房贷利率换锚平稳过渡，一线城市上海最低

从以基准利率为“锚”转向以LPR为“锚”，房贷利率落地平稳。

根据央行此前公告，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，即所谓的利率“换锚”。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

值得关注的是，多家媒体报道，上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限为基准降20BP，即不得低于4.65%，二套房则为基准加60个基点，即不得低于5.45%。

在房贷利率“换锚”首日，上海地区首套房贷款低于央行规定的利率下限20个基点，引发市场广泛关注。

根据此前国金证券发布的研究报告，新机制之前上海首套房贷利率95折，按5年期及以上计算即4.655%，在加点下限为0的情况下，利率实际至少上升19.5BP，如果加点下限大于0，则实际利率上升得更多。

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房贷利率区域分化

在9月20日，央行公布最新一期的1年期LPR利率为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。相比前值，1年期LPR已经连跌两个月，5年期LPR环比上月持平。

“从今天运行情况来看，房贷利率总体变化不大。”广东佛山某四大国有行负责人告诉时代周报记者，目前其接到上级通知，首套房和二套房房贷利率均采取LPR加80BP，即5.65%，大概相当于利率上浮15%。

该负责人同时向时代周报记者透露，由于“换锚”前后利率相差不大，一些在新政公布后急于推进贷款进度的客户心态也逐渐回稳。“当时新政出台的时候，不少购房者都会担心房贷利率会有明显的上行。”

“LPR下限将因城而异，还需受到房贷款利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三大调整因素制约。”上述广东某大行人士告诉时代周报记者，除去个别优质客户的优惠利率可以做到上浮55BP-60BP以外，绝大多数还是执行80BP的上浮幅度。

事实上，尽管多地的房贷利率呈现分化，但总体而言，房贷资金成本仍是呈现上升趋势。

“从近期来看，换锚并不会真正对造成多大的影响。”严跃进在接受时代周报记者采访时指出，“换锚”更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

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三四线城市利率微降

根据央行对于省一级分支机构要在指导房贷利率要“因城施策”的要求，在新版房贷利率实施前，各地已经在部署相关工作。

“在实施LPR基准定价之后，房贷利率的变化空间十分有限。但随着LPR定价机制改革的推进，未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化，进而也会影响住房按揭贷款的成本，即月供金额的大小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时指出。

根据易居研究院10月8日公布的数据，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升2BP，而一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升3BP。

与此同时，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升3BP；二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升5BP。

“从一二线城市的房贷利率数据来，政策偏紧的趋势依然显著。”严跃进告诉时代周报记者，目前的房贷数据反映出两大趋势：一方面是一二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对大；另一方面则是横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

相比之下，三四线城市的房贷利率略微下降：2019年10月份，3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度为5BP；同时，三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度为5BP，即0.05个百分点。

严跃进对时代周报记者分析到，“当前样本统计中的大多是像佛山、珠海、无锡这些楼市相对坚挺的城市，其他三四线城市预计利率会持平或小跌，尤其是首套房。”