房贷新政来了!月供是增是减?(附广州各银行最新利率表)

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  长假过后,准房奴关注的房贷利率新政已如期实施。房贷利率也要跟着LPR走后,月供究竟多了还是少了?

  莫慌,从广州部分银行给出的最新房贷利率来看,经过加点后基本和此前持平。

  新“游戏规则”怎么玩?

  据央行要求,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房贷利率不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

  

  不过,这是全国统一的最低要求,具体还要看各地不同银行最后的定价。

  也就是说,个人住房贷款利率除了要参考LPR,还要同时受国家指导加点(如二套房最低加60基点)、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。

  被绕晕的同学可以直接看目前的计算公式:

  首套房贷款利率=LPR+当地加点+银行加点

  二套房贷款利率=LPR+当地加点+银行加点+至少60基点

  个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。

  广州:首套房贷月供微增13元

  由于LPR每个月更新一次,因此9月20日公布的最新LPR(5年期以上4.85%)成为10月8日起房贷利率的定价基准。

  据融360大数据研究院提供的数据,目前北上深三个地区只有极个别银行未采用新定价方式。在广州,不少银行昨天已报出了最新的房贷利率报价,如下图:

  

  总体平均值来看,广州首套房贷轻微上涨,二套基本不变。

  据易居研究院统计,2019年10月,北上广深4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2BP,即0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升幅度为3BP,即0.03个百分点。

  统计显示,广州最新LPR首套房贷利率平均值为5.41%,较此前的5.39%轻微上涨;而二套房贷的最新房贷利率为5.64%,和此前保持不变。

  举个例子,如贷款100万房贷30年期来计算,首套房贷月供轻微增加13元。

  短期以稳为主:实际利率变化有限

  业内人士基本表示短期内实际变化不会太大。

  广州市大源按揭总经理、资深按揭专家郑大源表示,第一次调整基本保持了平稳过渡。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小的变动,进一步体现了利率稳定的导向。

  同策研究院总监张宏伟表示,在刚启用新锚的阶段,房贷利率相较原先的利率水平基本保持平稳。可能接下来一两年内,随着报价机制的变化,房贷利率会有一些上下的浮动,目前短期内来看还是稳定状态。

  知识点

  ※ LPR的形成机制是什么样的?

  LPR全称为贷款市场报价利率,简单来说,就是银行针对优质客户给出的最优惠的贷款利率。

  

  LPR定价传导机制

  来源:中国房地产政策专题报告

  根据图片所示,央行通过窗口指导,根据货币政策决定中期借贷便利MLF,由报价银行根据自身的资金供求决定最优借贷利率,由18家报价银行,去掉一个最高价和一个最低价,求平均值,取其算数平均数得出贷款市场报价利率即LPR。每月20日(节假日顺延)9:30公布,可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

  最终形成“央行—MLF 利率—LPR—贷款利率”的传到机制,实现贷款利率和货币政策、市场利率直接关联。

  新政策后,贷款合同怎么签?

  新政后,贷款合同的签订要根据当期的LPR加点确定,合同中针对利率将约定两个内容:一是个人与银行协商利率重定周期,1年,5年,或者30年。一旦签约,终生无法改变;另一个是加点数字,这个数字在合同期为固定值,不得更改。

  不过LPR却是可以改变的。当你签订1年,那么往后每年都需要更改房贷利率。若你签订30年,则往后30年都将执行签订时的房贷利率。

  10月8日之前的贷款合同会受到新政的影响吗?

  基准利率在央行仍为存续状态。因此在2019年10月8日之前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

  公积金贷款利率受影响吗?

  公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  资料来源:南方都市报、每日经济新闻

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