房贷大变局:2019年楼市最大悬念揭晓!

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文|凯风2019年楼市最大悬念,终于揭晓。从10月8日起,房贷利率新政开始逐步落地。中国房贷利率,正式开启从“政策利率上浮”到“5年期LPR+加点”模式的大转向。一言以蔽之,楼市利率与实体利率终于脱钩,地产信贷有了与众不同的调控机制。目前,一线城市、二线城市和少数三四线城市,均已开启房贷利率“换锚”之路。对比各地最新出台的房贷利率,我们有三个重要发现:其一,新政之下,多数城市房贷利率持平,部分城市变贵了。利率换锚,新房贷利率,与5年期LPR正式挂钩。

实际房贷利率(10月)=5年期LPR利率(9月)+各级政策加点。LPR利率每月调整一次,实际房贷利率每月都在变化,最新一期(9月)的5年期LPR为4.85%,各地以此为基础进行加点。

  加点之后,各地的实际房贷利率,与原来的上浮利率基本持平:大多数城市首套利率出现微增,个别城市微降,二套利率不约而同升高,房贷略微变贵。

  根据易居研究院报告,2019年10月,四大一线城市首套房LPR房贷利率平均为5.23%,二套房平均为5.61%,相比过去分别上浮2个基点(0.02%)和3个基点(0.03%)。

  

  相比于一线,二线城市上浮力度稍大,且二套比首套上浮点数更多。

  7个主要二线城市首套LPR房贷利率为5.67%,二套房贷利率为5.99%,相比过去分别上浮3个基点和5个基点。

  

  虽说实际利率仅多了2-5个基点,对于房贷的影响可以忽略不计。但要知道,这种局面,是在全球大宽松时代到来的背景下出现的,也是在决策部门“降低实际利率”的定调下产生的。

  这种反差,足以说明,房贷利率换锚,楼市定向加息的趋势愈发明显。

  其二,令人意外的是,房贷利率暂时仍未告别“打折时代”。

  在一二线城市里,与作为基准的5年期LPR利率(9月为4.85%)相比,各地加点幅度大小不一。

  这其中,首套加点幅度最大的为苏州,加了120个基点(最终利率为6.05%),二套加点幅度最大的是合肥,加了152个基点(最终利率为6.37%)。

  在所有城市里,上海有所例外:有银行以LPR基准进行报价,有银行首套利率不仅没有增加,反而减少20个基点,而二套则加点60个基点。

  

  根据此前规定,新的首套房贷利率不得低于5年期LPR利率,二套加点不得低于60个基点。换言之,房贷利率将彻底告别“打折时代”。

  然而,这一次上海却出现例外。为什么会出现这种局面? 原因或许并不复杂。

  上海信贷资源丰富,作为全国房贷利率的洼地,首套房贷利率一直都有折扣。过去几个月,当全国各地房贷利率狂飙突进之际,上海仍有9-95折的优惠,房贷利率低到4.65%。

  因此,这一次上海新房贷利率虽然减点,但与过去还是基本持平,符合大政策的要求。反过来可以想象,如果上海严格执行不得打折的规定,那么实际房贷利率将从4.65%陡增到作为底线的4.85%,大幅上升20个基点,市场遭受的冲击可想而知。

  因此,上海之所以成为例外,一方面是因为楼市维稳的需要,另一方面也是“一城一策”的体现。

  然而,如何平衡“房贷利率不得打折”与“维持市场平稳”之间的矛盾,仍有待有关方面进一步明确细则。

  其三,利率换锚,最具杀伤力的,并非短期利率的上下起伏,而是将楼市利率与实体利率分离,从而实现“定向加息”的目的。

  须知,这一轮利率改革,是在经济进入新常态的大环境下出现的。我们面临的大形势相当复杂,实体制造企业需要降息,而一旦全面降息,房地产势必蠢蠢欲动。

  熟悉历史的人都知道,过去的全面降息都是为激活实体经济而来,但由于缺乏大坝拦截,大水肆意而入楼市,货币宽松往往事倍功半。

  问题来了,既然全面降息面临重重掣肘,而实体降息的迫切性越来越大,怎么办?

  为此,决策部门创设了新的利率“双轨模式”:“1年期LPR”和“5年LPR”。 众所周知,企业贷款多为短期贷款,受1年期LPR指导。房贷利率为中长期贷款,以5年期LPR为基准。

  既然有了“双轨模式”,那么“实体定向降息”与“楼市定向加息”就可共存而生。

  现实已经验证了这一点,在此前发布的9月份市场利率中:一年期LPR4.2%,较上月降低5个基点;5年期以上LPR为4.85%,与上月保持一致。

  

  一年期降低,5年期保持不变,这就是定向调控的体现。未来这种定向调控,在楼市里只会更加常见。

  最后多说一句,不难发现,房地产正在变得越来越特殊。这种特殊性,意味着政策的针对性会越来越强,变化会越来越快。

  不能适应新形势的人,很快就会被时代的巨轮远远抛下。

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