“去地产化” 易小迪的阳光100中国“被动转型”

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  作者 | 刘莹

  编辑 | 盼盼

  出品 |焦点地产新闻

  

  阳光100中国10月4日公告显示,前9月,公司合同销售额为61.57亿元,同比减少10.21%,继续下滑。9月20日,面对外界“业绩下降”、“断臂求生”的质疑,阳光100中国高调入股承德热河山谷,并称将把全部精力投入到创新产品线,坚定转型文旅地产。而在业内人士看来,文旅产业背靠大量资金,阳光100此时的转型之路略显“被动”。

  

  非住宅项目营收占比不足5成

  在昔日“万通六君子”之一、现任阳光100中国董事局主席易小迪看来,中国的房地产行业有住宅和非住宅两大类,住宅的体量有13万亿,而非住宅的体量仅有2万亿。“过去阳光100一直想要抓住两只兔子,既想把转型和新产品线做好,又不想放弃传统地产开发主流市场”。“公司的钱主要都在土地上,近十几年全国布局的过程中积累了大量的优质土地储备,优质物业在持有中也会不断升值”,因此,“转型及创新是阳光100未来发展的主旋律”。

  支撑转型的“创新产品线”,即被阳光100管理层多次提及的“1+3”品牌战略。所谓“1”,是指聚焦年轻知识精英、中产阶层目标客群;而“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

  易小迪称,“唯一与住宅相关的阿尔勒品牌将结合新兴市场需求,组合业内资深团队,加速盘活存量土储,在文旅产品上发力”。

  不同以往,此番阳光100转型的背后是“卖卖卖”的主旋律。焦点地产新闻查询公告发现,8月,阳光100曾以总价5.13亿元将位于东莞市松山湖的一幅产业园区用地进行出售;4月进行过两次项目转让,分别以总价13.34亿元将重庆阳光100国际新城和慈云寺老街项目转让给融创,以及总价46.61亿元将广东省清远市清城区龙塘镇物业开发项目转让于佳兆业。类似好兄弟泰禾集团,8个月的时间里,依靠项目出售和转让,阳光100合计回笼资金逾65亿元。

  近期媒体见面会中,管理层谈及公司项目的处置原则时表示,“街区和喜马拉雅留着,住宅我们在往外出,因为住宅相对优势越来越小,资金成本比较高,快周转受到政策影响,卖项目可以快速回笼资金、降负债和完成转型”。“这是公司坚定转型的表现,轻装上阵,集中精力换赛道,未来阳光100至少还会再出售100亿的住宅项目”。

  

  然而,据焦点地产新闻了解,与重庆阳光100国际新城一起卖掉的慈云寺老街项目并非住宅项目,而是曾被易小迪寄予希望的情怀之作,其最初的规划是打造成为文化旅游街区综合体。阳光100重庆项目总经理张小军也曾表示,“最后定位的老街项目是文旅项目,不单单是休闲和售卖”,此外,基于慈云老街建于唐代,历史悠久,且是抗战时期中央电影厂的摄影基地等背景,张小军还拟定了“慈云寺本身和中央电视摄影场”两大项目运营主题。

  而出售给佳兆业的龙塘镇物业开发项目则是阳光100布局广东的第一个项目,项目定位“广州北印象阿尔勒小镇”,首次将法国阿尔勒的建筑艺术和生活方式引入中国,是阳光100重推的“1+3”创新型产品线“复合型社区(阿尔勒)”之一。

  半年报显示,重庆及广东等项目的转让收益使得阳光100的净利润同比大幅增长77.4%至7.931亿元,净利润率上升10个百分点至22.1%,权益股东应占净利润也增长5.9%至32.98亿元。

  媒体见面会中,管理层否认了公司正面临“流动性困局”,表示,“目前公司现金流主要沉淀在一级开发里头,加上随着土地变现而返回一些收益,现在现金流的压力不大”。“大家都在用规模尺子衡量房地产企业,当企业开始售卖项目都以为是坏消息,对于阳光100而言,别人可以更高效率做好的住宅项目,转给他们这并不是坏事”。

  然而,事实上,阳光100确实正在面临较大的债务缺口。半年报显示,公司需在一年内偿还83.05亿元债务,但公司同期的现金及现金等价物仅34.99亿元,现金覆盖度不足50%,短债压力较大;此外,还有约91.13亿元债务需在1-2年内偿还,85.19亿元债务需在2-5年内偿还,贷款和借款总额为263.36亿元,长期债务缺口也较大。

  多个非核心项目的出售,也使得阳光100短期内可售货源减少,销售金额和营收双双下滑,因此,管理层基于对行情的判断,将年度销售目标由此前的150亿元下调到100-110亿之间,并认为,未来业绩的增长主要来源于非住宅业务。然而,被阳光100给予高度重视的“公司商用物业及车库”等非住宅项目,截至6月末的销售总额仅15.60亿元,占同期公司37.88亿元合约销售总额的仅41.18%,尚不足5成。

  

  “‘去地产化’转型是无奈之举”

  

  按照易小迪捋出的承德七家温泉村热河山谷项目的全新价值链条,未来该项目将提供柴米多农场、隐庐山房酒店、森之谷温泉等设施体验,聚焦都市人的“逆城市化”需求,打造一个满足“居住的纯净”与“游玩的野性”双重享受的理想度假地。中报显示,布局文旅已成为阳光100的一项长期战略,管理层认为,公司在桂林、丽江以及环京区域储备的大量优质文旅项目将迎来适宜开发的市场时机。

  业内人士提醒,行业内较为成功的文旅地产项目,大多依托传统旅游景区以取得成功,意图进入文旅地产的房企,首先要考虑是否能够潜下心来做旅游,并达成旅游和地产的平衡,实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。此外,文旅地产通常对资金要求较高,且资金回笼周期较长,如果没有大量资金的支持,短期内很难转型成功,甚至会拖累财报表现,因大盘销售不畅而导致资金链紧张的企业不在少数。

  作为曾经的一线房企“种子选手”,1995年,易小迪自海南房地产泡沫中赚的一桶金后,便对公司发展保持着谨慎和稳健态度,错过土地招拍挂制度实行以来的抢地大战、过晚进入资本市场、错失房地产行业发展的一波又一波红利。截至目前,其总市值仅36.37亿元,合同销售额61.57亿元,依然保持着一个中小型房企的规模。

  未来业绩展望方面,7月,来自标准普尔的判断是,尽管阳光100近几个月的运营回报或现金流有所改善,但其商业模式的可持续性仍面临风险,鉴于该公司短期债务到期时间较长,且现金水平较低,未来12个月仍将疲弱。因此,标普依然给出“CCC+”评级,展望负面。

  不同以往,文旅地产领域的竞争已十分激烈。据中指院数据,目前,抢食文旅地产蛋糕的房企已达57家,其中,TOP50房企36家,51~100强21家,并且,在文旅地产领域里相对成功的融创和华侨城等,销售规模均高于阳光100。

  地产分析人士认为,文旅地产开发面积大,无法像住宅楼盘一样进行预售,找到全新的开发模式与多元化盈利模式十分重要,高利息、低租金的市场大环境下,奉行租售结合商业模式的阳光100能否让非住宅产品有效复制,形成良性产品循环,是其能否成功转型的关键。

  在财经评论员严跃进看来,阳光100的“去地产化”转型实属无奈之举,近两年,其住宅业务确实有所松懈,并且,受制于严格的调控政策以及其他规模房企的竞争压力,住宅业务发展空间受限,但也不是毫无潜力。严跃进表示,阳光100在西南市场上的布局力度还是很大的,目前来看这些区域的成长性尚可,因为短期政策上的周期性收紧便进行战略上的调整,这是房地产开发从业者的大忌。很多转型的轻资产业务看似成本不高,但实际从资金回笼和周转上来看还不如传统地产,这也值得引起阳光100的注意

  严跃进提及,既然决定要转型,就要更深入的研究消费市场,打造独特IP,2020年是中国全面进入小康社会的关键一年,如何结合时点做出独具特色的文旅地产标杆性产品,也是值得阳光100深入思考的方向。

  END

  

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