深圳楼市:近3年最佳“金九”!二手房成交7820套!

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  自3月开启局部牛市以来,整体市场特别是二手房依旧高位跑量,远胜于2017、2018两年。继7月、8月连破7000套之后,9月二手房成交7820套,环比上涨7.2%,但新房略有回落,仅成交2823套,不过部分公寓类产品未能在网签数据层面及时体现,造成衰弱假象。

  2019年“金九”应该是2017、2018、2019这三年最为强劲一次,虽有部分瑕疵,但也算得一次“金九“,但依旧是弱于金三月的行情。9月楼市新房整体平稳,公寓产品热销,二手房依旧平稳,亮点似乎略有不足。

  01

  新房住宅:成交2823套!下滑7%!不及预期?

  

  从深圳市规土委官网获悉,9月深圳新房住宅成交2823套,略低于8月3038套,下滑7%。这一水平低于预期,远不及5月最高峰的4605套,跌幅达到61.3%!

  尽管近几年深圳新房住宅成交量常年低位徘徊,但9月成交量不足3000套水平,与预期中金九楼市略有一些差距。个中原因有以下几点:

  01.网签数据滞后性。9月新房住宅网签数据不能真实反应市场成交量,由于新房网签速度较二手房缓慢,具体会在后续几个月陆续体现,可能导致数据分散,平摊到每个月份上。


  8月新房住宅成交数据

  

  9月新房住宅成交数据

  02.新房住宅仅体现部分市场数据,9月公寓/办公类市场火爆。据统计,9月商业+办公类合计成交超过2100套,环比8月的1000套出头,暴涨100%以上。

  实际上以上网签数据仍不能正常体现市场,比如9月公寓类产品热销,中洲湾开盘售出800多套、仁恒梦公园热销大几百套等等。

  

  

  9月新房备案项目

  03.开盘入市项目较少,不足10个,KFS略有保留,预计10月集中入市冲刺。


  10月计划入市项目

  02

  二手房:成交7820套!反弹7.2%!

  

  据深圳市规土委官网数据来看,9月深圳二手房成交量为7820套,环比8月上涨7.2%,与7月水平基本相持平,似乎略低于市场8000套预期。

  

  但事实可能并非如此。从深圳中介协会数据来看,9月二手房市场发力晚于新房市场(8月下半月开启),9月上半月周均1800-2000套水平,到9月最后一周环比反弹42.2%,达到周均4000套。

  综合来看,9月实际成交量高于网签数据,整体成交量在8000-9000套区间(掺杂8月部分数据)。

  

  从近5年深圳楼市成交数据来看,2019年9月楼市行情是除2015年之外最为强劲的“金九”,依旧属于平稳行情。

  03

  金九楼市行情分析:不及金三月!

  尽管9月无论是网签数据还是真实市场层面整体表现不错,但依旧可以从中分析出几点“虚热”问题:

  01.整体大行情上,金九楼市是明显弱于2019年金三月。

  

  链家近一年带看量数据

  最直观的体现,9月带看量数据13万出头,远低于3月/5月的20万+人次,差值大概在7万人次。同时,下半年带看量趋势是下滑的,市场转淡情况亦在发生。

  

  另外,从个人接触市场来看,9月一些区域中介开单量不及3月,片区二手成交热度亦没有暴热。市场受8·18示范区鸡血刺激,不少热点区域二手房挂盘价上调,导致“虚热”假象,9月市场略强于7/8月,但弱于3月市场。

  02.新房部分市场(公寓类)火爆,二手市场平稳。

  

  自8月下旬以来,新房市场公寓类产品特别是低总价小公寓热销不断,刺激外地购房者纷纷来深入场。相比之下,新房住宅类市场表现却差强人意,8月底4盘百亿热销过后,再难有此佳绩表现。

  另外,9月市场没有金三月出现的局部牛市,诸如顶豪市场日光、秒光、断货、创新高行情再现;部分刚需新盘从无人问津到网红盘售罄的转变。

  

  二手房方面,整体表现较为平稳,无明显暴热现象。

  03.外地客匆匆来深入场,本地客平淡看待。

  与金三月市场不同是,9月市场购房群体是以部分本地客+外地客为主导,这类群体购房力上相比3月群体略微薄弱,多以低总价小公寓、刚需二手房为主。

  而3月市场购房者是以本地客为主导,并且是“三价合一”实行一年之久+731新政限售半年之后,双重政策威力之下。简单来说,这批购房者看了一年的房,范围和标的已经确定了,需求也明确,学位+改善为主。

  另外一点是,外地客不熟悉深圳市场,以及示范区后,遍地都是机会,殊不知深圳已经横盘3年之久,70-80%的房子跑输大势,这一点是本地客熟知的。

  04

  总结与预测

  01、2019年“金九”应该是2017、2018、2019这三年最为强劲一次,虽有部分瑕疵,但也算得一次“金九“。毕竟,像新房市场仅有部分市场热(如公寓类),二手房市场较为平稳,依托上半年大行情延续之效。

  02、示范区利好刺激时效性会在10月底弱化,转向平淡,乃至回归常态。示范区利好不是大涨的条件,毕竟深圳横盘了3年,当前的楼市坑远比机会多,稍有不慎必定站岗。

  03、楼市一样存在季节性更迭,来年开春之后市场改善+学位需求依旧可期,部分热点区域、热点学位房在当前环境下依旧值得布局,毕竟名校学位+改善房源是当前楼市硬通货。

  04、预计整个2019年深圳市场比2018年要强,幅度大概在1/4-1/3区间,包含新房住宅+公寓+二手房等。

  注:2017年新房住宅成交2.5万套/二手房7.4万套,合计10万套左右;2018年新房住宅成交2.9万套/7.3万套,合计10万套左右。

  2017-2019刚需年,楼市分化明显,大盘横盘,刚需陆续入场置业。

  05、楼市分化持续,远离高杠杆、降低预期收益、投资门槛高企、入场坑多于机会。市场回归自住需求为主导,投资客与投机客退出舞台,大额投资总价500万以上依旧看深圳,小额投资总价300万以下转移阵地、看强二线。

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