只有房子挂出去卖以后，才知道市场有多艰难

“只有房子挂出去卖以后，才知道市场有多艰难。”一位急需小房换大房的购房者发出这样的感叹。

2019年3月30日后，广州限售政策满两年，一大批房源“解禁”获得入市买卖资格。曾有声音认为，供应量的上涨将对一手市场形成冲击。

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事实上，二手房挂牌量一路走高。根据链家二手房平台数据显示，2018年底，广州二手挂牌房源还在3万套左右徘徊；截止今年9月底，房源量突破6万套。

短短9个月，房源量翻倍，要知道，当年赶在新政“未班车”的成交量达到3万套，其中不少是恐慌性入市，因此二手房盘量增加是必然的。

那么，成交量又有怎样的表现呢？

根据广州中原研究发展部数据显示，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%。

图片来源：广州中原研究发展部

价格方面，2019上半年二手住宅网签均价为26555元/平，环比上升2.0%。

若从历年二手成交情况对比来看，2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”，成交创近四年最低位。

当中较重要的原因是：目前广州楼市政策环境处于“稳定期”。

“330政策”社保3年改5年同样满期，意味着有一波需求释放出来，显然这些购买需求远远小于供应量。

在限售政策下，对投资客买卖有一定影响，尤其二手房没有一手房“内部认购”“内部转让”等操作，让投资客望而却步。

因此，除回归居住属性的购房需求外，未来较长一段时期内，二手房市场供应量将一路上涨，短期内不会出现供应短缺的情况。

在这样的市场环境，买卖双方不断博弈。

二手房市场供过于求，房东们会抛售吗？

目前市场的回答是：不会。

除了局部有个别甩卖的案例，并未形成大面积的抛售潮。而且，事实上目前市场，只要你肯低于市场价10%左右，还是很容易成交的。说明自住需求量还是非常充足的，毕竟在粤港澳大湾区与“抢人大战”中，广州的人口流入处于第一梯队。

这也与调控有关。尽管没有了大涨的预期，同样也没有了大跌的预期。既然如此，二手房东们的心态也就平稳了。慢慢卖也未尝不可。

谁的钱不是钱啊，大甩卖亏的是自己的钱包。

买方也有不同的选择。进入下半年，房企进入业绩冲刺阶段，各开发商变相降价的房源层出不穷，更有开发商七五折卖房，这使原本目标为二手房的购房者多了一个选择。

个别有置换需求的买家，则相对尴尬，卖一买一的情况并不是少数。挂牌出售持有的房子则面临供过于求的市场情况。

同时也要面临置换的房子未来转手要等两年的困境，这两年时间内有没有突然需要急着用钱，谁也不能保证。这种被动“套两年”的情况让不少改善型买家陷于观望和犹豫之中。

图片来源：广州中原研究发展部

值得一提的是，中心区二手房成交量出现了较大幅度的下跌，荔湾、越秀、白云上半年分别成交1227套、1687套、2438套，同比去年下半年下滑32.0%、26.7%、20.8%。

这与近年来外围区交通、生活配套不断成熟有关，中心区工作与生活的便利优势正不断被削弱，外围区一手房则拥有价格低、产品新等优势。这是中心区购房者流失的原因之一。

随着更多房子“满2”进入市场，政策又较为稳定，对于目前供过于求的二手房市场来说，可谓难上加难。