长租公寓政策:由宏观指导性向落地规范性深入

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我国房地产市场已经进入了下半场。 2015年以来,住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生,关于住房租赁市场,国家在2015-2019年间不断出台政策以引导住房租赁市场的发展。

  01全国住房租赁政策

  

  

  

  来源: 公开资料整理
自从2015年开始,长租公寓的政策红利不断。 2016年6月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。 从发展住房租赁企业、鼓励房地产企业开展住房租赁业务、规范住房中介机构、完善住房租赁优惠政策、允许将商业用房改为租赁住房、给予税收优惠等方面给予了指导性意见,以建立购租并举的住房制度为主要方向,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。 计划到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,从而推动实现城镇居民住有所居的目标。 2017年8月,九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点。 目前除了试点城市以外,各地也纷纷落地住房租赁政策。 同年,在中国共产党第十九次全国代表大会开幕上,习近平总书记明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。 ”十九大再度予以重申,可见住房租赁业务在未来经济发展中将发挥重要作用。 2018年租赁政策持续加码,据克而瑞统计,截至2018年底,中央层面发布10余条、省级层面发布10余条、城市层面发布70余条租赁相关政策,进一步扩大了租赁试点城市范围,并从渠道规范、金融、税收等多维度加强租赁市场机制建设。 至2019年上半年,租赁市场仍然获得国家较大的政策倾斜。 一方面,国家在发展租赁市场上激励力度不减,7月中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示,央财政对确定的示范城市,按城市规模分档给予奖补资金支持,试点示范期为三年。 另一方面,针对长租公寓市场频发的“资金链断裂”、“租金贷”、“甲醛超标”等风波,地方政府陆续出台相关市场监管政策,对租赁市场不同房源加强管理,进一步规范租赁市场。 刚过去的9月中, “长租行业标准化建设”研讨会在京举办,会上宣布《长租公寓评价规范》标准正式启动编制,该标准将对长租公寓装饰装修产品和室内环境等提出系统性分级评价指标。 广州克而瑞租赁事业部总经理贾立国先生认为,住房租赁行业各个方面均有政策支持,在房源供给端,推动集体建设用地入市,在拓宽房源供给途径的同时,盘活原本低效产出的土地; 在需求端,各地政府通过调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等手段,鼓励租赁消费; 在资金端,政府发布住房租赁资产证券化相关工作的通知,效仿国外先进经验,试点发行REITs,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,为长租运营商输血,助推租赁行业发展。 存量资产的运营是未来一线城市和新一线城市的方向,也是目前众多房企多元化发展和转型的尝试。 在住房租赁政策的鼓励推进和规范下,长租公寓作为存量资产运营序列之一未来将大有作为。 亦无怪乎众多房企和运营商的疯狂涌入。

  02广州住房租赁政策

  

  

  

  

  来源:公开资料整理

  2017年7月,广州市政府颁布租赁新政,首提“租购同权”。 新政共有16条,从商改租、入学、供应、税收、政府平台等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。 新政中提到,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权; 将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,增加租赁住房用地有效供应,同时允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等。 贾立国先生表示,租购同权是对发展租赁住房相关政策的深化落地,保证租赁群体的生存权利,强调住房的居住属性。 也给予了发展住房租赁业务的企业十足的信心。 2018年元月,根据中央11城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的指导,广州出台本地文件,计划至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。 2018年年底,花都区狮岭镇旗新村集体建设用地建设租赁住房试点项目正式动工,该项目的动工建设表明广州市的创新试点工作进入实施阶段。 据悉,广州共有10个集体用地建租赁住房项目纳入全市第一批试点,其中白云区1个、番禺区6个、花都区3个。 今年7月,市规划和自然资源局和市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。 《意见》提出,广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。 贾立国先生称,此次新政增加了闲置商业存量物业的出路,不仅利于盘活闲置商业物业,还可以快速补充租赁住房的房源,是实现多渠道供应住房快速有效的方式。

  

  来源: 公开资料整理,克而瑞统计

  

  来源: 公开资料整理,克而瑞统计 随着广州住房租赁市场发展的深入,政策覆盖面逐年深化。 市场监管类是政府长期关注的焦点,近三年政策占比超三成。 广州租赁市场相对稳健,得益于政府长期的未雨绸缪。 工欲善其事,必先利其器。 前两年广州从规范住房租赁合同、明确行业合同网上备案规则、搭建政府平台等方面着手管理住房租赁市场。 今年7月,广州颁布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,明确新增租赁住房租金收取鼓励押一付一,押金最高不得超过月租金三倍,一次性收取租金的不宜超过一年,以减轻承租人的经济压力。 同时租赁住房在项目宣传推广时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,以防范“租金贷”问题。 贾立国先生认为,住房租赁市场发展至今,政策的关注点由宏观的框架性指导开始转向微观的细则指导,进入落地期。 长租公寓在2018年下半年开始收到前所未有的质疑,恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房等负面事件纷至沓来,也使得政府从政策层面更关注公寓建设和运营期的规范化和标准化细则。 广州身为多项政策试点城市之一,在发展和规范方面,均表现积极,可见广州市政府极为重视住房租赁市场的发展。 宏观政策是行业发展的风向标,细则的落地和规范则是行业的护航者,在更多的细则明确和规范下,租赁市场将日渐精进。 来源:克而瑞广州租赁事业部

  
克而瑞:中国房地产大数据应用服务商,十余年淬炼,从行业数据到客户数据,实现了房地产大数据闭环构建,细分领域咨询服务,纵向产业链整合能手,服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商,克而瑞在大数据应用上,同时具备深度与广度的特色,远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年,在房地产大数据领域深耕十载,建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务,为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合:通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务,为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务;通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜,更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务,分别在建筑建材数据领域、企业数据领域,建立起了庞大数据资源,大数据的广度由此延展开来。

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