房贷利率变了!首套房广州利率新算法,月供将......

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  10月8日,房贷利率正式“换锚”。根据此前央行的公告,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)定价。据记者了解到,广州大部分银行的房贷业务已开始采用最新LPR报价加点的方式进行。分析人士指出,目前LPR下的房贷利率变化暂对购房者影响不大。此外,LPR房贷利率在将来不排除或有下调的可能

  什么叫LPR?:

  LPR是贷款基础利率(Loan Prime Rate)的简称,是指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

  
公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。根据9月20日全国银行间同业拆借中心发布的数据,LPR最新一期的1年期报价利率为4.20%,而5年期报价利率则为4.85%。

  房贷启动LPR定价方式

  根据央行公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,今后房贷利率将挂钩LPR利率,也就是市场上说的“换锚”。以北京为例,北京地区房贷利率“换锚”后的利率下限为:首套房利率不低于LPR加55个基点,即5.40%;二套房不低于LPR加105个基点,即5.90%。

  那么广州市内的情况如何呢?多家银行的相关人士均向信息时报记者表示,昨起新发放的房贷已采用LPR的定价方式,报价方式为LPR的加减点。

  如广州工行的相关人士对信息时报记者表示,自2019年10月8日起,对适用最低首付为三成、四成、五成的个人住房贷款,按LPR首套房利率执行,按照五年期以上LPR+54个基点(即执行利率为5.39%);对适用最低首付为七成的个人住房贷款,按LPR二套住房利率执行,按照五年期以上LPR+79个基点(即执行利率为5.64%);广东中行的相关人士指出,新接单的个人住房贷款将全部采用LPR定价方式,报价方式为LPR加减点。具体将根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值;浦发银行的相关人士指出,目前住房贷款首套利率为LPR+55-105个基点区间范围,二套房为LPR+60-105个基点的区间范围;汇丰银行的相关人士对记者表示,目前首套房贷利率为LPR+5个基点,即4.9%与基准利率持平,二套房贷利率为LPR+60基点,即5.45%

  

  暂对购房者影响有限

  随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化,对于购房者来说,有什么影响呢?

  首先是购房成本,由于房贷利率挂钩LPR,利率水平将会发生变化,进而也会影响住房按揭贷款的成本,即月供金额的大小。根据易居研究院《中国LPR房贷利率报告》,北京9月份执行的是“央行基准利率*(1+浮动比例)”,100万元本金、30年期的等额本息贷款的首套购房,月供额为5609元。而10月份执行的是“LPR基础利率+基点”,同样的贷款,月供额为5615元,据此计算,每个月多支出的月供额为6元。可以看出,房贷利率及购房成本均有所增加,但变化不大。

  另外,根据央行公告,此次房贷新政中,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。央行公告明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。广东中行的相关人士还对记者指出,LPR重定价周期暂以选择12个月对月对日浮动的方式向客户报价。

  
对此,苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁指出,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议,购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

  
另外,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

  
也有分析人士认为,LPR房贷利率在将来不排除有下调的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,而国内降息预期也会进一步强化,这都会对LPR及LPR房贷利率等产生影响。从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

  信息时报 记者 梁海祥

  编辑:Cateran

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