降价促销能否成为房地产市场的主流模式

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  降价促销能否成为房地产市场的主流模式

  易宪容

  对于以往的中国房地产市场来说,降价促销可能是天方夜谭的事情。因为,不仅中央的房地产调控政策要稳房价,房地产调控不能让房价下降,而且各地方政府更是把房地产开发商降价促销看成了市场恶性竞争,坚决不让房地产开发降价销售。

  即使是早几年,国内不少城市住房库存大增,政府的房地产调控政策目标是去库存,也是采取各种刺激房价上涨的政策,越是要去房地产库存,越是要让这些城市的房价上涨。也正是这样的一个意图与思路,国内房地产市场则持续上涨了十几年,中国各城市的房价只涨不跌。

  不过,最近有媒体报道,由于上半年以来国内房地产市场行情低迷行情,不少城市的房地产开发商在准备通过市场正常规则降价促销,但是这种意图一直无法达到,直到今年的“金九银十”泛起了波澜。

  随着“十一”黄金周七天假期的结束,不少开发商已开始公布今年“金九银十”期间的首份销售业绩,以10月8日早间公布业绩的世茂房地产为例,该企业在9月份实现的合约销售额达到320.9亿元,相较于去年同期上升达57%。而近321亿元的单月销售额,也创下了该企业今年前9个月单月销售的新高,首次突破300亿元大关。这也使得世茂房地产2019年1-9月的累计合约销售金额增长44%至1739.9亿元,完成全年2100亿元目标的83%。

  乐居财经统计了截至10月8日午间已发布业绩公告的16家房地产企业数据显示,1-9月累计销售额出现下降的仅有2家企业,其余的14家房企均实现了不同程度的增长。这16家房企当中,同比增长最高达到达63%。比如恒大地产在10月1日-10月7日七天的时间里,实现全国销售额超510亿元,成为黄金周期间销售金额最多的房地产企业。也有数据显示,为促进库存去化,房企在“金九银十”的降价力度达30%。

  也就是说,最近不少房地产企业销售大增,基本上都是采取降价促销的策略。房地产开发商降价销售已经成这次房地产开发销售大增主要武器。现在的问题是,当前房地产市场这种降价销售的营销策略能否成为中国房地产市场的主流模式,从而打破十几年来中国房地产市场价格只涨不跌这个罕见的怪律。

  因为,很简单,如果中国的房地产市场要回到“只住不炒”的市场定位上去,就得让中国房地产市场性质从根本上转变,就是要由当前以投资为主导的房地产市场回归以消费为主导的房地产市场,而要实现这种市场回归,就得让房价回归到消费者对价水平上来,所以整个中国房地产市场价格就得向下调整。所以,如果降价促销成为中国房地产市场的主流模式,那么中国的房地产市场才能回到“只住不炒”的市场定位上去。

  对于一个以住房投机炒作的市场来说,对于一个十几年只涨不跌的房地产市场来说,住房市场降价不仅会引发各地“房闹”四起,因为中国的炒作住房者从来就不想让自己来承担房价下跌的风险,如果他们已经购买的住房(基本上都是期房)价格下跌了,他们一定会出来闹事,或是不准房地产开发商降价促销,或是要房地产开发商补偿所谓的损失。而且由于这种“房闹”都是地方政府所支持,这些“房闹”很少不成功的。

  还有,对于地方政府,房地产开发商降价促销,让房价下跌肯定会影响当地房地产市场当地土地价格,影响当前的GDP增长。如果这种情况出现,对于那些城市人口净流出、经济发展停滞的地方来说更是不情愿,因为房地产是他们唯一能够让当地经济增长之路。这条路被堵死,官员们的官路、财路等路路都会不通。

  当然,房地产开发商降价促销,让房价下跌,会让目前国内银行所认为的30万亿元所谓的优质住房按揭贷款转变成不良资产,让银行巨额的住房抵押贷款变为不良贷款。特别是一定这种情况出现恶性循环,即房价上涨的预期逆转,那么中国房地产市场所有的风险都会暴露出来。这就是为何中国政府要稳房价的根本所在。所以,房地产开发商降价促销能否成为整个是中国房地产市场主流模式,肯定会受到来自各种方面阻力,其不确实性非常大。

  

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