张大伟:金九未现,第四季度全国“买不买房”9大看点

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  中新经纬客户端10月9日电 题:《张大伟:金九未现,第四季度全国“买不买房”9大看点》

  作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

  各种新闻报道都非常关注楼市的“金九银十”,因为从历史上看,9-10月曾经占据全年楼市最重要的销售比例。但是,随着气候变化,混凝土对温度的要求变化,叠加2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者的自发行为,另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

  2019年楼市的“金九银十”同样被市场关注。长假期间,整体楼市平稳,市场逐渐出现了继续回落的现象。因为网签数据滞后,并不代表市场全面数据。整体看,期间大部分城市网签暂停。

  整体看当下房地产市场,涨幅明显放缓,部分区域出现了价格下调,但主流依然是上涨。

  那么,2019年4季度“买不买房”的9大看点是什么?

  1、未来几个月最关键的是看LPR的变化

  9月20日,央行公布新一期LPR。一年期LPR降低,代表了利率水平降低。目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

  房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资股份银行也会因为资金成本的原因有所布局。但归根结底,市场90%以上的份额在工、农、建、交等大行。这些银行的利率情况、房贷放款情况,代表了市场的情况。

  买房短期看贷款。过去一年多贷款的确收紧,这是共识,但如果将现在的基准利率和2014年进行对比,现在依然属于绝对的低利率时代。

  从趋势看,利率下调肯定会越来越明显。除了几大行,其他银行的房贷政策并不具有市场意义。

  2、哪些房企还在拿地?

  从拿地企业构成看,民企少,国企占比多。整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧,使得拿地房企数量减少。但从企业构成看,依然有企业在积极拿地。

  从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率8-9月份出现下调现象。

  整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。

  中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。

  3、企业的融资如何?

  整体看,市场分化明显。最近市场部分房企的融资难度增加,但大部分企业的融资成本依然平稳,对于经营稳健的企业来说,融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

  4、政策会如何变化?

  9月全国房地产调控政策依然密集发布,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

  2018年前9个月房地产调控次数是385次。2019年前9个月合计415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控。

  2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

  5、各地土地市场如何?

  房地产各城市的卖地情况也依然值得关注。土地市场继续高位运行,截止9月,2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿,同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市,分别是杭州(2289亿),苏州(1390亿)、上海(1326亿)、北京(1224亿)、武汉市(1198亿)、天津(1177亿)、南京(1153亿)、宁波(1084亿)、重庆(1070亿)。

  6、各地市场分化

  2019年整体看,返乡置业明显退烧,购房者愈加理性,大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。买房别扎堆,普通人买房一定要考虑“逃生指数”,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区、有地铁的住宅,然后是城区住宅,最次才是郊区。

  未来,城市级别这个概念将失效,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。买房就看北京、上海、深圳三个城市圈。别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样,城区的小房子远比郊区的大房子保值。

  7、宏观经济政策

  房地产是市场经济也是计划经济,但是归根到底是“信心经济”。

  房价不会一直涨,但从趋势上看,对于普通人来说,房产能抵御通货膨胀。

  8、买房抄底概率太低

  2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部,但是找对时间还要卖对时间实在太难,而且未来高房价之下波动节奏也会加快。

  9、千万别买排行榜在2018-2019年突然暴涨的非上市公司房产

  房地产企业的生命线是融资,对于这些企业来说,现在只有编造自己销售数据,才能获得金融机构资金。特别是资金链紧张的企业,销售排行榜上大幅度上涨的企业,尽量不要买他们的房子,特别是非上市公司的。

  未来房地产波动加快,但买到质量好的房子,风险肯定最小,对于在一个城市出现过2次以上质量问题的开发商,尽量别买。(中新经纬APP)

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