重磅!合肥房贷新政全面执行,17家银行打响“争夺战”!

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  楼市再曝大信号,以后贷款买房……

  今日起,合肥个人房贷利率将有重大调整!

  房贷利率计算方式将由“基准利率×(1+浮动比例)”正式变成“房贷利率=LPR利率+加点”!

  而根据9月20日的LPR报价:1年期LPR为4.20%,较上一次报价降低5个基点;5年期以上品种维持在4.85%!

  

  图源 网络

  那么在新操作后,合肥房贷利率到底是涨了还是跌了?

  一、合肥最新房贷利率出炉,最高加152个基点执行!

  今天,小编也摸底了合肥主要银行的LPR利率新政执行情况,具体情况如下:

  

  统计时间截止为10月8日,此统计银行为部分支行,信息仅供参考,具体以各银行实际信息为准。

  1.合肥17家银行执行新利率

  今天,本站摸底的17家银行表示均已经执行新利率的计价模式。

  这也就是意味着,即日起申报的房贷利率业务,所签订合同的房贷利率计价方式已经有“基准利率上浮”改为“LPR加基点”,相关计算条款也会改变。

  

  图源 网络

  2.新利率最高加152个基点执行

  在本站摸底的17家银行中,首套房利率最低基本都是LPR加103个基点执行,按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,合肥首套房的利率基本保持在5.88%,与前期相比并无明显变化。

  而二套房利率,除民生银行、工商银行表示二套房的利率可能会有小幅度变化外,有10家银行都表示,新执行的实际利率与之前相比并没有变化。

  另外,科技农村商业银行、华夏银行、中国银行、浦发银行、建设银行等5家银行表示:具体的浮动结果的通知还没有下来,需要等。

  

  图源 网络

  总体来看,已执行新利率政策的银行,首套基本都是LPR+103BP,即之前的基准上浮20%;二套(未结清)绝大多数都是LPR+152BP,即之前的基准上浮30%。

  3.银行放款时间仍旧很慢

  现在已经进入第四季度,银行的额度依旧紧张,等待放款的时候也比较长。

  

  图源 网络

  其中招商银行表示要半年才能放款,交通银行表示基本都要3—6个月,具体的还要看合作楼盘,有的楼盘放款时间稍微快些。

  二、新规出炉,对买房人的影响有多大?

  那利率与LPR新政挂钩后,对买房人的影响有多大呢?

  

  图源 网络

  1.对于已经买完房的人。如果你已经买完房,正在还贷款,或正在等待贷款审批,那新政执行,对你是没有任何影响的,新规只针对于10月8日以后的新贷款。

  2.对于未买房的人。如果你是10月8号以后的买房人,由于挂钩的LPR利率每月都会更新,房贷利率将会经常变化,而你最终的贷款利率以办理当月公布的LPR利率为准,增加了不确定性,

  而从此次摸底情况来看,合肥各大银行实行新的利率政策后,实际利率和之前相比,短期变化其实不大,绝大部分依旧还是首套5.88%,二套6.37%,所以,购房人基本不必为房贷利率的变化而焦虑。

  

  图源 网络

  其实,央行实行的新利率,主要影响的并不是买房人,而是在楼市的宏观调控方面。

  众所周知,执行新利率之前,实体经济和楼市利率玩的是双轨制。但由于新房贷利率规定了浮动下限,这就使得即使国家为了刺激实体经济,出现政府放松的政策看,房贷利率仍然能维持高位。

  以此方式最大限度的避免资金之水流向楼市,使楼市利率与实体利率完全脱钩,让房价保持稳定,不会因为利率的下降出现房价大涨的现象。

  三、专家解读:新政执行,房贷利率不稳定性加大,短中期内可能会降!

  针对合肥执行的新利率情况,本站也第一时间咨询了万途营销总经理孙宜庆,来看看他对这件事的看法:

  

  图源 网络

  1.本次摸底,多家银行执行新利率政策,总体利率保持稳定,您怎么看?

  万途营销总经理孙宜庆:目前,实际上按照国家发布的政策增加基点的,具体执行的应该和我们前期执行的利率差不多的或者是更便宜,而且执行的本身是一个刚刚改革政策的过程,所以肯定是波澜不惊的,后期可能是每家银行会采取不同的政策,所以还有待观察。

  2.执行后,房贷利率和前期相比基本变化不大,那两者的差别有哪些呢?

  万途营销总经理孙宜庆:这两个不同的是,执行LPR之后,利率是浮动利率。以前的利率是央行调整基准之后,以基准为基础上浮,一旦签订按揭合同之后,利率就确定了,比如打七折就是打七折,上浮20%就是上浮20%;而LPR不一样,就是每个月都会调整,这就取决于银行的资金链,短时间看不到变化,但对业主的影响是长久的,可能整个按揭的过程都会受到影响,是一个浮动的过程。

  

  图源 网络

  3.合肥的首套房贷利率是4.85%加103个基点,如果LPR由4.85%降到4.8%,首套房的利率会降低么?

  万途营销总经理孙宜庆:整体来说会降,因为LPR是基础利率,是18家商业银行向最优质的客户提供的利率水平,这里面会取决于经济状况、取决于市场流动性的紧张与否,它可能一直在变化或变动。

  4.银行想保持在首套房利率在5.88%的水平,所加基点是否可以改变?

  万途营销总经理孙宜庆:LPR执行的核心有一个是银行有自主定价权,银行可以调整,而且LPR后期可能还会出现每家银行都不一样,按照市场定价,每家银行也可以根据客户的资质以及银行自身情况调节加点幅度,以前每家银行上浮都差不多,而现在每家银行可能说这家加100个点,另外一家银行加120个点。

  5.新政的影响有哪些呢?

  万途营销总经理孙宜庆:首先是不确定性,个人按揭贷款的利息总额是不确定的;另外,会加剧银行之间的竞争,谁家的房贷利息低,可能会更吸引到贷款客户。

  我们今天开始实行的LPR的政策,还针对房地产这块加基点,设置了最低基点标准,这就将楼市和实体经济分开。

  整个LPR是利率市场化的重点,而房贷需要加基点,房地产更多金融调控的重点。未来实体经济可能会低于LPR,比如会以更高的存款利率吸引客户存款,或以低利率吸引客户从银行贷款,将利率水平自由度交给各家银行。

  但房地产是被LPR利好政策排除在外的,房地产行业必须要加多少个基点才行,是不享受实体经济政策利好的。

  

  图源 网络

  6.后期房贷利率会涨吗?

  要看短期和短期,首先长期,我们国家的房贷利率是属于一个历史低位,十年前房贷利率是7+%,而现在仅是5+%,长远来看,房贷利率可能会涨;

  但短期来看是不会涨的,外部原因是美元在降息,所以人民币为了对冲美元降息对中国经济的影响,人民币一定不会加息,只会顺势降息。

  所以,我认为短中期内,房贷利率一定不会涨,反而还有可能会降。

  四、合肥房价体系巨变,2019年合肥楼市管控将更严!

  不仅仅是新的利率政策,合肥已经取消毛坯、精装分开备案,土拍新政、二手房贷认房又认贷等调控手段频出,房价管控也变得更加严格!

  1.合肥房价备案体系重大调整,毛坯、精装分开备案取消!

  从近期,合肥发改委的商品房备案系统上,我们可以看出,楼盘的装修价格不再单独备案和显示。

  不久前备案的新力东园就是如此,高层装修均价14998元/㎡,小高层装修均价15499元/㎡。尽管全部都是装修备案,但备案系统主页备案的总体均价,其具体的装修价格并没有单独列出来。

  

  

  图源 合肥发改委网站

  而前期备案的房源都是严格执行毛坯、装修分开备案,比如滨湖绿城招商诚园的备案系统是这样显示的:毛坯均价18999元/㎡,装修总价500569元。

  

  图源 合肥发改委网站

  这也证明了,合肥的房价备案系统,确确实实发生了变化。毛坯、装修不再分开备案!

  而这背后释放的信号非常明显。比如合肥的限价严格,高新毛坯高层1.53万/㎡,滨湖毛坯高层1.9万/㎡,很难突破。

  于是开发商就把主意打到了装修这一块,通过高昂的装修费来提高产品的溢价以及利润空间。

  现在精装、毛坯分开备案被取消,全部直接计入总价,也反应了合肥的楼市调控依旧严格,尤其是对于价格的管制,相对于之前将会更加严厉。

  2.合肥土市重大调控,土拍限价调整

  8月28日深夜,合肥土拍出台重磅新政,商品房住宅用地限价、竞拍方式全面调整。

  随后,合肥土地市场网再次发布通知,庐阳、高新、新站4宗住宅地块的最高限价全部下调。这大大降低了购房者和开发商的预期。果不其然,9月底的合肥土拍中,住宅地块大规模流拍。

  

  图源 合肥市自然资源和规划局网站

  3.二手房遭遇停贷影响

  前段时间,合肥银行爆出二手房大面积停贷,这对于二手房市场有一定的冲击。

  

  图源 网络

  虽然说后期人民银行公开作出辟谣,但经过本站摸底,二手房贷款收紧,普遍半年以上才能贷款,却是一个不争的事实。据本站实探了解,滨湖、政务、蜀山等热门区域,已存在部分投资客降价抛售的现象。

  4.房企融资渠道收紧

  不仅是楼市政策频出,房地产开发贷的额度也在不断收紧,这也意味着房企的未来的日子可能会不好过。

  

  图源 网络

  8月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出,要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

  今年,国家坚持稳房价、稳地价、稳预期三大目标,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,促进房地产市场的平稳发展,这也要体现在严控房价的决心中!

  结语:无论是房贷利率与实体利率脱钩,房贷利率保持高位,还是各项调控政策升级,而最终受益的是买房人。调控中,房价上涨的势头的到有效抑制,房企急需现金流周转,也会或多或少让利购房者,这个时候就是合适的置业实际,早日上车则是明智的选择。

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