监管调控，才能更有利于海南房地产业的优质发展。

而从推动地方产城融合乃至海南产业转型升级的角度看，整改归来的恒大海花岛，自有其合理的定位和发展愿景。

此前，在儋州市招商局招商材料中，儋州将“依托海花岛文化产业项目，加大文化产业招商力度，扩大文化产业经济总量”。在儋州市的“四个中心发展战略”中，意图将海花岛所在的白马井镇作为中心，建设国际滨海旅游开发区，“儋州市国际滨海旅游开发区包括白马井、王五、排浦、海头等4个镇，依托丰富的海洋渔业、海花岛旅游综合体和便捷的交通运输网络等资源优势，重点发展国际滨海旅游业。”

在地方部分管理部门看来，儋州拥有并不输于三亚的自然资源，但旅游产业收入却跟三亚不在一个量级。因此，海花岛被寄予厚望。“海南西线的旅游产业比较滞后，海花岛进来儋州，落户于西线，对于整个海南西部地区的旅游开发很有帮助，给西线旅游赶超东线带来一个很好的契机。”

历经数年重重“劫难”，整改归来的海花岛终于即将以全貌示人。对于海花岛这样的非常规、超体量、全业态“鸿篇巨制”而言，能推动项目从规划设计、开发建设到今天即将投产实属不易，但要指出的是，作为资本密集型产业，文旅产业用钱能解决的问题貌似都不是问题；但同属人才、IP、创意与技术密集型产业，这个赛道远不止单维度的资金投入这么简单。

文旅产业的核心还是要落到运营，从目前来看，尽管恒大对文旅板块宣传推广的投入力度非常，但恒大文旅在文旅业界尚未有具备足够说服力的运营案例存在，涉及到业态如此复杂的航母级项目更是挑战重重。恒大文旅能否真正从固有的开发惯性切换到运营思维，尽快组建起架构稳定且具备高效作战力的运营团队，推动项目运转“从0到1”走向有序可控的正循环，这或许将决定海花岛乃至整个恒大文旅的未来。

（文章图片选自网络）