新房贷政策执行第一天，结果竟然是...？

●●● 1● ● ●想必大家十一假期耍的都很欢乐，如今已经回到工作岗位，为明（fang）天（dai）奋斗。但今天茶余饭后的主角将不在是景区人山人海，而是新的房贷利率，从今日起房贷计算规则被新LPR标准所取代。正式“换锚”之后房贷利率到底是涨还是跌？首先复盘一下旧利率与新LPR区别。旧的房贷利率规则是在基准利率上自由浮动：贷款定价=官定基准利率*（1+上下浮倍数）。起决定作用，官定基准利率粘性太强，所以基准利率已经四年没有变化，与市场需求利率脱节。新模式，贷款市场报价利率（LPR）由18家，形成自己的市场化定价，之后，以“MLF基础上自由加点浮动”形式报出：LPR= average（18家银行的“MLF+点”）这无异于将利率权利下放，让市场有更多主动性。划重点：新LPR每月20号更新，意味着10月起以后每个月买房子的贷款利率都可能有变化，并且有结束利率打折时代的解读。

在8月17日发布完善LPR公告后，关于房贷利率就一直被关注。置业顾问铺天盖地刷利率上涨；反观银行从业人员则较为冷静，一直保持中立态度，认为不会有太大波动；因为对未知的恐惧，最迷茫的当属购房者。

直到9月20日，发布第二期LPR报价，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%（比以前的基准利率要低0.05%）。关于这场争论，逐渐清晰。10月8日后，房贷利率将在9月份LPR基础上进行调整，也就表明：首套房：不低于LPR，按目前标准就是4.85%；二套房：在LPR的基础上最少加60个基点，新标准是5.45%。（也就是说二套房利率的起步价就是5.45%）如果没有加点，房贷利率将下降0.05%。但遗憾的是，LPR只是原点，2019年的过去9个月，房贷利率平准水平一直上涨趋势，所以实际利率将在LPR基础上加点确定。比如中部城市郑州，10月份之前，大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮25%，即为6.125%二套房贷普遍上浮30%，即为6.37%。而最新的报价为：

整理信息仅供参考，具体以银行、项目合同为准
相比较9月份的利率标准，普遍下降5Bp，并没有出现节前网络大肆传播的利率再次上涨。如果以100万贷款额，4种不同利率下还款成本：

新利率标准之下，百万贷款额相比之前每月将减少158元还款，30年下来总计少支出5.67万利息。虽然不算多，但是作为全国房贷利率最高的城市，这样的结果对于刚需来说，显然更加友好。●●● 2● ● ●同时也向多个城市同行了解到，现在全国大多数城市的LPR加点已经公布，与9月份的利率水平相比较，差别并不不大。

整理信息仅供参考，具体以银行、项目合同为准综合对比，可以发现现在LPR+加点之后，平稳过渡。即便是下调比较明显的佛山，十一期间购房客户，如果合同已经签署，百万贷款总额月供也仅仅多出97元而已。

这里不得不提一下，魔都上海特殊性。虽然央行此前规定首套利率不低于新LPR，但是此前，上海首套房基本95折优惠，一直是房贷利率“洼地”。新标准实行后，上海部分最新利率为首套个人住房贷款利率为4.65%（4.85%减20个基点）；二套房利率不能低于5.45%（LPR+60基点）。

上海这座，特殊城市再次刷新我们的认知。同时不少银行也将表示将推行新基准，对于不差钱的上海人来说，千万单位住宅遍地，会不会因为这个5Bp,推一波楼市行情？

实际上成本的增浮与贷款总额成正比，对于低额贷款可能感受并不明显，如果贷款额度增加相应的成本也会所有抬高。

但这并不是最终数据，因城施策之下，不同项目、不同银行合作方式和标准不同，利率会有所不同，甚至个别银行会根据客户情况来确定最终利率。

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据中国人民银行有关负责人表示：与改革（新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成）前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。这表明，全国楼市以稳为主旋律，房贷利率不会有太大波动。而新LPR规则首次施行，各家银行也还在“边走边看“。4.85%也仅仅只是10月份的有效值，到了10月20日又会公布新的LPR，以此类推每个月都会有一个新的基准值。以后看房，肯定会多一个知识点，就是瞅准每月20号的LPR。遇到这个月LPR高，房贷就多一点，这个月LPR低，房贷就少一些。未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低，所以，看到合适的房子该上车就要上车了。其实相对于这几个点的利率变化，年底这段时间房企加大促销力度，如果抓住机会，哪怕一平方优惠100块钱，这些利率上波动基本可以忽略不计。

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