上半年亏近4亿,「青客」要赴美上市,爆雷的长租公寓还好吗?

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  国庆长假的最后一天,长租公寓品牌「青客公寓」向美国SEC正式递交了IPO文件,准备在纳斯达克上市,股票代码为“QK”。

  青客成立于2012年,定位地铁边、租得起、有管家的青年公寓,立志为1000万青年人才解决住房问题。截止2018年底,房源量近10万间,青客业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、北京等城市。

  长租公寓领域一直不缺玩家。

  这也是巨大的万亿级蓝海市场,左晖、王石、雷军这三位,都相继成了二房东,先后成立了品牌公寓自如、泊寓、YOU+。

  作为行业龙头,去年估值200亿元的自如,A轮就融到了40亿,捅破了该领域天花板。

  此前自如和蛋壳相继传出过赴美上市的消息,但都无疾而终,青客无疑将成为长租公寓第一股。

  

  一边是庞大的市场,资本争相追捧,一边却是长租公寓频繁的爆雷。从去年开始,长租公寓因租金贷、甲醛等问题不断被推上风口浪尖,爆雷跑路的平台也一个接一个。这种局势下,长租公寓的未来还稳吗?

  对「青客公寓」来说,此前它名不见经传,这次率先上市后,是昙花一现还是有黑马的实力实现弯道超车,市场反馈是最好的试金石。

  为年轻人提供住房问题,入住率接近90%

  “青客”意为“青年客人”,旨在为年轻人提供住房问题。

  2012年,「青客公寓」成立于上海,主要目标市场也瞄准以上海为中心的长三角的大城市。截止目前,「青客公寓」在包括上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等6个城市提供租房服务。

  「青客公寓」的模式和自如一样,也是从房东处收房,经过改造后租给年轻人。根据IPO文件,目前青客公寓96854间房间可供出租,其中上海的房源占据了三分之二,达到62719间。

  今年7月发布的《 2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示,在分散式长租公寓中,青客的规模排名第四,与第一名自如的85万间房源还有8倍多的差距。

  

  不过,青客在招股书中提到了另一个维度的数据,他们与房东的平均租赁合同锁定期为63.3个月,为行业最长。截止2018年,租户在青客的平均居住时长是8.5个月,也是中国分散式长期公寓中最长的。

  从官方介绍和招股说明书中,可以发现青客的运营方式:公司在嘉定、闵行等地区承租闲置房源,包括“群租”整治后空出的房子,然后精心设计装修后出租给青年白领,采用“五年一租”方式租赁。

  大部分房子都按照原有房间数出租,仅对部分面积较大的客厅隔成房间,1个房间基本上只租给1个青年白领,每人每月支付800-1200元的租金。

  青客公司从学历、工作、收入等方面对租客进行信用评估、资料审查,“房、人”信息实行动态管理。

  

  每个租客在入住前须提交个人身份证,统一输入公司租房信息系统,做到人房信息一一对应,如果租客更换,信息系统将在24小时内更新数据,确保人房信息准确无误。

  在整个租赁过程中,青客公司采取门卡和密码双重设置的电子门禁系统,提升居住安全性。

  同时配备有专职物业维护和保洁人员,租客遇到物业维修问题,只需拨打24小时物业热线电话,能得到及时回应解决,在体感上为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务。

  依靠这套商业模式,「青客公寓」的入住率一直保持在90%左右,这或许说明,虽然规模有限,但其在运营上仍有可取之处。

  租一间房亏3800,上半年净亏损3.73亿

  反映到财务数据上,「青客公寓」2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币,同比增长70.3%,截至2019年6月30日,财报季前 9个月青客公寓的营收为8.98亿元,超过2018年全年,同比增长51.4%。

  不过,与其他长租公寓一样,青客仍处在烧钱换市场的阶段,2017年净亏损为2.45亿元,2018年达到4.99亿元,截至2019年6月30日,净亏损为3.73亿元,高于2018年同期的3.24亿元。

  平均到每间房间,2017年每间房亏损5543元,2018年是5180元,到了2019年,亏损相对收窄到3800元。

  从招股说明书看,亏损比例逐年降低,2019年第二季度,青客的单季度亏损率约为40%,而2018年同期单季度亏损率超过51%。

  

  虽然规模上相比行业头部玩家,青客还差上不少,但从入住率和时长来看,它仍不失为一个区域性受欢迎的品牌。亏损收窄也说明,公司进入一个良性发展的新阶段,上市或许能成为一个助推器,加速成为一匹真正的黑马。

  逃不开的 “雷”

  以黑马之姿率先上市的青客,需要直面长租公寓的一个“雷区”:租金贷。

  租金贷通常以按月付房租以及各种优惠补贴的形式呈现在租客面前。但实际上,背后的真相却是租客与金融机构签订贷款协议,房款一次性交给“青客”这样的平台,而房客则按月给金融机构还贷款。

  如果三方都守约,这确实能解决不少问题。租客不用一次性交很多钱,减轻经济压力,平台也能够有充足的现金流进行运营。

  但问题就出在平台对租金的运用。这个提前预付的租金原本是要按月付给房东的,利用时间差可以盘活现金流。但多数平台将这笔钱挪作规模扩张的资本,导致资金链断裂。

  去年8月,杭州的鼎家公寓就因为盲目扩张导致资金链断裂,最后直接跑路,最后的结果是,房东收不回房租,房客没有房子住还欠了一年的债。

  

  事实上,租金贷相当于平台拿租客的信用换回了资金流,但资金链一旦断裂后又无法承担后果,结果锅都给租客背了。

  雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”也因租金贷问题爆仓。

  “青客”同样也在使用租金贷的形式,IPO文件显示,他们与11家金融机构有合作,平台上65.2%的租金付款是以这种分期付款的形式进行的。

  让人诟病的是,青客的租客不管租期多久,都要办理一个租金24个月的分期。很多租户在不知道的情况下,被贷了款。

  去年5月就有媒体报道,有租客明明与青客签的是1年的合同,平台却隐瞒着贷了两年的租金贷款,租户退租后还被金融机构扣了钱。

  “租金贷”虽然是扩张的利器,但也却带来了很多投诉问题。黑猫投诉显示,青客公寓有505项投诉,多数纠纷都是租金贷引起的。

  

  为此 ,去年9月,包括青客公寓在内的16家上海企业被约谈,并责任整改。

  不过,也有专家认为,租金贷是一种创新的方式,不能一棒子打死。上海中原地产市场分析师卢文曦就说,“租金贷是新事物,一棒子打死可能会抑制行业的发展,但是放任不管也不可取。”

  青客在招股书上说明,他们会为租户向金融机构支付分期付款产生的利息,并且作为用户的担保人,还可能以保证金的形式提供额外的信用增强。

  这意味着,如果因为平台的问题导致租户不能继续分期付款了,平台作为担保人将承担相应的责任。

  这不一定是最好的破解方法,但多少让租户少了一点担忧,如果公司上市,那财务的透明度更能够保证资金的合理使用。

  为什么要上市?

  长租公寓是个差钱的行业,克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%—4%,现金流回正周期至少需6年以上。仲量联行分析,当前租金的回报率不足2%。

  而青客的招股书显示,目前其资产只有20.3亿,但是负债达到27亿,且每年营收都补不了亏损。

  从成立之初,青客就靠着融资扩张,2012年拿到了纽信创投的天使投资,2014年、2015年由达晨、赛富等机构注资。2018年4月,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元C轮融资。至此,公司累计融资超1亿美元。

  

  此次IPO,青客打算募集1亿美元,主要用途包括扩大公寓网络、支持销售营销活动以及用于技术系统和基础设施的持续投资。

  青客在招股书中提到,未来的想象力在于市场的广阔和模式的可行性。青客公寓属于分散式模式,与自建或者购买整栋楼的集中式模式相对应。与集中式相比,分散式长租公寓更加灵活也有更大的增长空间,预计将以52.7%的复合年增长率继续增长。

  而在中国,随着城镇化的进程和国家对租赁市场的支持,租金渗透率未来有望从2018年的1.8%上涨到到2024年的11.2%,市场前景广阔。《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。

  现状是,从2018年长租空余爆雷、倒闭后,目前是一个整合时期,一方面行业对手减少,另一方面更大的市场需求仍然存在。

  青客在这个时候赴美上市,不仅是募集资金更是为自己打造品牌效应。

  财经评论员严跃进在《科创板日报》采访就提到,“相对A股而言,长租公寓这类轻资产的模式或在美股上市更便利,成本更小。另外,此类企业希望在当前行业鱼龙混杂的环境下,通过上市来实现较好的发展,尤其是更好的品牌价值。”

  

  严跃进称,若没有上市机制,此类企业可能就停留在简单的规模叠加上,成本很高。通过上市,从过去的加法模式变为乘法模式,成长性得到释放。另外,当前行业存在集中度上升的趋势,上市后可以形成一波收并购潮。

  事实上,探索战略联盟和收购机会也被列入了青客上市后的战略规划。未来,青客还计划扩展增值和新零售产品和服务。服务包括宽带网络、公共事务以及类似于电商的青客优选。

  之前租赁收入在青客的收入来源中占比90%左右,到2019年,增值服务的占比不断提升,已接近12%。

  除了并购和增值服务,青客还将继续推行轻资产战略,同时通过技术提高效率,降低扩张成本,继续优化资本结构。

  上市后的青客不一定会弯道超车,但也将成为长租公寓一股重要的势力。

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