房贷利率今起换锚:购房者月供会变多吗?

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  10月8日起,商业性个人住房贷款利率新规正式施行,民众普遍关注的房贷利率正式“换锚”为贷款市场报价利率(LPR)。换锚后,房贷实际利率是降低还是上调了?对购房者的月供影响几何?

  对购房者的月供影响几何?

  10月8日起房贷利率“换锚”

  8月25日,中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  根据公告,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。2015年10月24日以来,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

  简单一句话,改革后,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  加点是多少?每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  举个例子,央行9月20日发布的5年期以上LPR为4.85%,假如银行确定的加点为55个基点,那么你的商业贷款利率就是5.4%。此后如果LPR有变化,那么贷款利率也会有变化,但55个加点固定不变。

  

  资料图:民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄

  房贷实际利率是降还是涨了?

  按照央行的要求,各地要“因城施策”确定加点下限,银行要合理确定每笔贷款的具体加点数值。而从目前来看,房贷实际利率变化不大。

  中原地产首席分析师对中新网记者表示,目前看,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。包括之前唯一低于基准利率的上海,10月8日执行的利率与9月相比也基本平稳。

  上海某房地产研究院8日发布《中国LPR房贷利率报告》指出,2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。

  根据媒体报道,北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。

  此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。也就是说,新政执行后,北京地区首套房贷款最低利率上浮0.01%,二套房贷款利率上浮0.02%,变化不大。

  某研究院智库中心研究总监表示,从当前各地部分银行的LPR基点来看,调整以后绝大多数城市都较以前略高出了0.01到0.02个百分点,其含义是房贷利率本身没有下跌的可能,这和当前房地产市场依然执行“房住不炒”的政策动向有关,多数银行还是会执行相对谨慎的做法,房贷利率将以稳为主。

  某研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。

  报告以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算发现,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。

  月供额比过去增加了6元,形象来说,就是购房者每月要少吃一个鸡蛋灌饼了,影响不大。

  总监表示,类似月供额的变动非常小,基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

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