房贷新政启动,深圳首套房不低于5.15%!你的月供将…

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  按照规定,10月8日起,新的商业性个人住房贷款全面参考贷款市场报价利率(LPR)进行定价。此前已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按照原合同约定执行。

  10月8日,记者从深圳多家商业银行了解到,调整前后个人住房贷款利率水平保持稳定,LPR执行落地工作平稳有序。

  

  根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点。

  按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。

  LPR定价机制运行平稳

  据建设银行深圳市分行有关负责人介绍,此前深圳地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮5%(即5.145%)。该负责人还表示,该行金额100万元、期限20年、等额本息还款方式的首套房贷款,执行LPR定价后,月供与此前仅相差2.78元。

  “由于政策明晰、配套完善,LPR定价机制运行平稳,市场接受程度高。”根据中国银行深圳市分行官方回应,8日上午,该行在链家签约中心受理的5笔房贷业务全部实行LPR利率定价。招商银行深圳分行称,8日该行受理的27笔房贷业务全部实行LPR利率定价。

  “深圳地区已经开始执行新的房贷利率标准,首套房、二套房贷款利率以及月供与此前相差不大,目前来看,对市民买房几乎无影响。”深圳多家房产中介人士向记者透露。

  基准利率 VS LPR

  以普通住房贷款,贷款金融100万元 贷款年限:20年 还款方式:等额本息,LPR采用本次发布值核算,预估总利息,两种方式的月供及总利息对比如图:

  

  来源:贝壳深圳交易服务中心

  基准利率 VS LPR(20190820)

  贷款金额100万元 贷款年限:20年 还款方式:等额本息

  房贷利率新政对房价的影响不大

  假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:

  

  随着房贷利率的上浮,购房者的月供金额确实有所增加,就如一个中小波动,房贷利率由5.9%上升60个基点,到6.5%,每月的月供增加730元,一个较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点,在当前适度宽松的货币政策的环境下,可能性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加2500元。

  下图是首付增加对于购房者的影响:

  

  同样是300万元的房子,按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),需要180万元首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万元现金。

  由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加上千元月供,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。

  具体请看部分一二线城市的二套房首付比例:

  

  另外,大部分一二线城市,还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,如此进一步限制了购买力和需求。

  综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,此次利率新政对于房价影响有限。

  房贷利率新政对现有房贷的影响

  根据官方的说法,“2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”

  根据央行基准利率在未来是否会持续发布,笔者认为利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况:

  (1)若央行的基准利率持续发布,则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率,履行还款义务;

  (2)若央行的基准利率停止发布,不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。

  具体的利率方案有待官方进一步的确定。

  深圳商报综合

  部分内容来源 读创/深圳商报记者 吴玉函

  编辑 肖晓君 责编 李琰

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