只有房子挂出去卖以后,才知道市场有多艰难

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  “只有房子挂出去卖以后,才知道市场有多艰难。”一位急需小房换大房的购房者发出这样的感叹。

  2019年3月30日后,广州限售政策满两年,一大批房源“解禁”获得入市买卖资格。曾有声音认为,供应量的上涨将对一手市场形成冲击。

  

  图片来源网络

  事实上,二手房挂牌量一路走高。根据链家二手房平台数据显示,2018年底,广州二手挂牌房源还在3万套左右徘徊;截止今年9月底,房源量突破6万套。

  

  短短9个月,房源量翻倍,要知道,当年赶在新政“未班车”的成交量达到3万套,其中不少是恐慌性入市,因此二手房盘量增加是必然的。

  那么,成交量又有怎样的表现呢?

  根据广州中原研究发展部数据显示,2019年上半年,广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同比去年大幅下滑22.3%。

  

  图片来源:广州中原研究发展部

  价格方面,2019上半年二手住宅网签均价为26555元/平,环比上升2.0%。

  若从历年二手成交情况对比来看,2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”,成交创近四年最低位。

  当中较重要的原因是:目前广州楼市政策环境处于“稳定期”

  “330政策”社保3年改5年同样满期,意味着有一波需求释放出来,显然这些购买需求远远小于供应量。

  

  在限售政策下,对投资客买卖有一定影响,尤其二手房没有一手房“内部认购”“内部转让”等操作,让投资客望而却步。

  因此,除回归居住属性的购房需求外,未来较长一段时期内,二手房市场供应量将一路上涨,短期内不会出现供应短缺的情况。

  在这样的市场环境,买卖双方不断博弈。

  二手房市场供过于求,房东们会抛售吗?

  目前市场的回答是:不会。

  除了局部有个别甩卖的案例,并未形成大面积的抛售潮。而且,事实上目前市场,只要你肯低于市场价10%左右,还是很容易成交的。说明自住需求量还是非常充足的,毕竟在粤港澳大湾区与“抢人大战”中,广州的人口流入处于第一梯队。

  这也与调控有关。尽管没有了大涨的预期,同样也没有了大跌的预期。既然如此,二手房东们的心态也就平稳了。慢慢卖也未尝不可。

  谁的钱不是钱啊,大甩卖亏的是自己的钱包。

  买方也有不同的选择。进入下半年,房企进入业绩冲刺阶段,各开发商变相降价的房源层出不穷,更有开发商七五折卖房,这使原本目标为二手房的购房者多了一个选择。

  个别有置换需求的买家,则相对尴尬,卖一买一的情况并不是少数。挂牌出售持有的房子则面临供过于求的市场情况。

  同时也要面临置换的房子未来转手要等两年的困境,这两年时间内有没有突然需要急着用钱,谁也不能保证。这种被动“套两年”的情况让不少改善型买家陷于观望和犹豫之中。

  

  图片来源:广州中原研究发展部

  值得一提的是,中心区二手房成交量出现了较大幅度的下跌,荔湾、越秀、白云上半年分别成交1227套、1687套、2438套,同比去年下半年下滑32.0%、26.7%、20.8%。

  这与近年来外围区交通、生活配套不断成熟有关,中心区工作与生活的便利优势正不断被削弱,外围区一手房则拥有价格低、产品新等优势。这是中心区购房者流失的原因之一。

  随着更多房子“满2”进入市场,政策又较为稳定,对于目前供过于求的二手房市场来说,可谓难上加难。

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