优客工场，在现阶段凭什么赢了WeWork？

近期被疯狂推向舆论风口的WeWork，IPO之路似乎遥遥无期。

公司财报亏损严重，资本市场不看好，如今首席执行官亚当·诺依曼被迫出局，就连一直对WeWork寄予厚望的软银也失去了耐心。2018年底软银还计划以150亿到200亿美元的价格收购WeWork大部分股权，而实际上，到2019年1月份，软银仅向WeWork追加了20亿美元投资。

曾经的资本市场宠儿，被软银高高地拖到了470亿美金的估值，又在半年内自由落体，跌落神坛。

WeWork噱头有余，盈利不足的事实不仅让其上市时间一再延期，而且让整个资本市场对联合办公行业的信心大打折扣。

然而，在WeWork深陷泥潭的同时，中国联合办公市场却在蓬勃发展。目前，国内联办行业已经摒弃盲目烧钱的模式，反而更注重盈利能力的实质。其中尤其值得一提的是优客工场，优客工场已被外媒看作是WeWork在中国的最大竞争对手。两年来，优客工场不断调节自身发展方向，着力探索轻资产模式。

现阶段的优客工场，其业务已经从基本的运营管理输出，拓展到了定制办公、运营托管等更高的维度。

其最新披露的数据显示，目前优客工场轻资产业务已签约全国30余城近50个项目，合作方遍及中粮、招商蛇口、首创、忠旺、微信发票、头条等各类型企业，其中90%以上项目业已实现盈利。据悉，优客工场已在9月获得来自中信银行、招商银行及杭州银行信贷融资2.5亿人民币。

探索轻资产的除了优客工场，当然还有万达。过去12个月万达广场的2500亿元销售额，也给了王健林更坚定走轻资产道路的决心。

万达商管9月19日发布的《万达商业经营白皮书》中提及，万达将继续保持每年快速发展，坚持以轻资产为主、轻重并存的发展战略，寻求更多融资渠道和合作项目。过去12个月，全国已开业万达广场累计带来超2500亿元销售业绩，接近全国社零总额线下部分的1%。

据万达商管高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲介绍，截至今年年底，已经开业的万达广场将达到323座，明年将继续保持高速增长势头，预计明年年底开业的万达广场将达到370座左右。

同时，预计每年开业50个万达广场，新开业万达广场预计70%左右为轻资产。

稍加留意就能发现，许多越来越多的企业，特别是标杆地产开发商，都已铺路轻资产：万科、绿城、保利、红星美凯龙、金地、亿达、远洋、泛海、沿海、朗诗、建业、龙湖、世茂、星河地产等在内的企业都相继提出了轻资产战略转型。

而房地产轻资产化，就是用有限的投入，获取最大收益。在轻资产模式中，企业紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心业务，例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

许多房企看重的，正是这种轻资产模式的优越性。优秀的轻资产公司往往能以更少的投入，获得可观的利润、在行业波动中占据主动，相比同类企业发展得更快，从而最终为投资者创造价值。

房地产轻资产化的模式和管理范围都比较大，包括代建、小股操盘、代建+基金、物业管理和基金管理等。根据不同的分类可以分为住宅和商业、开发阶段和持有阶段的房地产轻资产管理。

其中比较显眼的是绿城。绿城的代建业务2016年销售额为181亿元，占绿城集团总销售额的15.89%；2017年达到29.39%；2018年绿城集团总销售额1564亿元，其中代建业务销售额为552亿元，占据35.29%的分量，几乎相当于一家前60强房企的成绩。

绿城代建通过专业的服务能力同样可以获得开发利润，与传统房地产开发业务相比，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低，在土地和政策的压力面前，房企避免了土地竞争和政策收紧的不利影响，并能够坐享品牌、管理服务输入的收益。

看到了代建为首的轻资产模式的红利，房企纷纷下场瓜分万亿存量市场。除了代建模式之外，还有小股操盘模式、代建+基金模式、物业管理和基金管理等。

文章来源于中房俱乐部CREC