租赁合同解除或终止后，对房屋的装修，承租人能否要求补偿？

法律知识要点：房屋租赁期间，承租人有可能对房屋进行装修装饰，这种情况下，当租赁合同终止或解除后，对于房屋的装修装饰，出租人是否可以要求恢复原状，承租人是否可以要求补偿等法律问题，在实务中容易产生纠纷，现在笔者就结合法律的规定来说说相关的问题。

根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关的法律规定，当房屋租赁合同终止或解除后，就装修装饰的问题，应从下面几个方面解读：

一、承租人未经出租人同意，对房屋进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因为未经出租人同意进行装修装饰属于违约行为，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。

当然，虽然是承租人违约行为，如果装修装饰提升了房屋的价值的，出租人不愿意追究违约责任或自愿给予出租人补偿的，则属于出租人的权利。

所以，对于承租人来说，如果对租赁房屋进行装修装饰的，一定要征得出租人的书面协议，否则最后会吃亏。

二、承租人经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，有约定的按约定处理，没有约定的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。未形成附合的装饰装修物，一般是指装饰装修物拆除后不影响其使用价值的物品。

三、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物，有约定的，按约定处理，如果没有约定的，按照下列情形分别处理：

1、因出租人违约导致房屋租赁合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

2、因承租人违约导致房屋合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

3、因双方违约导致房屋租赁合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

四、承租人经出租人同意装饰装修，房屋租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因为这种情况下，承租人应对租赁房屋的时间有合理的预期，自愿装修装饰的，到期后即使房屋升值的，出租人无需再进行补偿。

从上述的分析来看，在房屋租赁合同中，关于承租人对房屋装修装饰的处理问题，主要考虑有无经过出租人同意、是否属于附合物、合同解除或期满等因素，不同的情形处理原则，法律后果则不一样。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告起诉称：两原告与被告是朋友关系，2015年9月，被告通过口头方式承租两原告位于涉案房屋用于居住。双方约定，房屋租金为4500元／月（低于市场租金价格），租金半年一付，无押金。

考虑到朋友关系以及两原告后续对房屋或有其他安排的可能性，原、被告一直未签订书面形式的租赁合同，两原告也一直未给被告涨租。2017年1月，被告向两原告支付了2017年上半年（至2017年6月30日止）的租金。

此后，因两原告就涉案房屋有其他安排，故决定2017年6月30日后不再将涉案房屋出租给被告。为此，两原告通过口头方式当面告知被告2017年6月30日到期退房事宜，并于2017年5月22日提前38天发函通知被告在2017年6月30日租赁期限届满后搬离涉案房屋并将房屋交还给两原告，否则将按市场价6500元／月收取逾期搬离期间的费用，该函送达到被告承租两原告的涉案房屋地址。但被告拒不返还房屋。2017年7月7日，两原告再次委托律师发函，要求被告搬离涉案房屋。但被告一直未搬离并交还涉案房屋，故原告诉至法院。

原告向法院提出诉讼请求：确认两原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2017年6月30日解除；2、被告立即将房屋腾空并交付给两原告；3、被告立即将房屋恢复原状；4、被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费4116.67元（自2017年7月1日起，按6500元／月的标准，暂计至起诉日2017年7月19日，共19天，实际费用应计至房屋交还之日止）；5、被告支付逾期交还房屋期间的物业管理费134.19元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告撤回第5项诉讼请求。

被告答辩称：双方确实从2015年9月开始存在租赁关系，双方并未签订书面的租赁合同。当时，双方约定房屋租赁期为9年，自2015年9月至2024年年底，每月租金为4500元，每半年付一次房租。当时因考虑到孩子小学学位问题已经解决，且双方是同事，对于租赁问题一直处于信任态度，没有及时签订租赁合同。

为了让孩子有一个更好的学习居住环境，房屋有些硬件设施因房屋老旧也确实无法正常使用，被告与原告沟通将涉案房屋进行装修。双方协商如将房屋装修可以在租赁期内不再涨房租，租赁期届满后被告也不再向原告主张装修费用，投入的装修设施及家具均可留给原告使用。

被告为了给孩子上学将涉案房屋装修共花费209624.82元，约定租期为9年，现还未住满2年，原告却违反双方的约定执意要求被告搬出涉案房屋。被告在多次要求原告赔偿装修损失无果的情况下反被原告起诉。现原告执意解除租赁合同，被告表示同意，被告也愿意在2018年1月31日前（包括当天）搬离涉案房屋。

被告在房屋使用期间的物业管理费已经足额交纳，无需再向原告支付，对于原告提出的2017年7月1日至2017年7月19日期间的占有使用费，被告已经通过银行转账按每月4500元支付到2017年7月底。鉴于以上情况，恳请法庭驳回原告的相关诉讼请求，并反诉请求：1、两原告赔偿被告装修损失163041元（损失时间自2018年1月31日计算至2024年12月31日止）；2、本案诉讼费用由两原告承担。

判决要点

法院审理认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

原、被告就涉案房屋租赁未签署租赁合同，租赁期限也已超过六个月，视为不定期租赁合同。原告作为出租人，有权在合理期限内通知被告解除合同。

根据被告转账给原告陈某伟的记录显示，被告已支付租金103500元，按每月租金4500元计算，被告已交租至2017年7月31日（103500元÷4500元=23个月，自2015年9月起计至2017年7月31日），原告于2017年5月22日发出书面通知表示不再续租给被告，即解除双方的不定期租赁合同关系，故双方的不定期租赁合同关系自2017年8月1日起解除。

关于原告请求被告涉案房屋恢复至装修前的原状。法院认为，人民法院审理案件，应秉承公平公正的原则，被告将涉案房屋进行装修，增加了房屋的价值，且原告明知并默认同意被告装修，现原告要求被告恢复原状，有违公平公正的原则，且没有法律依据，法院不予支持。

关于被告反诉请求原告赔偿装修损失。根据查明的事实，被告投入装修已形成附合的装修物金额为63650.92元，加上装修协议书及增补项目的装修款7万元+9900元，上述已形成附合的装修款共计143550.92元。被告已实际使用两年有余，法院根据原、被告协商时曾提出的方案，结合被告的装修给涉案房屋带来的增值情况以及装修折旧情况，酌定原告补偿被告装修款7万元。

对于未形成附合的装修物，根据法律规定，可由承租人拆除。被告已搬走部分物品，已搬走部分当然不应由原告赔偿，未拆走搬走部分，亦无权向原告主张赔偿。原告辩称无需对被告的装修进行补偿，与实际情况不符，亦与原告曾与被告协商时做出的表态不符，法院不予采纳。

判决结果

综上，法院判决：确认原、被告之间就涉案房屋的不定期租赁合同关系已于2017年8月1日解除；被告应于判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费22354.84元；原告应于判决生效之日起十日内向被告支付装修补偿款7万元。

律师点评

该案中，双方是不定期租赁合同关系，因此任何一方均可以随时解除合同，双方均无过错，导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因此，法院判决，对于被告的装修款143550.92元，原告进行合理分担7万元。