房贷利率是房价起伏的关键,如今它变了

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  从昨天开始,房贷利率新政正式实施了。按照央行规定,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准,加点形成。 首套商业性个人住房贷款利率,不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率,不得低于相应期限LPR加60个基点。
这正式意味着,房贷打折的时代结束了。尘埃落定,楼市又一个春秋。回顾过去的几十年,利率市可谓是相爱相杀,关系错综复杂。历史上任何一个房价的转折点,几乎都可以找到房贷利率变化的影子。
(数据来源于网络)
利率是上游,楼市是下游。上游开闸闭闸,下游也跟着潮涨潮落。如果房贷利率下降,对于购房者来说意味着购房成本的降低,购房热情就会被点燃,房价也会跟着水涨船高。反之,利率上涨,房价也会被拍死在沙滩上。
比如,2015年一年间曾5次下调房贷利率,并鼓励房贷利率打7折;之后房价从2015年一路上涨,一直持续到2017年。直到2017年3月份,多城开始认房又认贷,这才给楼市降了温。房贷利率可以看做是调控楼市的裤腰带,房价上涨,房贷利率就可以紧一紧,从而抑制房价过快上涨;房价下跌,房贷利率就可以松一松,好防止跌幅过大,引发系统性风险。而从今天开始,房贷利率调节将换一种玩法,而且每月的20号公布一次LPR利率,也就是说,每个月房贷利率都会跟着变化一次。更频繁、更灵活了...新政实施的第一天,陆续已经有一些城市公布了最新的房贷利率。多数城市,房贷利率都发生了不同程度的微调。
以首套房贷款利率为例:

北京9月份利率为5.39%,现在为5.40%南京9月份利率为5.64%,现在为5.65%宁波9月份利率为5.39%,现在为5.65% 苏州9月份利率为6.13%,现在为6.05%

  各地房贷利率有增有减,但跟9月份相比,整体变化幅度不大。

  这说明,各地方政府,即便是想通过房贷利率来调节楼市,也是钝刀子割肉,不会一下子直接来一剂猛药,房价还是以“稳”为主。

  

  不过呢,也有比较特殊的,上海今天公布的房贷利率,就挺让人意外的。上海公布首套房房贷利率,最低为4.65%。

  4.65%?!什么概念呢?咱们知道新的房贷利率,要在LPR利率上进行“加点”,而最新的5年期LPR利率为4.85%,央行也明确规定,房贷利率不得低于相应LPR。但是这次上海公布的房贷利率,首套房利率为4.65%,明显低于4.85%,这说明不但没“加点”,还“降点”了,这是为什么?

  上海进行房贷利率“降点”,我觉得是符合“因城施策”政策的要求,所以才没有被监管叫停。上海房贷利率,长期维持在“洼地”。在之前的房贷利率政策下,上海首套房的房贷利率,在基准利率基础上打9折、95折都是常事。

  这次如果房贷利率加点过猛,对上海的楼市是一个冲击,弊大于利。而且上海房价跟去年相比,也基本持平。所以上海做出了“降点”的操作,也情有可原。

  可以看到,因城施策是大的方向,而其它政策是辅助性的,国家把更多的楼市调控权利交到地方,好发挥地方政府的主观能动性。只要地方能把房价稳住,其它的都好说。

  对于买房人来说,房贷利率新规,会带来哪些影响呢?对于已经买房,正常还贷的朋友,完全没啥影响,房贷利率还是按照之前的合同执行。对于10月8日之后买房的朋友,今后房贷利率的调整会更加的灵活。

  虽然房贷利率每个月变动,但是你可以选择每年调整一次,也可以选择在整个合同期都不调整。不过,如果你要买房,我还是建议选择每年调整一次,长期看会帮你省下不少钱。

  

  短期来看,房贷利率不会降低,会以稳定为主,好为实体经济让路。但长期来说,未来利率走低还是大概率事件,随着楼市调控加码,房价逐渐趋于稳定,未来5年、10年,房贷利率下降的概率很大。

  利率新政,楼市改革,都向我们传递了一个信号:靠着炒房发家致富的时代已经一去不复返了,未来想靠着炒房赚钱,可谓难上加难。个人认为,目前楼市处于最为难受的时候,大家多在观望,非刚需暂时不要出手了。

  你觉得未来10年内,楼市还有投资价值吗?

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长河飞舟

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