金九洛阳土地市场秋意浓,二手房均价连涨九月!

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  金秋九月,洛阳房地产市场专项整治活动进入稳控阶段,楼市整顿转战住房租赁中介机构乱象。在行业监管强化和加码之下,九月洛阳土地交易大幅下降,凉意十足;新批预售证和商品房数量再次增加,市场需求得到缓解;而二手房市场持续呈现量跌价涨的态势,市场均价不断走高......更多更细楼市数据播报如下:

  城市市场分析

  1.1城市政策及要闻

  01 河南省财政已累计下达18亿元支持郑洛新国家自主创新示范区建设

  9月6日,大河网政务记者从河南省财政厅获悉,为推动郑洛新国家自主创新示范区建设,支持河南省实施创新驱动发展战略,近日,河南省财政下达专项资金1亿元。“本次下达的专项资金主要用于支持建设4个创新引领专项首批项目、促进15个创新引领型产业集群发展、奖励39个中国创新创业大赛获奖企业等方面。”据统计,自2016年以来,河南省财政累计下达资金18亿元,引导带动郑洛新三市投入资金40.9亿元,支持各类科技项目2880项、新建省级创新平台208家,对于加快培育“四个一批”,推进“四个融合”创新,优化创新创业生态环境提供了坚实保障。

  02 我市五部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作

  9月6日下午,洛阳市住房保障和房产服务中心牵头组织各部门和各住房租赁中介机构,召开全市住房租赁中介机构乱象专项整治工作动员部署会,我市住房和城乡建设局、市场监督管理局、公安局、市政服务和大数据管理局、互联网信息办公室五部门,将联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作,坚决取缔一批“黑中介”,整顿和规范住房租赁市场秩序,保护住房租赁活动当事人的合法权益。

  03 河南:农村教师购房享8折 筹36亿元发放“一补两帖”

  在第35个教师节即将来临之际,河南省发布了全省教师待遇政策落实情况。其中,为改善农村教师住房条件,河南计划3-5年内通过建设农村教师住房和发放购房补帖或优惠券等方式,解决在编在岗教师的基本住房需求,原则上每平方米价格比同地段同品质商品房优惠不低于1000元,或结合当地实际优惠幅度不低于20%。

  04 我市房地产市场专项整治活动进入稳控阶段

  9月11日上午,全市房地产市场专项整治现场推进会在开元壹号售楼部召开。会议透露,即日起至11月底,我市房地产市场专项整治活动进入稳控阶段,市住房保障和房产服务中心将依法依规加强行业监管,下硬茬、动真格整治市场乱象,实现稳房价、稳市场、稳预期的目标。

  05 河南1~8月房地产开发投资4499.98亿元,同增6.8%

  9月18日,河南省统计局网站发布2019年1~8月份全省房地产开发和销售情况。数据显示,2019年1~8月份,全省房地产开发投资4499.98亿元,同比增长6.8%。其中,住宅投资3647.50亿元,增长13.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为81.1%。

  06 洛阳不动产过户与水电气暖过户实现“一窗通办”

  洛阳市自然资源和规划局深化“放管服”改革,出台不动产交易登记便民利民新举措,在办理不动产转移登记时,只要同步填写不动产登记与水电气暖联办申请表,就可以在同一个窗口实现相关过户业务的联动办理,避免往返多个窗口奔波。

  2.1 土地市场解读

  2.1.1 九月洛阳市土地供应面积和成交面积双双大幅下滑

  九月洛阳市土地出让量仅有2宗73078.434(或109.618亩),加上八月延期下来的1宗73488.984(或110.23亩),共计3宗146567.418㎡(或219.848亩)。其中2宗如期完成竞拍,1宗未成交。

  九月土拍总成交面积为97803.525㎡(即146.702亩),较上月(574.598亩)成交面积环比下降74.47%,跌幅扩大了45.66个百分点。“金九”洛阳土地市场呼应全国,降温明显。但与一二线城市受房地产信托融资收紧影响较大有所不同的是,洛阳土地市场受“稳地价、稳房价、稳预期”的政策型调控更为突出。

  

  九月洛阳市所供土地用途延续上月的主要特点,参与竞拍的3个地块皆为居住兼商业类型。其中成交的两个地块一个为低溢价率地,一个为高溢价率地;未成交的一块在激烈的角逐中因不明原因最终流拍。地块具体情况如下:

  LYTD-2019-33地块位于高新区华夏路与青城路东北角,出让面积73488.984平方米,容积率≤2.5,起始价315万元/亩,成交价格338万元/亩,楼面价2028元/㎡,土地溢价率7.30%,由洛阳丝路置业开发有限公司一锤拿下。

  LYTD-2019-34地块位于瀍河区史家街与规划路交叉口西南角,出让面积24314.541平方米,1.0≤容积率≤3.5,土地起始价340万元/亩,成交价750万元/亩,楼面价3214元/㎡,土地溢价率120.59%,竞拍当天由六家房企经过392轮出价,最终由洛阳建腾文化传播有限公司(河南建业)拿下。

  

  

  (成交地块大致位置)

  3.1 新房市场解读

  3.1.1 九月洛阳市新增商品房共计4275套,连续两月上涨

  2019年9月洛阳市19项目共获28个预售许可证,新增商品房有6763套,环比8月(4275套)上涨58.20%,涨幅扩大45.64个百分点,新增商品房总面积692767.88㎡,环比8月(529241.46㎡)上涨30.90%,涨幅大幅收窄。为缓解市场需求,洛阳市新增商品房数量连续两月上涨,住房释放量不断增加。

  

  3.1.2洛阳10盘携1700余套房源成功入市

  九月洛阳开盘热度不及八月。据小诸葛不完全统计,九月洛阳共有10个项目开盘,开盘住宅套数在1700+,开盘价格在8000 -22000元/㎡不等。整体来看,九月洛阳开盘项目多集中于下旬,开盘套数较上月大幅减少,但开盘房价普遍偏高。

  

  4.1 二手房市场解读

  4.1.1 九月份二手房市场持续量降价升,涨降幅度双双扩大

  2019年9月份洛阳市二手房市场价为10514元/平方米,环比8月上涨1.68%,涨幅扩大了0.3个百分点;二手房市场房源量23001套,环比上月下降19.18%,降幅扩大了14.95个百分点。

  2019年以来,洛阳二手房市场均价持续上涨,目前已连续三个月破万,直逼新房。与房价的不断上涨向左的是,二手房市场房源量却一直处于下降状态,且九月降幅进一步扩大。

  

  从单日市场均价趋势来看,9月洛阳二手房市场均价虽然波动变小,但价格仍旧延续上月态势,一直处于高位运行,且每日均价皆在万元以上。不过,单日最低价与最高价相差384元,差距较上月大幅缩小。

  

  4.1.2 九月洛阳二手住宅市场房源面积段、户型段占比基本无变化,市场供应结构趋于稳定

  从二手房市场房源面积分布来看,90-140平方米占比最多,为43%,较上月增加1%;其次为60-90平方米,占比24%,与上月持平。可见刚需型及改善型购房仍是市场的主要需求。

  

  从二手房市场房源居室分布来看,三居占比最多,占比43%,较上月减少1%;其次为两居,占比35%,较上月增加1%,两居、三居总占比近八成,且与上月持平。刚需、改善型房源依然为市场主力。

  

  4.1.3 六城区二手房市场均价三涨三跌,伊滨区涨幅持续领跑

  九月洛阳六个城区二手房市场均价出现三涨三跌。其中,洛龙区房价仍高居榜首,市场均价较上月环比上涨3.30%,涨幅持续微幅扩大;伊滨区、涧西区涨幅分别为3.86%、0.78%。值得注意的是,伊滨区不仅涨幅连续数月位居六区之首,且本月均价已赶超涧西,仅次于洛龙区了,房价上涨明显。而西工区、瀍河区、老城区九月市场均价齐齐下跌,环比跌幅分别为0.50%、0.48%、0.27%,房价稳中略降。

  

  从城区市场房源量来看,九月各城区房源量再次出现不同程度下降。其中洛龙区以7469套领先,二手房市场活跃度较大,涧西区市场房源量6850套位居第二。二手房交易仍旧主要集中在洛龙、涧西和西工这三个核心城区。

  

  4.1.4 九月洛阳涨降价房源量双双由涨转跌,涧西区涨降价房源量位居榜首

  从降价房源量来看,九月份洛阳共有1260套降价房源(包括县区),环比上月(1416套)下跌11.02%,由涨转跌。其中涧西区赶超洛龙区,成为九月降价房源量最多的城区,而洛龙区退居其后。涧西区和洛龙区一直是降价房源量的集中区,这也是由两区域较大的房源储量、经济发展现状以及人口密度所决定的。

  

  从涨价房源量来看,九月份洛阳涨价房源量共计696套(包括县区),较上月(863套)环比下降19.35%,由涨转跌。其中洛龙区以221套,涧西区以217套的涨价房源量位列前两位,数量远超其他城区。

  

  从调价房源情况来看,九月洛阳二手房市场涨降价房源量双双由涨转跌,且降价房源量远超于涨价房源量。由于受新房市场的冲击,金九洛阳二手房市场活跃度有所下降。另外伴随着洛阳房地产市场稳控的进行,部分业主预期发生改变,买方观望情绪加重,业主不得不以降价促成交。另外,九月涧西区涨降价房源量均超越洛龙区,位居六城区之首,市场活跃度相对凸显。

  4.1.5热点城区房源量价波动情况

  洛阳主城区的房源储量主要集中在洛龙区和涧西区,同时这两个区也是购房者的重点关注区域。从本月两城区的市场房源量和市场均价来看,洛龙区每日市场均价皆在12700元/㎡之上,较上月上浮400元/㎡左右,价格持续出现波动性上涨。而伊滨区虽然市场房源量在六城区中最少,但市场均价却数月保持涨幅最大,上涨迅速,且单日市场价起伏偏大。

  

  

  

  5.1租赁市场解读

  5.1.1 九月租金均价整体稳中微升,各城区租金有涨有跌

  2019年9月洛阳平均租金为19.16元/㎡/月,较上月上涨0.08元/㎡/月,环比上涨0.42%,涨幅略有扩大。租赁市场整体处于稳中微升。

  表:2019年9月洛阳市租金均价

  

  从洛阳各主要城区租金价格分布来看,六城区平均租金3涨3跌,且洛龙、涧西、西工作为核心城区,租金价格仍位居前三。其中洛龙区每平米月租金最高且环比涨幅最大,九月租金均价为19.66元/㎡/月,环比上涨0.51%;与其相反的是,伊滨区每平米租金价格最低且降幅最大,九月租金均价为13.88元/㎡/月,环比下跌1.70%,由涨转跌。整体租金价格呈高低两个梯度变化,分化明显。

  

  据诸葛找房数据研究中心监测,9月洛阳租金排名前三的商圈为万达广场、盛唐至尊和珠江路,其中万达商圈和珠江路商圈九月平米租金出现微幅下跌,而盛唐至尊商圈则呈小幅上涨。相反的是,租金偏低的十个商圈九月平米租金较上月一半涨一半跌,除了国家牡丹园商圈和华山路商圈跌幅超过0.1元/㎡/月之外,其他几个商圈的涨跌幅度均小于0.1元/㎡/月,波动不大。总体来看,九月洛阳各商圈租金均价涨降幅度保持较小态势,租金市场稳中微升,准备租房的朋友可以根据自己的经济能力进行筛选。

  

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